瑕疵担保責任の特約の制限について

質問

「業者が自ら売主となり、買主が非業者であるとき、瑕疵担保責任に関し、民法の規定より買主に不利となる特約ができないが、唯一、瑕疵担保責任の行使期間について、『目的物を引渡した時から２年以上』とする特約だけが許される。従って、損害賠償の額を予定したとしても、宅地の引渡しの日から１年となる特約をすることはできない。」

質問
「担保責任の行使期間、『引き渡しから2年以上』」の意味を理解することができません。
「引き渡しから2年まで瑕疵担保責任を負う」なら理解できるのですが、、、。

引き渡してから２年間は瑕疵を見つけても追及はできないけれど、２年経ったら10年後でも追及できてしまうということは、いつまでも追及されてしまうイメージになります。

「瑕疵を見つけて１年以内」の責任追及期間と「引き渡しから２年以上」のほうが買主にとって不利というのが理解ができません。

宜しくお願いいたします。

回答No.2

fujic-1990

「民法の規定より、買主に不利な特約は許さない」というのが、法律の姿勢だ、ということまでは説明抜きでいいでしょうか。

> 「瑕疵を見つけて１年以内」の責任追及期間と「引き渡しから２年以上」
> のほうが買主にとって "不利" というのが理解ができません。
（ " " マークは引用者が付けた）

　買主に不利だということは理解できなくても、「引き渡しから２年以上」のほうが買主にとって「有利だ」ということは理解できるのでしょうか？

　でしたら「買主に不利な特約は認めない」が、「買主に有利な特約は認める」というのが法律の姿勢なので、「引き渡しから２年以上」という特約も認められるのだ、という説明でいいでしょうか。

　法律はこの場合、業者の利益は考えていません。法律は、業者に『いつまでも追及されてしまうイメージ』を持ってもらって、瑕疵のない仕事をしてもらいたいのです。

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　『・・・ 買主にとって 有利 というのが理解できません』　のミスだと仮定して説明しますと、

　『引き渡しから2年以上』とは、「引き渡しから３年」「引き渡しから４年」「引き渡しから10年」「引き渡しから20年」・・・ ということです。

> 引き渡してから２年間は瑕疵を見つけても追及はできない

　という意味ではありません。

　お書きの通り、一応、瑕疵担保責任の追及可能期間は「瑕疵を見つけて１年以内」ということになっていますので、瑕疵を見つけて１年以内なら、問題なく責任を追及できます。引き渡しと同時に瑕疵を発見したら、引き渡しの日から責任追及できます。

　しかし、いつ瑕疵を見つけたのか、それまで瑕疵に本当に気がつかなかったという事実を証明するのは難しいのです。

　例えば業者が、最初から水漏れなどの異音がしていたことを主張・立証し、「音は最初からしていたのだから、引き渡しの時に瑕疵に気がついたはずだ」と言った場合に、買主はどう反論し、自分の主張の正しさをどう証明するか、という問題です。

　「ふつうの人なら気がついたかもしれないが、俺は非常に間抜けだから気がつかなかった」と主張して、間抜けさを証拠で証明？
　(^_^;＼(^O^ )

　買主の主張・立証が難しい結果、「引き渡しから１年間」という短期間で、瑕疵担保を追及できなくなってしまったケースが多い（のだろう）と思われます。

　なので、『引き渡しから "2年以上" 』、つまり例えば「引き渡しから３年間は瑕疵担保を追及できる」とか、「引き渡しから４年が過ぎたら瑕疵担保を追及できない」という特約を結ぶことは、買主に「有利」なのです。

　一見不利なようでも、結果としては、買主にとって有利になる特約だから、そのような特約なら認められる、というのが質問者さんが前段で引用された文章の意味であろうと思います。

　特約をしなければ、買主が瑕疵を知った時から１年以内なら、10年後でも、20年後でも責任追及は可能です。業者から言うと『いつまでも追及されてしまうイメージになります』。

　しかし実際は買主が主張・立証することは困難なので、事実上賠償請求などはできず、絵に描いた餅になることが多いです。

回答No.1

nagata2017

それって　どこに書いてありましたか。
建築業者の責任と・・・新築
その後の第三者に渡った後の取引　つまり中古住宅
それをごっちやにしているような感じです。

補足

建築業者ではなく、宅建業者です。