不動産所得申告時の減価償却について

質問

正月休みを利用し、不動産所得の確定申告を行っているのですが、以下に
ついてご教示ください。

本年２月末日に、貸家の浴室が老朽化し耐えられなくなった為、浴室の修繕を実施
しました。
細かくは、浴槽の交換（新品）、床や壁タイルの部分補修などで、修繕費用は２４万円
ほどでした。

今までの確定申告時には修繕費用はほとんど１０万円くらいであった為に必要経費として
その年で落としていたのですが、色々調べていると上記工事は資産計上＝必要経費で
落としてはダメで、減価償却をする必要があると何となく思っていますが、どの様に考えれば
よいのでしょうか？
尚、建物自体は祖父母の代からのものであり、建物の耐用年数自体不明です。

どうぞよろしくお願いします。

回答No.2

yamachan5407

no1追加です。
あなたの場合、単なる老朽化の修繕であれば修繕費ですが
仮に改装等で資産計上しなければならない場合は、建物の耐用年数は建物の用途、種類によって異なります。
築何年とかは関係ありません。

木造、鉄筋などにより変わりますので「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の別表第１で確認してください。

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S40/S40F03401000015.html

ちなみに鉄筋住宅用は４７年
木造住宅用は２２年
ですね

お礼

早速にありがとうございます。

お風呂自体は昭和３０～４０年代からの設備をだましだまし使ってきたので、
老朽化の修繕費用として経費計上してみようと思います。

とても助かりました。

回答No.1

yamachan5407

修繕費か資本的支出（資産計上）する区分としては

現状回復するために要した費用・・・修繕費として費用計上

改装（修繕したことにより用途が変わった場合）・・・その建物に準じた耐用年数で減価償却となりますが

どちらかよくわからない場合は次のいずれかで判断します。
支払額が６０万円以下か元の資産の取得価格の１０％以下・・・修繕費
それ以外・・・固定資産

あなたの場合は、老朽化による現状回復のための費用のため修繕費で金額にかかわらず費用計上でよいと思われます。

ただし、その費用の中にたとえばバリアフリーにしたとか用途を変更したとかになると資本的支出として資産計上しなくてはなりません。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shotoku/05/07.htm

資本的支出の例示：所得税法基本通達37-10
形式基準の資本的支出の判定；所得税法基本通達37-13