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瑕疵担保責任について
下記の土地売買の瑕疵担保責任について教えてください。 1997年に購入した土地に最近家を建てようとしたら、地中からコンクリートの塊が出てきて、この撤去に相当な費用がかかるとのこと。 契約書には瑕疵の担保責任は負担しないと記載されている。なお事前に契約書案を渡してもらっており、契約の際にはその契約書を読み上げ説明もあった。 売主(土地の所有者)は不動産業者。ただし売買契約書に不動産業者である記載はない。 仲介業者は土地の所有者とは別の不動産業者がした。 1.売主の瑕疵担保責任の有無と、ある場合は その期間? 2.仲介業者の責任とその期間? なお、売主は知っていたかどうかわからないが、買主と仲介業者はその瑕疵を知らなかった。 3.買主のとるべき方法?
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> 債務不履行責任について、何を債務として不履行の追求をするのでしょうか? 債務としては，調査義務や説明義務ということになります。 これは，信義則（民法１条２項）に基づいて認められる義務で，契約書に書いていなくても認められる義務です。 不動産業者であれば，一般の方と比べて，その土地が過去にどのように使われていたかなどを調査する能力が高いでしょうし，宅地用の土地として売るのであれば，宅地として適切な土地かどうかを調査した上で売るべきといえると思います。もし売り主が，その点がわからないのであれば，その旨を買い主に説明すべき義務があるともいえるのではないかと思います。 そのような義務に違反したとして，債務不履行責任を追及することになります。 ただ，このような義務やその義務の違反が認められるかどうかは難しい問題で，個別の事情によってケースバイケースですので，必ず債務不履行責任が認められるとは言えません。 個人的には，本件では認められる可能性が高いのではないかという印象を持ちましたが。 先にリンクを張った判例のように，買い主から地中埋設物などがないかどうかの問い合わせがあり，売り主がないと言ったというような事情があれば，認められる可能性が高くなると思います。
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- yu-ca
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> 売主が瑕疵を知らなかった場合は売り主は瑕疵担保責任を負担しなくとも良いのでしょうか。 本件では，売主が瑕疵を知らなかった場合は，原則的に，売り主は瑕疵担保責任を負担しなくともよいことになります。 ですので，その場合には，瑕疵担保責任ではなく債務不履行責任を追及するほかないということになります。 もっとも，契約書に瑕疵担保責任は負担しないという条項があっても，特別な事情があれば，例外的に，売り主の瑕疵担保責任が認められる場合もあり得ます（参考ＵＲＬ参照）。
補足
早速ご回答ありがとうございます。 もう少し教えていただけないでしょうか。 <本件では，売主が瑕疵を知らなかった場合は，原則的に，売り主は瑕疵担保責任を負担しなくともよいことになります。 ですので，その場合には，瑕疵担保責任ではなく債務不履行責任を追及するほかないということになります。> 債務不履行責任について、何を債務として不履行の追求をするのでしょうか?
- yu-ca
- ベストアンサー率52% (11/21)
１ 売主の瑕疵担保責任の有無とその期間 契約書の，「瑕疵担保責任は負担しない」との条項は有効です。しかし，この場合であっても，売り主が瑕疵を知りながら告げなかった場合には，その条項にかかわらず，売り主は瑕疵担保責任を負担しなければなりません（民法５７２条）。 ですので，売り主がコンクリート塊の存在を知っていたのであれば，瑕疵担保責任は追及できます。 期間についてですが，民法５６６条３項は，買い主が瑕疵を知ったときから１年以内であれば契約解除又は損害賠償請求ができるということです。 土地を１９９７年に購入したのであっても，地中にコンクリートの塊が埋まっていることを知ったときから１年以内であれば，契約解除又は損害賠償請求ができます。 最近家を建てようとしてコンクリートの存在を知ったということですので，１年経っていなければ，まだ契約解除又は損害賠償請求ができる可能性があります。 ところで，瑕疵担保責任はともかく，売り主は不動産業者であるということですので，売り主の調査義務・説明義務違反という債務不履行に基づき，契約解除や損害賠償請求をすることができる可能性がありますので，１年経ったからといって全く責任追及ができないと諦めるのはよろしくない思います。 ２ 仲介業者の責任とその期間 仲介業者は瑕疵を知らなかったということですし，売り主ではなく仲介者にすぎないということも考えると，仲介業者の責任が認められる可能性は売り主の場合よりも低いでしょう。 もっとも，仲介業者も不動産業者ですので，本件土地について十分調査してから仲介すべき義務があるということで，調査義務違反という債務不履行に基づき責任を追及できる余地はあります。 この場合の期間は１０年です（民法１６７条１項）。 ３ 買主のとるべき方法 売主と，コンクリート塊の撤去費用の負担について交渉するべきでしょう。 売り主の対応が芳しくなければ，弁護士に相談し，依頼すべきでしょう。 その場合，弁護士に売り主と交渉してもらい，それでも売り主が撤去費用を払わない場合には，訴訟ということになると思います。
補足
ご回答ありがとうございます。 <契約書の，「瑕疵担保責任は負担しない」との条項は有効です。しかし，この場合であっても，売り主が瑕疵を知りながら告げなかった場合には，その条項にかかわらず，売り主は瑕疵担保責任を負担しなければなりません（民法５７２条）。> 売主が瑕疵を知らなかった場合は売り主は瑕疵担保責任を負担しなくとも良いのでしょうか。
瑕疵担保責任の内容は以下の通り（民法５７０条・５６６条）。 善意の買主＝瑕疵を知らなかった買主 →損害賠償請求権を有する 悪意の買主＝瑕疵を知っていた買主 →売主は担保責任を負わない 以上の権利は、買主が事実を知った時より１年以内に行使しなくてはならない また、契約解除できる場合は、契約の目的を達成することができない場合に限定される。 したがって、１年を経過した現況において買主は瑕疵担保責任を売主に問うことはできない。 〔参照条文〕 民法第５７０条 売買の目的物に隠れたる瑕疵ありたるときは第５６６条の規定を準用す。 但強制競売の場合は此限に在らず 民法第５６６条 売買の目的物が地上権，永小作権，地役権，留置権又は質権の目的たる場合に於て 買主が之を知らざりしときは之が為めに契約を為したる目的を達すること能はざる場合に限り 買主は契約の解除を為すことを得 其他の場合に於ては損害賠償の請求のみを為すことを得 (2)前項の規定は売買の目的たる不動産の為めに存せりと称せし地役権が存せざりしとき及び 其不動産に付き登記したる賃貸借ありたる場合に之を準用す (3)前２項の場合に於て契約の解除又は損害賠償の請求は買主が事実を知りたる時より１年内に之を為すことを要す
お礼
早速のご回答ありがとうございます。
お礼
良くわかりました。 ありがとうございました。