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中古物件の瑕疵担保責任特約についての疑問
- 中古物件の瑕疵担保責任特約について知りたい。特約は売主宅建業者の場合、古い中古物件でも無効になるのか？
- 売主買主共素人の中古物件の現状有姿での売買の場合、特約があれば被害状況に関わらず売主や業者の責任はないのか？
- 売主に確認しても調査履歴も無く被害状況がわからない場合、業者としての調査義務はどの程度あるのか？
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質問者が選んだベストアンサー
中古物件の契約の場合には、売主様より物件状況確認告知書のような書面を書いていただきます。 売買対象の諸設備の状況から、近隣の騒音に至るまで問題の有無を記入署名押印してもらうのです。 その中には当然のことながら、雨漏りが有ったかどうか、シロアリの被害が有ったかどうかまで告知してもらいますので、将来の瑕疵担保責任を追及される心配は無いと思います。 心配でしたら「本物件は経年劣化による損耗が有ることを予めご承知ください。」と入れておきましょう。 個人所有の中古物件の売買では瑕疵担保免責は普通の事です。
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- inon
- ベストアンサー率20% (773/3794)
そのような特約がたとえ有効でもその物件を購入する馬鹿はいないでしょう。 そのような特約があると言うことは、その建物には価値がないと自らうたっているようなものですから。
お礼
不動産実務をやっておられない方なのでしょうか？ 通常売主買主どちらも素人の個人間売買はこれが一般的だと思います。
- poolisher
- ベストアンサー率39% (1467/3743)
瑕疵担保責任を負わない契約は売主個人の場合、有効とされます。 ただし、建物欠陥に関する責任の問い方は瑕疵担保責任に限りません。 例えば、売主が建物の重大な欠陥を知っていて告知しなかった場合 には、売主の過失責任や買主の錯誤が認められる可能性があります。 また、雨漏りや給排水管の欠陥などが住居たる目的物の引き渡し義務 を履行していないということで売主の債務不履行になる場合もあり ます。 多くの場合は、裁判所の判断になり、個別の事情が勘案されますから 必ずこうなるとか、ならないとかの断言はできないと思いますが、 瑕疵担保免責条項が絶対という訳でもありません。 尚、仲介業者の責任については、直接的に目的物の品質欠陥の責任を 請求するのはできないと思います。仲介事務に瑕疵があった場合その 範囲での追及ということになります。 そういう意味では業者も自己防衛的には余計な調査をして欠陥を 知りえる立場にできるだけならないようにしています。
お礼
ありがとうございます。 売主さんの立場 買主さんのたちば 自己の防衛 この3つがラップする部分がすべてきれいに納まればいいのですが なかなか難しいもんですよね。
- takapiii
- ベストアンサー率55% (944/1707)
宅建業者です。 売主が個人である場合は、宅建業法の制限が無いため、ご存じのように瑕疵担保は特約で免責できます。これは動かしがたい事実です。 次に、媒介業者の調査義務ですが、調査義務があるのは簡単に言ってしまえば、物件の権利、履行、制限です。隠れた瑕疵に関しての調査義務はありません。もちろん知っていた瑕疵を告知しない場合は、損害賠償請求対象となりますが、調査すると言っても売主へのインタビュー程度ですので、知っていたという事実を証明する事は事実上難く、隠れた瑕疵に関しては、媒介業者に対しての請求はほぼ不可能であると思っていた方がいいでしょうね。 自分の身を守るのは、結局自分なのですね。
お礼
ありがとうございます。 >自分の身を守るのは、結局自分なのですね。 そういうことなんですが、仲介する側にとっては 買主さんの身になるとなんともいえない気分になりますデス。
お礼
ありがとうございます。 そういうことなんですが 自己防衛のために重説にいろいろ書いていると なんだか買主さんを騙しているような気分になってしまい なんともブルーになってきます。 この業界は向いていないんでしょうね。