共有アパートの収入分配、差し引ける経費とは

質問

父が亡くなり、遺産分割協議中ですが、中に賃貸物件（アパートなど）があります。
私が管理しており、遺産分割協議が整うまで、相続人３人に賃貸料収入を分配したいと思います。
しかし、収入、支出をどう仕分けし、分配すべ金額を確定すればよいか分かりません。
例えば、青色申告決算書の、収入金額－必要経費＝差引金額、あるいは最終の所得金額（専従者給与、青色申告控除後）でよい、ですと決算書を作成しますので、簡単かつ合理的とも思えますが、残ったお金だと言われる方もおられます。
いずれが正しい（相続人が合意したものでよいのは理解していますが）のでしょうか。
また、残ったお金とする場合、下記の収入、支出は計上できますでしょうか。
（収入のうち）
敷金収入
（支出のうち）
減価償却費
大規模修繕費など資本的支出
借入金返済金
借入金利子
専従者給与
備品費（パソコンなど）

よろしくご教示ください。

回答No.2

fujic-1990

（１）分配すべきお金

　相続人で分けるお金であって、税務署が認定するのとは違いますので、家賃等の収入から支払いが正当なものを引いて「残った金額」を分配すべきでしょう。

　「収入金 － 正当な支払い ＝ 残ったお金」　で、「残ったお金」を三人で分けることになります。

　※ここで言う「正当な支払い」と「必要経費」というのとは、判断基準が違います。

（２）残ったお金とする場合、下記の収入、支出は計上できますでしょうか

　『残ったお金とする場合』のご質問ということは、税務署に申告する場合に計上できるかという話ではなく、「『残ったお金』を計算するときに計算に入れることができるか」という意味と受け取っていいのですよね？

（収入のうち）
＜敷金収入＞
　収入ではなく、預かり金です。
　「残ったお金」に含めて三人で分配してもいいですし、質問者さんが預かったままにしておいてもＯＫです。
　但し、残ったお金に含めて三人で分配した場合は、敷金を賃借人に返すときにほかの二人から返してもらう必要があります。返してもらった分に質問者さんの分を加えて、敷金を返すことになります。必ず返してくれる保証はないので、ま、分配しないでおくのがふつうでしょう。

（支出のうち）
＜減価償却費＞
　ご存じでしょうが、「費」という名前がついていても費用ではありません。アパートなどが減価したことに対する、税務署公認の「補償金」のことです。建物の減価の影響は三人とも受けるので、減価償却費も三人で分けます。つまり「残ったお金」に入ります。

＜大規模修繕費など資本的支出＞
　共有物の保存行為は共有者それぞれができますが、大規模修繕などは独断ではできません。持分の価格に従って、その過半数の同意が必要です。この場合、ほかの二人の内一人が賛成する必要があります。
　したがって、質問者さんが独断でやった大規模修繕の費用を、収入から減らすわけにはいきません。つまり、独断でやった大規模修繕の費用は「正当な支払い」には入りません。

＜借入金返済金＞
　確定申告の場合は、借入金の返済分は収入から引けません（経費にならない）が、相続人が財産を分配する場合は、収入から引いて下さい。三人の相続人は借入金返済の義務も同等に引き継いでいるので、返済を拒否するわけにはいきません。つまり、返済金は「正当な支払い」に含めます。

＜借入金利子＞
　確定申告の場合も、借入金の利息分は収入から引けます（経費になる）が、相続人が財産を分配する場合も、収入から引いて下さい。三人の相続人は利息支払いの義務も同等に引き継いでいるので、利息支払いを拒否するわけにはいきません。つまり、借り入れ利息は「正当な支払い」に含めます。

＜専従者給与＞
　これは多分、「質問者さん」が父上と専従者雇用の契約をしていたのでしょうね。
　となれば、契約の解釈ですね。亡くなられたら契約は終わるのか、亡くなられても相続人との間で契約は続くのか、という問題です。
　専従者が他人の場合、雇用者が亡くなったから当然且つ突然に契約が終わってクビというのは不当だと思われます。契約はいったんは相続人に引き継がれ、相続人が雇用を終了させない間は続くと解釈すべきでしょう。
　それとパラレルに考えて、質問者さんの場合も、とりあえずは契約は続くものの、質問者さん自身も三分の一の「専従者給与支払い義務」を相続したわけなので、アパート賃料などから支払える給与は三分の二に減ると考えるのが妥当なのではないかと、思います。
　つまり、専従者給与の三分の二は「正当な支払い」に含めます。

＜備品費（パソコンなど）＞
　これも、修繕の場合と同様に考えてよいと思います。
　つまり、共有物の保存行為に必要不可欠なものは収入から引いてよい（正当な支払いになる）でしょうが、必要とは言えない物（単に、あったほうがいいというものを含む）は収入から引けない（正当な支払いにならない）、と思われます。

　念のために付記しますと、対税務署に申告する際の計上なら、それまで管理していた質問者さんがやってきた申告の通りやればいいのです。税理士に頼んでいたのなら、今後もそうすればいいです。

お礼

ご回答ありがとうございました。
分かり易いご解説に感謝申し上げます。

回答No.1

f272

遺産分割前であれば，その不動産から得られる賃料などは遺産分割の対象ではありません。法定相続分での準共有ですから，その割合で各相続人の収入になります。経費もその割合で負担することになります。
あなたの青色申告とは関係なく，その不動産のみに関する収支を計算すべきです。つまりその不動産の収支のうち，あなたの法定相続割合に当たる分があなたに関する収支であり，それだけを青色申告すべきです。それ以外は準共有者の収入をあなたが受け取って，あなたが預かっているにすぎません。

家賃は収入でしょうが，敷金は預かり金でしょうから収入ではありません。
減価償却費は実際に支出していなのですから支出ではありません。
大規模修繕費は実際に支出したものが支出です。
借入金返済金は支出ですが，不動産収入とは直接の関係はなく，遺産の一部でしょう。
借入金利子は支出ですが，不動産収入とは直接の関係はなく，遺産の一部でしょう。
専従者給与は，共有者の過半数の同意がなければ支払ってはいけません。勝手に支払うのならあなたが単独で負担すべきものです。同意があれば支出です。
備品費（パソコンなど）も同様です。