賃貸アパートの管理収入

質問

賃貸アパートの経営（6世帯）を考えています。

アパートの土地・建物の所有者は母です。
管理・賃借人の募集等は不動産屋（ハウスメーカの系列会社）にお願いする予定です。
（サブリースではありません）

母が高齢のため、不動産屋との折衝・確定申告・共用部分の清掃等アパート経営に必要なことは全て私（母の長男・母と同居）が行う予定です。

そこで質問なのですが、
賃料収入から必要経費（不動産屋に支払う管理費・固定資産税・火災保険等）を差し引いた所得は母の収入になると思いますが、私は母から何らかの名目（給与など）で収入をもらうことは可能でしょうか？

その場合は、給与所得として確定申告をすればよいのでしょうか？

私は現在は自営業の為、他から収入があります。

回答No.3

hinode11 · ベストアンサー

＞私は母から何らかの名目（給与など）で収入をもらうことは可能でしょうか？

合法です。

あなたの（生計を一にする）母親がアパート経営を行って家賃を得る場合、その収入は母親の不動産所得になります。ここであなたが母親のアパート経営業務に従事して、母親があなたに対価を払う場合の、その対価の所得税法上の取り扱いについて書きます。

１．事業規模のアパート経営である場合：
その対価は、原則として母親の不動産所得の必要経費に算入できません。また、あなたにとっては、対価の収入がなかったものとして取り扱われます（→だからあなたは確定申告しなくて良い）。
【根拠法令等】所得税法第五十六条 （事業から対価を受ける親族がある場合の必要経費の特例）

ただし母親が青色申告者で、税務署へ「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出して、対価としてあなたに専従者給与を支払う場合は、その給与は不動産所得の必要経費に算入できます。また、あなたにとっては、給与所得があったものとして取り扱われます（→だから確定申告が必要）。

これは、対価として給与を支払う場合の取扱いであり、対価として外注費や業務委託費を支払う場合は、このような取扱いは出来ないのでご注意ください。

２．事業規模のアパート経営でない場合：

あなたの母親は６室のアパートですから、事業規模ではありません。ですから、所得税法第五十六条が適用されないので、その対価は母親の不動産所得の必要経費に算入できます。
※所得税法第五十六条には、（「事業」から対価を受ける親族がある場合・・）と書いてある。

一方、その対価は、あなたにとっての所得になりますから、あなたの確定申告の申告対象になります。ただし、あなたには本業の自営業があるので、本業の所得に合算して確定申告することになります。

〔参考〕

・母親は、事業規模のアパート経営ではないので、「開業届」は提出しなくて良い。
【根拠法令等】所得税法第二百二十九条（開業等の届出）
※同法には、「事業」を開始したら「開業届」を出せ、と書いてある。

・母親が、支払う対価を「給与」にするのか「外注費又は業務委託費」にするのか、ですが、「給与」にするなら「給与支払事務所等の開設の届出」書を出さなくてはならず、さらに源泉所得税の納税や法定調書の提出などの事務が発生し、色々と面倒なので、「外注費又は業務委託費」をお勧めします。

お礼

大変詳しいご回答ありがとうございます。

6室の場合は、「事業」に該当しないと言うことがポイントになるのですね。

回答No.4

hinode11

No３です。

＞６室の場合は、「事業」に該当しないと言うことがポイントになるのですね。

そうです。10室以上ならば”事業”と言って良いでしょうが。

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該当する所得税基本通達の条項の全文を掲げます。

所得税基本通達26－9（建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定）
「　建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、　”事業”として行われているものとする。

（1） 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね１０以上であること。

（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね５棟以上であること。」

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以下、追加回答です。

＞その場合は、給与所得として確定申告をすればよいのでしょうか？

原則論ですが、「給与」として支払われた対価は「給与所得」として、「外注費又は業務委託費」として支払われた対価は「事業所得又は雑所得」として確定申告することになります。

あなたが本業の自営業の所得を毎年、事業所得として確定申告しているのであれば、母親から受け取る対価も事業所得として、本業の所得に加算して申告すれば良いわけです。

お礼

理解できました。

ありがとうございました。

回答No.2

hata79

長男と母が生計を一にしてる場合に、長男が母の不動産を管理して、経営に必要なこと全てをした場合。
母は長男に給与を払うこともできますし、なんらかの名目でお金を支払うことは可能です。
ただし支払うのはかまいませんが、母の所得を計算するうえでは経費にはできません。
逆に長男はもらったお金を自己の他の収入と合計して確定申告書を提出する義務もありません。
支払った人は経費にできない、もらった人は所得にしなくてもよいというわけです。

同居の親族に支払った額を事業経費にすることはできず、そのお金を受け取った親族も所得にしない規定が所得税法にあります（所得税法第56条）

「私はしてる」という回答が仮にあったとしたら、インチキな状態ですので、真似をしてはなりません。
どこどこの店では万引きしても見つからないというレベルと同じ話になります。

貸付する不動産の規模が事業的規模でしたら、青色申告をすることで、青色事業専従者給与として経費計上できますが（同法第57条）、アパート一棟で6室ですと「事業的規模」に当たるかどうか疑問です。

検索なさればヒットしますが、とりあえず56条の全文を張り付けておきます。
「できない」という点を確認なさってください。

所得税法第56条

（事業から対価を受ける親族がある場合の必要経費の特例）

居住者と生計を一にする配偶者その他の親族がその居住者の営む不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき事業に従事したことその他の事由により当該事業から対価の支払を受ける場合には、その対価に相当する金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入しないものとし、
かつ、その親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入する。この場合において、その親族が支払を受けた対価の額及びその親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、当該各種所得の金額の計算上ないものとみなす。

お礼

回答ありがとうございます。

なるほど。

収入にも経費にもならないのですね。

回答No.1

alfahk1

同じような立場ですのでお答えします。

つまり、名義は親ですが実際の管理業務はすべて息子の私が
やっています。この場合の申告方法はどうしたら良いか？ですね？

お母様の申告書にあなたの取り分を経費として計上すれば良いです。

名目は「委託管理費」等で良いです。

あなたの申告は、収入として「委託管理収入」名目でその金額を
収入として計上して申告すれば良いと思います。

金額が年間1千万円を超えるような大きな額であれば、税務署も
黙っていないと思いますが、そうでなければ目くじらを立てないと思います。

一度、管轄の政務署に行き相談されると良いと思います。

取る方ですので大変親切に教えてくれますよ！！

お礼

回答ありがとうございます。

収入を得ることは可能で、「委託管理費」として申告するのですね。

「個人事業の開業届出書」の提出もありますので、税務署に相談に行ってきます。