売主の瑕疵担保責任

質問

私は、父が残した土地を処分する為、建物を解体し更地にして、測量しました。
　そのおかげかすぐ買主があらわれたので、売買契約を結びましたが、決済がまじかになって、買主から連絡があり、売買する土地に行くと、隣地の建物の屋根、雨樋が若干土地に越境しているとのことでした。
　その為、買主さんと相談した結果、「決済日が２日後に迫っています。
契約上、その日に行わないといけないので、売主様の瑕疵担保責任で対処してほしい」と
言われました。
　私は、売主としての責任としては、土地の埋設物撤去、測量などを果たしました。
隣地の建物の越境まで責任を負わないといけないのでしょうか？
売主の瑕疵担保責任になるのでしょうか？

回答No.3

tk-kubota

＞覚書を交わせば済む話なのだろうとは思っています。

と言いますが、買主に所有権移転登記しても売主の責任において解決する。
と言うのですか ?
そうだとすれば、越境している建物所有者に対して「解体せよ」と言うような権利の行使はできません。
裁判でなくても、任意な交渉だとしても所有権がなくなっているので、その請求権はないです。
「買主側で隣地者と交わせばいいのではないのでしょうか？」と言うことは、それはそれでいいですが、
そうしますと、売主の責任は回避できるので、言わば「売り逃げ」となってしまいます。
そうではなく「協力はおしまないつもりです。」と言うことであっても、具体的な「協力」を約束しておく必要があります。
具体的と言うのは、例えば「任意な交渉て解決しない場合は、売主の費用をもって弁護士に依頼し解決するものとする。」
と言うようなことです。
ただ、それたとしても、越境している者に何らかの権限がある場合は、上記の責任が果たせない場合があります。
その場合はどうするかと言う失権約款も必要となってきます。
以上のことを考えれば、私の前回の回答となります。

お礼

参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.2

tk-kubota

これは、広義には瑕疵担保責任であっても狭義には、権利の一部が他人の権利で制限されている場合です。
その場合は、割合に応じた減額するか、又は、その部分を分筆して、越境していない部分だけ売却するようにする他ないです。
分筆後の土地は、建物所有者に「建物収去土地明渡訴訟」すればいいです。勝訴となる可能性大。
なお、この場合、買主が知っていたのですから契約解除はできないです。(民法563条)

お礼

無事に契約、決済が済みました。
和解できて安心しました。ありがとうございました。

補足

建物が越境しているだけなので、覚書を交わせば済む話なのだろうとは思っています。（書面に第三者に所有権移転しても同様とする。）

ただ、それは買主に所有移転しても、同じなので、買主側で隣地者と交わせばいいのではないのでしょうか？
　もちろん、売主(元所有者)として、協力はおしまないつもりです。

回答No.1

utama

契約時点で，すでに測量してあり，境界杭もあったのですよね。

越境していることは，見れば分かることでしょうから，原則として，瑕疵担保責任（隠れた瑕疵に対する責任）の問題にはならないと考えます。

お礼

無事に和解し、決済できました。
ありがとうございました。

補足

ならないのであれば、決済はできるのでしょうか？

買主側は、決済に応じないといけない立場なのでしょうか？