相続時精算制度と負担付贈与

質問

相続時精算制度を使うために親が土地にマンション建物を建築して贈与しても、そのマンションがローンで建築された場合には負担付贈与として時価での評価となるので注意が必要とのことですが、マンションに抵当権を設定せずに、例えば預金担保による借入で建築した場合にも負担付贈与にならなるのでしょうか？

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

補足質問を拝見しました。

（１）マンション建築のローンが親が支払うものであれば問題ない

　問題ないと言っていいのかどうかわかりませんが、抵当権がついていても、それだけでは負担付贈与ではありません。例えて言うなら、瑕疵がついた建物みたいなものです。雨漏りする家をもらっても、負担付贈与とは言わないのといっしょですね。

　ふつうの贈与ですので、建築費が１０００万円だった（親が払う）とすると、１０００万円の贈与になります。

　贈与額が２５００万円以内であれば、とりあえず贈与税はナシです。

（２－１）子供が支払うというローンであると負担付贈与

　税法というのは、おうおうにして税務署が実体法（民法など）と違う独自解釈をして課税するので断言はできませんが、場合次第ではないかと思います。

　たとえば、１０００万円で建築したばかりの建物を、「おまえが、代金１０００万円を業者に払え」と言って子供に贈与するのは、贈与とは言えないでしょうね。最初の名義は父親でも、実態は「子供が買った」という話だと思います。

　「残債」と言えるのは建築費の何割ですか、と尋ねられても回答できませんが、「残り」と言える程度の金額まで親が払ったのちでなければ贈与と言えないと、私は思うのです。

（２－２）・・・　で時価評価ということでしょうか？

　時価（建物の贈与は基本的には固定資産税の評価額）から、子供が負担する金額　を引いた残りの額が、贈与の額になるはずです。

（３）親が支払うローンであっても返済前に相続が発生した場合

　親がローンを支払うという前提での贈与は、ふつうの贈与です。

　負担付贈与に限った話ではありませんが、相続時精算課税制度の場合、どっちみち贈与されたもの（但し贈与時の価格）を相続財産に戻したり負債を引いたり、どのような負担をしたかなどを考えて、「精算」します。

　精算の結果出た数字をもとに税金がかかります。

　ですから、贈与物が贈与時の価格で計算される以外、親が亡くなってから相続するのと同じです。

　で、いろいろ問題が起きますので、私は相続時精算課税制度を利用しないことに決めているのですが、そういう相続時精算課税制度一般の問題点をお尋ねでしょうか？

　であれば、相続時精算課税制度についての質問を新たにおこしていただきたいと思います。私より、税制方面に詳しいかたがたくさんいらっしゃると思いますので、ここで答えてしまうのは気が引けます。

お礼

回答ありあがとうございます。
疑問が氷解しました。

回答No.1

fujic-1990

「負担付き贈与」の意味を取り違えていらっしゃるような気がします。

　「負担付き贈与」とは、例えば「この土地をあげるから、私の老後の世話をしてくれ」「この土地をあげるから、隣接地の草刈りを20年間やれ」というような、反対給付のような「負担」がくっついている場合をいいます。

　贈与行為と負担が同価値の対価関係にないので、一応「贈与」の一種とされますが、負担の範囲で有償契約（売買）の規定が準用されます。例えば贈与者は、負担の範囲で「瑕疵担保責任」を負います。

　もともと1000万円の建物があるとして、抵当権がついても、それは「抵当権付きの建物」だというだけです。リスクが加味されて建物の価格が変わって、例えば400万円になるだけです。

　その建物をプレゼントするについて、「毎日の病院通いにつきそうこと」「残債はおまえが銀行に払え」というような「負担」が付かないかぎり、負担付き贈与ではありません。400万円の建物の（単純な）贈与です。

　建物の価値を低める抵当権付きでさえそうなんですから、「例えば預金担保による借入で建築した建物」を、単純に贈与すれば、それは「負担付き贈与」ではありません。

　この場合、「ご安心下さい」って言って、いいのかな？？

補足

回答ありがとうおざいます。
論理明快かつ詳細な回答をありがとうございます。

頂いたご回答から、マンション建築のローンが親が支払うものであれば問題ないということでしょうか？
子供が支払うというローンであると負担付贈与で時価評価ということでしょうか？

また、親が支払うローンであっても返済前に相続が発生した場合でも問題はないのでしょうか？