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マンション経営 大家について
- 義父のマンションを近々私たち長男夫婦で経営することとなりそうです。正直、やっていけるのか不安です。どうすればよいのか、何かアドバイスをお願いします。
- マンションは3LDKで賃貸が6室あります。1部屋は私達が住んでおり、もう一部屋は義母が仕事で使っています。現在は4室の不動産を管理しています。相続税がかかるため、名義はそのままで支払いや固定資産税を私たちが行う予定です。
- ただ、空室が出来た場合に支払いが滞ってしまう不安があります。一括借り上げなど考える誘惑もありますが、実際にはどうなのでしょうか。経営自体は拒否できない状況ですので、経営についてのアドバイスをお願いします。
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大家してます 詳細が判らなければ何とも言えませんが．．． ＞空室が出来たら支払いが滞ってしまう不安があり おそらく最初から無理な計画で建てられているのでしょう 採算は悪いのを承知でも相続対策で建てられたなら赤字も覚悟するべきでしょう 相続対策でないなら６戸程度なら常時１－２室が空室でもローン支払いに耐えられる事業計画が必要でした 通常は家賃収入の５０％程度までがローン支払いの上限でしょう ・家賃総額 ・ローン支払額 ・ローン条件（金利や期間） ・築年数 ４戸程度なら自分で全て管理すべきでしょう ＞一括借り上げなどおいしい誘惑 おいしいですか？ ・最高で家賃の８０％程度しか入ってこないでしょう ４戸×８０％＝３．２．．．常時１室空いているのと同じです ３－５年毎に基本家賃は低下するはずです おいしいとは思えませんが．．．。 ２戸を自分で消耗させているのですからその家賃も収入の一部と考える必要が有るでしょう １／３を自分で使っているのですからアパート採算はローン支払額と同じかそれ以下でも良いと思いますね アパート経営の収益以上に自分たちで消費しています ５００万円の部屋×６戸＝３０００万円のアパート 家賃が４．２万円で採算がとれるはずです 家賃４．２×１２×１０年×６戸＝３０２４万円 ３０００万円のローン支払いは１４万円／月くらいかな？ 家賃が６戸で２４万円以上 これなら充分採算に合っています 元々４戸の家賃で運営する方が欲深い計画でしょう 家賃が１６万円にしかなりません 自宅で使うなら最大でも２０－２５％まででしょうね １／３（３３％）も自宅で使っては赤字でも当然です 自分たちの消費している家賃も計算に入れて下さい １２戸の普通のアパートで常時４戸空室なのと同じ状態です ＞経営するとしてのアドバイスおねがいします。 ・４戸だけなら赤字で当たり前だと考える （４戸を建てるのに６戸分の費用を使っています） ・自分たちの家賃も加算して採算を考える ・自分で管理し、不動産屋には仲介だけを依頼する
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- m_inoue222
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＞月々の支払いは全室（６戸）での計算です 同じ事です うちのアパート、不動産屋に管理一切丸投げですが修繕費以外は家賃の５％です 募集・広告費・仲介・家賃管理・トラブル対応・退去時立ち会い．．． 全部込みです 管理費は家賃の３－８％が普通でしょう
- m_inoue222
- ベストアンサー率32% (2251/6909)
＞不動産に仲介だけを頼んだ場合、いくらかは支払うのですよね？ 払いません、払ったとしても契約が成立したときだけ家賃の１ヶ月分くらいまででしょう 不動産屋は通常入居者から仲介手数料を徴収します 賃貸雑誌等への広告をする場合はいくらかを支払うべきです ＞細かくはわからないのですが月々30万弱支払ってるそうです。 内容が問題ですが４戸での費用とは思われない金額です
お礼
早々の回答ありがとうございます。 月々の支払いは全室（６戸）での計算です。空室のため私達夫婦が住み家賃を払い続けてます。 それでも空室のため、義母が仕事として使用しはじめました。 自分で管理できるよう、勉強してみます。
お礼
ありがとうございます。 もちろん私達の住んでいるところは家賃としていまでも毎月支払ってます。 私も、自分で管理するように勉強してみます。 ところで、不動産に仲介だけを頼んだ場合、いくらかは支払うのですよね？ 細かくはわからないのですが月々30万弱支払ってるそうです。 駐車場のけて1部屋約7万です。なのでプラスマイナスゼロ、もしくは空室の場合マイナスです。 前は1室8~9万だったらしいが空室が多くて家賃を下げたらしい。