住宅ローンの繰上げ返済について

質問

３年前に１２００万の住宅ローンを組み、ボーナス月返済ゼロで毎月６万円を返済しています。返済期間は２０年です。
当初、３年固定に設定していたので、今年でちょうど固定期間が終了となります。
この時期に繰り上げ返済をすれば手数料がかからないのと、繰り上げることで総返済額が少なくなると聞きました。
ネットで自分なりにいろいろ調べてみたものの、なかなか当てはまるものが見つからず、こちらで相談させていただきたいと思います。

やはり、３年固定時期が終了するこのタイミングで繰り上げ返済をすれば、だいぶお得になるものでしょうか？
（繰上げ返済の金額については２００～２５０万円で考えています。）
できるだけ早く完済したいと思っていますので、期間短縮を希望しています。

また、今後金利が上がると言われていますので、これからは変動に切り替えず、ずっと固定で設定したほうがよいでしょうか？

情報が少ないかもしれませんが、アドバイスいただける方がいらっしゃいましたらぜひお願いします。

回答No.5

noname#35582 · ベストアンサー

＃４です。
お礼をありがとうございました。

> 現在の金利は３年固定で１、６％なので、それに比べると今は３、１％と２倍ぐらい上がっているということでしょうか？
『店頭表示金利』で考えるならばそうなります。
だからといって、毎月の返済金額も倍になる訳ではありません。
現在の返済額は58,500円弱でしょうか？
適用金利が3.10％になれば、毎月の返済額が65,875円になると思います。

こちらのサイトに主要金融機関の４月の店頭表示金利が掲載されていますので、ご参考になさってください。
http://www.nikkin.co.jp/06/

住宅ローンでは、多くの場合「金利の優遇」があり、ご質問者さまも固定期間終了後も条件的に「金利の優遇」を受けることができるならば、実際の『適用金利』は、『店頭表示金利』よりも低いものになります。
一般的に「金利の優遇」は「『店頭表示金利』からマイナス何％」とされますので。

> これから金利がどんどん上がっていきそうなので、今後７年以内に返済を終えることを目標とするならば、やはり固定にしておいたほうがよいのでしょうか？
確かに、これまでが「異常なほどの低金利」だった訳ですから、その後、金利が変化する方向は「上昇」しかありえません。
ですが、どの程度になるかは誰にも分かりませんので、その不安を解消したいのでしたら「残りの全期間固定」を選ばれるべきでしょう。
そして、現在は、「長期と短期の金利差」が縮まっています。
先ほどご紹介した住宅ローン金利情勢の表を見ていただいても分かるように、３年固定と10年固定の金利差が１％もないんです。
ですから、「いっそ長期の方がお得」とも言えます。

とは言っても、金利がフラットニング（平準化）した訳でもなく、ましてや逆イールドになった（長短金利が逆転すること）訳でもありません。
高い利息を払って銀行を儲けさせる必要もありません。
ご質問者さまの固定期間終了「月」がいつのことかは存じませんが、早ければこの８月にも日銀は再利上げするのではないか－と言われています（私は今のところ９月利上げを予想して仕事の計画を立てています。現在の私の担当業務は「金利商品による資金運用」なので、他の方よりも「金利」というものが身近にあります）。
ですから、今は、「今年」という「長い」スパンでは「固定期間終了後」が語れないんです。
変動金利型は確かに、半年ごとに金利の見直しがあり、利上げがあれば、次の金利見直し時には（おそらく）さらに0.25％の金利上昇があると思います。
現在、2.625％という変動金利型の店頭表示金利ならば、追加利上げ後の金利見直し時には、2.875％になる可能性が高いです。
しかも、変動金利型は、金利の見直しは半年ごとですが、「返済金額の見直し」は５年ごと…という金融機関が多いです。
金利の上昇の仕方によっては、利息ばかりの支払いで、元金の返済があまりされない…という状況が作られることもあります。
この点にも注意が必要だと思います。

どんどん金利が上がる－と言っても、現在の国内外の経済情勢から考えて、かつてのバブル期のような金利情勢はないと思っています。
ですから、再度３年などの短期固定を選択されて「低金利の恩恵」を受けられるのもよろしいかと思いますし、固定期間終了後７年程度で完済予定ということならば、適用金利によっては10年固定もいいと思います。

金利や相場は「生き物」なので、的確なアドヴァイスを差し上げることができず、申し訳ありません。

実は、私も住宅ローン返済中で、ご質問者さまと同じく20年返済で契約し、10年で完済する予定なんですよ。
私の場合、ローンを借りたのが平成17年で、ご質問者さまよりも１年ほど遅れていますが、10年固定で2.00％だったんです。
借入先は勤務先ですが、金利の優遇については一般の方と全く同じで、優遇の条件を満たせば、３年固定1.20％、５年固定1.70％、10年固定2.00％という条件でした。
10年で完済する計画でしたので、それ以上に金利が高いこともあり、全期間固定は考えませんでした。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
とても勉強になりました。参考にさせていただきたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.4

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

繰上返済は早ければ早い方がお得です。
ですが、繰上返済手数料のこともあるので、額によっては「オトク度」が減ります。
また、融資利率が低い場合は、融資利率が高い場合よりも「オトク度」が減ります。

「固定期間中は繰上返済手数料が高い。固定期間終了時は繰上返済手数料が無料になる。」というのはよくあるパターンですが、200～250万円の繰上返済ならば、手数料の何倍も、将来払うべきだった利息の分が減らせますよ。

> ３年前に１２００万の住宅ローンを組み、ボーナス月返済ゼロで毎月６万円を返済しています。返済期間は２０年です。
そして元利均等償還方式ならば、融資利率は1.80～2.00％ですね（金利1.00％ならば、毎月の返済額は55,000円になりますから）。
金利がその程度で、これまで一切繰上返済をしていなければ、固定期間終了時の債務残高は1,050万円弱程度かと思います。

どの程度お得になるかについては、翌月（37回目）の返済までに繰上返済をすればこんなカンジになります。
融資利率：年2.00％の場合
　繰上返済なし　総返済金額（元金＋利息）：14,569,440円　総返済回数：240回
　200万円繰上　総返済金額：11,861,155円　総返済回数：196回
　250万円繰上　総返済金額：11,214,390円　総返済回数：185回

融資利率：1.80％の場合
　繰上返済なし　総返済金額：14,298,222円　総返済回数：240回
　200万円繰上　総返済金額：11,669,710円　総返済回数：196回
　250万円繰上　総返済金額：11,038,875円　総返済回数：186回

いずれも、200万円繰上返済すれば270万円くらい減って、250万円繰上返済すれば330万円くらい利息分が少なくて済む訳です。

ただし、これは、先の金利上昇が入っていません。

ご質問者さまの場合、固定期間終了後も完済まで金利の優遇は受けられますか？
なければ借り替えも検討したいくらい悩むところです。
現状（４月）の店頭表示金利は、変動金利型2.625％、３年固定3.100％、10年固定：3.800％程度ですから（現在、10年固定の金利が低めなので、短期固定との差がそんなにないんです）。

私が知っている範囲では、当初に特約で短期固定にされた場合、固定期間終了時に残りの期間を固定金利型にすることはできる金融機関はありません。
固定金利選択型で固定期間の長いものを選び、実質残りの全期間固定…ということができる金融機関はありますが。
200～250万円期間短縮型の繰上返済をされ、繰上返済は後もう１回くらい…ということで、10年固定を選ばれるとすると、毎月の返済額が１万円ほど増えますね。

固定特約の選択にあたって手数料は必要ですか？
変動金利型を選択された場合は、さしあたって毎月の返済額が4,000円ほど上がります。
その後どうなっていくかは、誰にも分かりません。

お礼

とても分かりやすく説明していただき、ありがとうございます。
現在の金利は３年固定で１、６％なので、それに比べると今は３、１％と２倍ぐらい上がっているということでしょうか？

＞固定特約の選択にあたって手数料は必要ですか？
銀行に問い合わせてみます。
これから金利がどんどん上がっていきそうなので、今後７年以内に返済を終えることを目標とするならば、やはり固定にしておいたほうがよいのでしょうか？

回答No.3

manno1966

補足

３年前の３年固定は１％前後だったとの記憶で書きましたが、利率によって数字を変えて考えてください。

回答No.2

manno1966

1200万の年利1%は利子が年間12万円。
毎月の返済で減っているから正確には違うけど、年12万なら月1万円。
毎月６万円の内１万円は利子で、５万円が元金充当額。返済額の２割近くが利子なのです。
繰り上げ返済はダイレクトに元金が減るからとても有利なのです。

お礼

ありがとうございます。
＞返済額の２割近くが利子なのです。
実際どのくらい利子を支払っているのかさえもよく分かっていませんでした。繰上げ返済を有効活用して、早く返済を終えたいと思います。

回答No.1

ping80

昔住宅ローンを借り、あなたの２倍位を繰上げ返済を繰り返して8年以内で返済しました。要は元本の残額を減らさないといつまで返却できず金利ばかり支払うことになりかねません。僕は固定金利で25年ローンでしたが、150万～250万位貯蓄を貯めては繰上げをしました。そうすると、借金残額が減り毎月の返済額が減ると同時に、返済期間が5年～10年と短縮され、毎月の返済額に対する元本返済額の割合が繰り上げ返済するたびに高くなって借金残高が急速に減少していきます。毎月の返済額も減少しますので、繰上げ返済用の資金も貯めやすくなっていき、返済が加速します。早く返し終えるほど利子を含めた返済総額が凄く少なくて済みます。変動は繰り上げ返済の計画が分かりにくくなります。固定金利（お勧めです）は繰り上げの効果が分かり易く、月々の返済金額と元本返済額のリストをくれますので、次の繰上げ返済で幾ら繰り上げ返済すれば返済期間が何年短くなってそのときの元本返済割合が見通せて、返済できている実感といつ完済できるかの目標が立てやすいですね。住宅控除が無くなる（5年後）を目処に控除の恩恵を受ける一方、貯蓄を貯めては繰上げ返済を繰り返すといいですえん。変動金利は返済金額合計が幾らになるか金利動向によって見通しが立てにくいですね。どちらの金利をえらんでも繰り上げ返済をするなら、支払い総額のさは殆どないと思います。一番悪い繰上げ返済は20年ローンで20年目に繰り上げ返済するケースです。25年分の金利を先に払ってしまっていますから5年繰り上げ返済しても繰り上げの恩恵はありません。繰上げが、住宅控除の期間が終わる頃から返せるだけ早く繰り上げ返済をこまめにすることです。後になるほど子供の教育費が増えて行きますので返済を早く終えたいですね。

お礼

詳しく説明していただき、ありがとうございます。
繰上げ返済をすることでどういうメリットがあるのか、具体的なことがよく分からなかったので勉強になりました。
８年以内で返済されたんですね。私もできるだけ早く返済できるように頑張りたいと思います。