不動産取引の瑕疵担保責任はどうなるのですか？

質問

自宅を売ることを決め、買い手が現れたところなのですが、心配事ができてしまいまい、皆さんに助けてもらいたいのです。

心配事というのは瑕疵担保責任です。通常１年の間に重大な欠陥等で買主から何か言われない限りは大丈夫だと思うのですが、例えば今の売主が買ったあとに他の第３者に１年以内に転売した場合、私の瑕疵担保責任はその第３者にまで及ぶのでしょうか？それとも転売した場合はたとえ買主と第３者でそのようなことが起ったとしても、私まで遡及して責任を問われることはないのでしょうか？

それと、契約書で瑕疵担保責任を削除するという特約を付けることは有効ですか？

よろしくお願いいたします。

回答No.2

lanlead · ベストアンサー

瑕疵担保責任を免責する特約は売主が業者でなければ売主買主との合意で成立します。転売から先の瑕疵担保責任の心配はしなくて大丈夫です。

問題は知っていながら教えない「事実不告知」が売主にあった場合、どんな特約を交わしてもその責任を免れることはできません。

＞通常１年の間に重大な欠陥等で買主から何か言われない限りは

瑕疵担保責任は「知ったときから1年以内に告知」です。もしくは、引渡より2年以上の期間を設定して取り決めることもできます。
建物が古かったりした場合、把握している建物の不具合などは全て先方に伝え、その上で「瑕疵担保免責」の特約をつけて双方合意すれば、messageboxさんの心配事は解決です。

お礼

ありがとうございました。転売された時のことを考えるととても心配で、買主を興信所等を使って調べることも考えたりもしました。少し安心しました。
細心の注意を払って契約を進めていきたいと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.3

Bokkemon

土地の売買といっても、境界標がきちんと整っていて公図があるのであれば、売買の度毎に測量し直すようなことは無いのではないでしょうか。分筆して分譲するような場合や、境界標が曖昧になっていてはっきりしていないような場合には、売り渡す前に測量しておけば確実ですが、測量代も結構かかります。

測量費用をかけないで、後で「土地が数字上の面積よりも小さかった」とクレームがつくようであれば、その足りなかった分を売買時の面積単価に応じて返金してあげれば丸く収まるのではないでしょうか？その方が相手も納得しますし、「瑕疵担保責任」などというヤヤコシイ揉め事にはならないと思います。

そう主張する為には買い受けた人が測量しなければわかりません。測量そのものは買い受けた人の利益のために要した費用でしょうから、仮に測量費の請求を受けても全額を負担させられることは無いと思います。

そういう懸念があるのであれば尚のこと、重要事項説明書に「隣地境界に若干の誤差がある可能性あり」と明記しておくべきだと思います（測量費相当分を売買金額から差し引いている、という点を説明し了解を得られれば、後日の測量費の請求を拒むこともできるのではないでしょうか）。

お礼

ありがとうございました。
やはり不動産の取引は額が大きいだけにいろいろと問題が起こる可能性があったりと、考えれば考えるほど不安になってしまっていました。
２回にわたって質問に答えていただき、本当にありがとうございました。

回答No.1

Bokkemon

最低限必要なことは、売主が認識している瑕疵については、重要事項説明書に明記しておくことです。そこに明記されていることについては、買主は了解済みで購入したことになります。

「瑕疵担保責任の免責」について契約書に書いておくこと自体は無意味とは思いません。少なくとも、買主が購入時に相当の注意を払えば認識できた瑕疵については、「現状渡しなのだから免責されている」と主張できるからです。しかし、買主が認識できない「隠れたる瑕疵」については、このような条項を定めても効力を持たせることは難しいと思います。

買主の転売による転得者が瑕疵担保責任を主張した場合、第一義的には買主（転売者）の責任です。買主の注意があれば発見できた程度の瑕疵については、売主にまでは責任は及ばないでしょう。

ただ、現実的には、買主は「発見できなかい瑕疵だ」と主張するでしょうから、売買の時点でどれだけリスクをカバーしておくかが重要です。その意味で、重要事項説明書を誠実に作成し、受け渡すことが結果的に売主を保護することになるのです。

お礼

ありがとうございました。どの程度が瑕疵担保責任を問われる瑕疵になるのか、ということについて、買主が「注意すれば発見できた程度の瑕疵」であった場合は、売主の責任ではない、ということを知り、少し安心しました。
でもこの「注意すれば発見できた程度」というのもどのくらいなのか、という疑問も沸いてしまいました。例えば、土地付きの家を買う場合等、普通の買主なら隣りとの境界等を気にして改めて測量した上で買ったりするのが普通かと思いますが、もししないで買って、あとで「境界がほんの少しちがっていた」とか、「屋根が敷地内から微妙に出てしまっていた」いう場合等は、「注意すれば発見できた」にあたるのでしょうか？