瑕疵担保責任期限切れ後に発覚した瑕疵について

質問

瑕疵担保責任期限切れ後に発覚した下記のような瑕疵の場合について教えてください。

・土地の売り主は一般の方で、不動産業者は仲介
・契約書上の瑕疵担保責任期間は引き渡し後2ヶ月間で、引き渡し後3ヶ月弱で発覚

・住宅完成後、下の土地の方（以後 Aさん）から擁壁の修繕を依頼される
　　理由：下のAさん宅に面する擁壁（擁壁は私の土地の構造物）に大きな割れがあり、雨が降ると水が出る
　　　　 数年前のゲリラ豪雨の際にAさん宅の塀が水圧によりさらに下の家へ倒れた　
　　　　　私の家から流出した水が全てではないが、割れ目から出る水は何とかしてほしいとのこと

・Aさんは境界確定の際に測量士へ上記の問題を伝え、測量士は報告すると言ったとのこと
・測量士は話は聞いたが、伝えるように言われなかったから言わなかったとのこと
・境界確定時には売り主も立ち会っているが、上記の話をしたその場、時間に居たかどうかは不明

・売り主はAさん宅の塀が倒れて修繕したことは聞いたこと有るが、今回の擁壁の問題は知らなかったとのこと
　（Aさんが過去に売り主に対して上記の話をしたかどうかは分からないとのこと）
・不動産業者は仲介のため、責任はないと言っている

・私としては隣地の方と問題を起こしたくないため、擁壁を修繕する予定です

このような場合、擁壁の修繕費用を売り主・不動産業者・測量士に求めることは可能でしょうか？
また、買い主である私が取るべき行動についてご教示下さい。

回答No.2

kita52326

■擁壁の補修方法
　「擁壁に大きな割れがあり、雨が降ると水が出る」状態は早々に解消する必要があります。
　擁壁の安全上、Ａさん宅側に水抜き穴を設けないわけにはいきませんが、
　水抜き穴からの流水は開放されたままにしている事例は多くみうけられます。
　但し水抜き穴も集水装置ですから、擁壁の高低差や流量が大きい場合は、
　上流側の敷地内で水抜き穴からの排水もできるようにしている造成地もあります。
　（擁壁自体をセットバックしているなど）
　流水量の大小、下の宅地への影響によって上の宅地でどこまでやるべきか異なるということだと思います。

　本件では、既存の住宅地であること、
　下の宅地の所有者も「割れ目から出る水は何とかしてほしい」とのことなので、
　擁壁は現位置で修復して水抜き穴は開放型にするが、
　擁壁上部にＵ字溝を設けて敷地内の表面排水をするようにして浸透水を減らす、
　というような対応で、下の方も納得されるのではないかと思われます。
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■瑕疵担保責任
　瑕疵担保責任で言う瑕疵とは、傷や不具合一切をいうものではなく、
　取引上一般に要求される注意を払っても、買主がまたは知り得なかったもの
　(＝隠れた瑕疵)のことを言います。
　擁壁の亀裂そのものは見れば容易に気付くものでしょうから、隠れた瑕疵とは言えないでしょうし、
　仮に隠れた瑕疵であったとしても、瑕疵担保期間も経過してしまうと、
　残念ながら瑕疵担保責任(＝損害賠償請求)を求めることはできません。
　宅地建物取引の瑕疵担保責任の特約は、民法上の瑕疵担保責任より優先しますので、
　民法に根拠を求めるとすれば、不法行為、債務不履行などになるでしょう。
　(相手方の故意・過失、悪意等によるものなので、特殊なケース以外は考えにくいです。)

　また、Ａさんから擁壁の修復希望がでていたことは、宅地建物取引業法上は47条1項の「重要な事項」にあたり、
　宅建業者が取引の相手方等に対して、「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」をしていたら、
　1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金という罰則も課されます。
　（「重要な事項」とは「契約者の意思に重大な影響を与える事項」と解される）
　ただこちらも、「測量士は話は聞いたが、伝えるように言われなかったから言わなかった」、
　「境界確定時には売り主も立ち会っているが、上記の話をした場、時間に居たかどうかは不明」とのことなら、
　売主・不動産業者も、「知っていたのに言わなかった・嘘をついた」とはいえないので、
　こちらの理屈でも難しいように思います。

■まとめ
　修理の必要はあるが、法的に賠償請求等は難しそう、ということになると思いますが、
　任意に交渉・相談することはできますから、
　「下の家から擁壁補修を求められ、○○万円かかる見込みで困っている。
　一部負担してほしい。」
　ということで、あまり期待感は持たずに協議を申し入れてみても良いと思います。

回答No.1

kei1966

お話が良くわかりませんが失礼します
まず、擁壁が割れているのなら構造的に危険かもしれないので修繕することは必要であると思います
しかし、擁壁から水が出てくるのは当然なことで、普通は3m2にひとつの水抜き穴をもうけます。
この水は通常擁壁の下端で排水溝などによって処理されるべきものであり、この水を止めてしまうことは構造上の危険を呼ぶことですのでやってはいけません。Aさんの塀のようにご自身の擁壁がこわれます。

擁壁の割れを瑕疵とするなら、売買当時には割れがなかったのでしょうか。
明らかに見て割れていたのならそれを認識して購入したことにもなりかねません。
瑕疵は、購入当時気がつくことができない欠陥という考え方もあるからです。
非常に瑕疵と認められるか難しいところだと思います。

万一、購入当時には割れはほとんどなく、住宅建築により擁壁の安全性を確かめず、擁壁に負担をかける構造であったとすれば建築に問題があることですので瑕疵とはならないでしょう。安全性を確かめずに割れを助長する建築を行ったとすれば設計、建設に問題があったともいえるかもしれません。

水は止めてはいけませんよ。安全に作られた擁壁でも、水を止めれば水圧で崩壊するのは当然のことなのです。雨水の力までとめる力は設計されません。逆に水抜き穴を構造上問題のないところに効果的に分散してあけるほうが返って安全です。

下の方も安全について誤認があるかもしれません。専門家による説明が必要です。

不動産業者に擁壁の状況について連絡した後、
まずは、安全対策です。専門家に対策を仰ぎ擁壁の安全についての対策と説明を受けて下さい。
その方に瑕疵であるか意見をいただき、工費を見積もって不動産業者に相談してみるとよいでしょう。
相手が期間外であると認めないときも、民法では気づいて1年以内に損害賠償請求権があります。
が、何しろ売主が個人ということですから瑕疵を保証してくれる可能性は低いと思われます。