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瑕疵担保責任について質問します。

2012/10/01 22:10

今年４月に築３５年の２階建てアパートを不動産屋に媒介をしてもらい購入しました。契約時、重要事項説明に特約として買主は瑕疵担保責任を一切おわないと特約。今年８月に１階の部屋２室から雨漏りが発覚し、鑑定士にみてもらった所、屋根に重大な瑕疵がある事が発覚しました。住人の人に話を聞いた所、前の大家さんが屋根を直そうとしたのだが見積もりがあまりにも高額の為それを直さずに引き渡しを行ったとの事でした。民法５７２条の売り主が知りながら買主に告げなかった瑕疵については責任をおわなければならない。とありますが、責任は追求出来るのでしょうか？契約時に売り主からその説明は全くありません。前の大家さんに話をした所、知らないの一点張りで話が全く前に進まないのですが、住人の方は少なくとも４名、その事実、話を知っており何名かは証言もしてくれるとの事です。見積もりを出した業者さんもその事実は知っています。話し合いで解決したいと思っているのですが、前の大家さんが何も知らないの一点張りだと話が進まないので、裁判も考えています。どなたか詳しい方、教えて下さい。とても困ってます。

hanon928
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不動産売買・投資
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turbotjc
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2012/10/06 13:17 回答No.3

業者してます。追求はできますよ。572条で。瑕疵担保責任は売主も買主もその存在を知らないことが大前提です。売主が知っていたなら当然契約上の期限を過ぎても関係ありません。ただ相手が知っていたことを否定するなら裁判になる可能性が高そうですね。

noname#162034

2012/10/03 01:40 回答No.2

一級建築士で宅建有資格者です。司法関係の資格はありません。＞今年４月に築３５年の２階建てアパートを不動産屋に媒介をしてもらい購入しました。上下水道の状況、既存賃借人の家賃収受状況、過去の修繕履歴を確認せずに買う人はいません。過去に５回ほど手持ちの中古不動産を売却してきましたが、いずれの契約書にも以下の記載があります。（瑕疵の責任）売主は、買主は…次の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負い、それ以外の建物の瑕疵、土地の瑕疵について責任を負いません。（１）雨漏り（２）シロアリの害（３）給排水管の故障＞契約時、重要事項説明に特約として買主は瑕疵担保責任を一切おわないと特約。特約とは契約書に記載すべきことで、重説に書くのは「雨漏りの有無」そのものです。＞今年８月に１階の部屋２室から雨漏りが発覚し、鑑定士にみてもらった所、鑑定士でなく建築士でしょう。＞屋根に重大な瑕疵がある事が発覚しました。単なる屋根の経年劣化でしょう。折板屋根とかなら張り替える時期ですね。規模にもよりますが１００万～２００万で張替られますよ。＞民法５７２条の売り主が知りながら買主に告げなかった瑕疵については責任をおわなければならない。とありますが、責任は追求出来るのでしょうか？まず、標準契約約款をみると上記の隠れた瑕疵は、引き渡しから３か月以内に請求したものもについてのみ責任を負うと書いてあります。おそらく、質問者さまの売買契約書も同じような書式だと思うのですが如何でしょう。仲介業者はワンルームとかの悪徳業者でないかぎりこの書式を使っているはず。とするなら、＞今年４月に築３５年の２階建てアパートを不動産屋に媒介をしてもらい購入しました。・・・・今年８月に１階の部屋２室から雨漏りが発覚し、この時点で３か月以内を切っていますね。ですから普通の契約でも瑕疵担保責任は追及できません。基本的に中古に瑕疵担保という概念はないです。なぜなら売買代金に相当する価値があるという判断は飼い主の自己責任と考えられているからです。売主は、業者なら別ですが、一般人ですから過大な保証はできません。それが基本。ですから重説でこういう不具合ありますか、ないです。ありますと詳しく仲介業者が聞き出して書きます。もし、不具合があるなら、質問者さまが仲介手数料を払った仲介業者に「おい、おまえ売主は雨漏りありませんと書いてあるけど、雨漏ってるじゃないか。知っていたら修理費分負けさせたのにどないしてくれるんや。」と文句をいうべきですね。おそらく、３か月以内でないと瑕疵担保責任おわないのが通例という話をしてきます。＞住人の人に話を聞いた所、前の大家さんが屋根を直そうとしたのだが見積もりがあまりにも高額の為それを直さずに引き渡しを行ったとの事でした。住人はこの際まったく関係ないです。＞民法５７２条の売り主が知りながら買主に告げなかった瑕疵については責任をおわなければならない。とありますが、責任は追求出来るのでしょうか？できないとおもいます。標準契約約款の条文は、民法に違反していない。つまり故意に隠した場合でも責任を負わせることはできる。ただし、故意に隠していても３か月以内に請求しないような場合は免除するという約束＞契約時に売り主からその説明は全くありません。説明義務はないです。重説に「雨漏りの有無」を期す欄があるだけですありませんと書けば虚偽記載ですが、売り主の責任か仲介の責任かきわめて曖昧。まちがえましたですむ世界。それも３か月過ぎたら時効。ですから逆に買うほうが自己責任で問いただす。という屋根の修繕履歴はプロの投資家なら必ず調べます。私は工事した工務店まで聞きますよ。３５年で何もないはずないでしょう？＞裁判も考えています。＞どなたか詳しい方、教えて下さい。とても困ってます。まず、相場で買ってますか。異常に安いなら訴訟に持ち込むだけ無駄。屋根も修理した、だから高いということなら、損害賠償請求ですよそれと屋根の修理代っていくらですか？まず見積もりとる。それと引渡しから梅雨時に雨漏りはなかったの？今頃気が付いてなんなの？って話になりませんかね。一般の投資家なら当然やるであろうチェックをなぜしないのか？築３５年で屋根の改修状況を調べないことは買い手の責任もありますね。中古なんだから。訴状書いていくらの損害賠償請求するか知りませんが時間の無駄ですね。なぜなら、売買の内訳で、仮に土地代１２００万で建物３００万円としたら屋根の瑕疵担保にいくら請求できますか？築３５年の建物の価値なんてゴミでしょ。そのゴミの瑕疵担保を論じることがいかに無意味か。