妻の資金による住宅ローン繰上げ返済時の登記について

質問

住宅ローン（夫名義）の繰上げ返済に、妻である私が親から相続した資金を充当し、購入時に設定した共有名義の持ち分割合を変更しておこうと夫婦で話し合っています。悲しいかな完済、抵当権抹消にはまだま当分至りません。

登記申請については、資金の流れを通帳などで残しておけば、手続きを後回しにしてもいいでしょうか？
例えば、年度をまたいで２回に分けて繰り上げ返済を行い、合算して手続きするなどです。
一回当たりの額は年間贈与控除の１１０万円を超えた額になります。

また、何か文書交わしておく必要がありますでしょうか。

過去ログからタックスアンサーまで、色々検索してみたのですが分からないので、こちらに質問させていただきました。どなたかご存知の方、お教えくださいますようお願いいたします。

回答No.1

hata79 · ベストアンサー

金銭の流れがどういう理由であっても、それに伴う結果がなければ「現金の贈与」と推定されてしまってもしょうがありません。
物を買ったなら「自分のものとして占有する」、不動産を買った或いは贈与をうけたなら「登記をする」ことで第三者に対抗できるわけです。

夫婦の間では所有権移転登記など無用です。お互いが「おれのもの」「あなたのものよ」とわかってるからです。
登記は「これは私のものです」と第三者に主張するためにするのです。

ローンの付いてる夫の持分を、妻の持分にする原因は
１、贈与
２、売買
があげられます。
質問ではローンの返済額に応じた持分を、実際の返済者の名義に変更するわけですから、贈与にはならずに「売買」になりえます。
売買ですと、売買契約書が必要ですね。
対税務署ではなく、所有権移転登記のために必要です。
「書類はいらない」とされてもいいですが、登記ができません。

又は、繰上げ返済をする額相当額の「不動産の持分」を、贈与します。
これは負担付贈与と言います。
今、家の価格（取引き時価です）が１，０００万円で、ローンが８００万円あるとします。
この家の持分の１０分の８を夫が妻に贈与します。
贈与契約として、ローン残債を払うことという条件をつけておきます。
口約束でも契約は有効ですが、書面で残しておかないと「負担付贈与である」ことを第三者に示すことができません。
税務署長も第三者です。

不動産の所有権移転に関わる税金を資産税（資産税という税目はありません。こういう表現をするということ）と言いますが、資産税はひとつ間違えると税負担が大きく違います。
税理士に相談するなどして、余計な税金がかからないようになされるといいですよ。

なお、負担付贈与契約の場合には、不動産の評価は「時価」です。
相続税による評価基準ではありませんので、この点は注意がいります。

お礼

売買と贈与のどちらの方がよいか税理士相談が必要とのこと、よくわかりました。
家計を圧迫する住宅ローンの負担を少しでも軽減したいのですが、安易にできるものではありませんね。

１の負担付贈与にした方がいいように思えるのですが、評価額は固定資産税・都市計画税納税通知書の課税明細書記載額でないとなると査定等これまた厄介ですね。

詳細に渡りお教えくださり本当に有難うございました。