住宅ローンの繰上返済について

質問

住宅ローンの繰上返済について

住宅ローンのある彼と結婚しました。
私は寿退社しましたので、退職金で繰上返済しようとしました。

しかし、婚姻関係であっても贈与税がかかることを知りました。
少しでも総支払額を減らしたいための繰上返済なのに、これでは意味がありません。

そこで、以下２つの案を考えてみました。

（１）毎年１１０万円ずつ繰上返済していく。

（２）夫婦共同名義にしてしまい、一気に繰上返済してしまう。

どちらがお得またはもっと良い案がありますでしょうか？

※付け焼刃で勉強したので、お答えいただくのに情報が足りないかもしれません。
　おっしゃっていただけましたら、補足いたします。m(__)m

回答No.4

Domenica · ベストアンサー

> （１）毎年１１０万円ずつ繰上返済していく。
こちらについては、＃３さんがおっしゃっているとおり、税務署にそのように判断されることもあります。
ですが、「ご主人の年収から考えて」、毎年110万円程度の繰上返済というのが難しいことでなければ、さほど気になさる必要はないと思います。
資金移動をされる際に、現金でされれば、大丈夫だと思いますよ。

でも、個人的には「ご質問者さまの退職金は、あくまでもご質問者さまの財産」だと思いますので、どうしても「住宅ローンの返済に」充てたい…ということであれば、（２）の方法を取られた方がよろしいかと思います。

> 婚姻関係であっても贈与税がかかる
要するに、例え夫婦であっても、それぞれの財産はそれぞれのもの…だからです。
心は１つ、生活は１つであっても、おカネ（正確には「財産」）に関しては１つではない…というのが、この国の考え方なんだと思います。

ただ、ここで注意していただきたいのは、ご質問者さまの退職金で繰上返済…の「繰上返済」が「一部繰上返済」の場合です。

全額繰上返済ならば、ご質問者さまがお金を出された分だけ、所有権割合をご質問者さま名義に変更されればよろしいでしょう。
（手数料・費用を払えば、住宅ローンの完済による「抵当権の抹消登記」と一緒にやってもらえると思います。）

ですが、「一部繰上」の場合は、住宅ローンの対象物件がご主人単独名義だったものが、ご質問者さまとの共有になります。

住宅ローンの対象物件の所有権について、変更をする場合には、たいてい契約において「事前に金融機関に要相談」となっていると思います（契約条項なので、違反をすれば「期限の利益」を失うことになり、一括返済を求められる可能性もあります）。

そして、これは銀行等民間金融機関の住宅ローンの場合になりますが、住宅ローン対象物件の「共有者」は、「担保提供者」として「連帯保証人」となっていただくことが多いんです。

ですから、ご質問者さまが住宅ローン対象物件の「共有者」となられれば、同時に、ご主人の住宅ローンの「連帯保証人」にもならなければならない可能性があるんです。

ご主人が利用されている住宅ローンで、このあたりがどうなっているのかを金融機関に確認された方がよろしいかと思います。

なお、「担保提供者としての連帯保証人」は、返済能力は関係ありません。
ですから、年収がない専業主婦でも連帯保証人にならなければなりません。
また、収入がなくても「連帯保証人」なので、債務者とほぼ同程度の返済の義務を負います。
「私は連帯保証人であって債務者ではないのだから、返済については、先に債務者に求めてください」とか「私は連帯保証人であって債務者ではないのだから、債務者に返済に充てられる財産がないかを調べてください」と言うことはできなくなります。

そのあたりのこともふまえて、ご質問者さまの退職金で、ご主人の住宅ローンを繰上返済する…ということを考えてください。
確かに、利息を払うことはもったいないことですし、ご質問者さまのお気持ちも分かります。
「家」のことですから、家族の問題ですものね。

でも、日本では、「婚姻関係にある者同士でも贈与税がかかる」んですよね。
たとえ夫婦であっても、それぞれの「財産」はそれぞれのもの…という認識だから、このようなことになっているんです。
どうかその点は勘違いをなさらないでください。

お礼

分かりやすいご回答ありがとうございます。

でも、自分で言っておいてなんですが、（２）の形は望んでいないんですよね。
家の名義なんて欲しくないので・・・

（１）の案でいければベストだったのですが・・・
もうちょっと考えてみます。

回答No.3

yokohamahope

（１）毎年１１０万円ずつ繰上返済していく。
この方法は、一括贈与と同じように判断される場合があるようです。その場合には贈与税が発生します。

（２）夫婦共同名義にしてしまい、一気に繰上返済してしまう。
金融機関と相談されたらいいでしょう。この方法がいいと思いますが、完済ではなく一部繰り上げ返済のようですから、手続きを含めて相談したほうがいいです。

回答No.2

oo14

あらっぽい回答でご気分をそこねられたと思います。
謝りますので、まず、許してください。
私も、結婚すれば、全てはフィフティ派です。
不動産もそうしていますし、配偶者の所有金には手をつけていません。
（結果的にはフィフティなので、ごちゃごちゃですが、）
税務署的には、そっちの条件もクリアさせてます。
（指摘をうけてからでは遅すぎるので、まず、税務署に相談することで
こころの平安をとります）
いいかたったのは、差出べきでも、もらうべきでもないという
大原則は簡単にゆずるべきではないってこと。
配偶者も、親兄弟も融通はお互い付け合うとしても
他人です。あなたの場合結婚さえしていないんだし、
（３０年くらいいっしょだと、世間は同体とみなすようですが）
なにをやっても自由ですが、ちゃんと借用書を書いて、
定期的に返してもらっているていどのポーズと証拠をのこしておかないと
どこから、何を言われるかわからんし、
場合によってはあなただけ面白くないことになる可能性がありそうなので
ということでの書き込みです。
とにかく、先さき何がおこるかわかりません。
常識的な動きを優先しましょう。

回答No.1

oo14

（２）ができるなら、これでいいと思います。
ただ、全額でなければローン保障会社は黙っていないというか、
人の担保をなぶるなら、全額返済されてからご自由にというはず。
なお、（１）は馬鹿げていますね。貢ぐ理由がわかりません。
普通帰ってきませんよ。
だれも理解できないので、最悪、悪意ある贈与とみなされ
贈与税をとられて、裁判しても負けてしまったりして。

補足

> 人の担保をなぶる
　"なぶる"の意味が分からなかったので、調べました。
　"もてあそぶ"で合ってますかね？
　ローン保障会社さんにとって、返済途中で名義を変更されるのはイヤなことなのですか？

> 貢ぐ理由がわかりません。
> 普通帰ってきませんよ。
　夫婦で住宅ローンを返済していくことはそんなにおかしいことですか？
　貢ぐつもりではないし、当然返ってこなくていいです。

> 馬鹿げていますね。
> 悪意ある贈与
　どうしてこう思われるのかさっぱり分かりません。