住宅ローンの繰上返済にあたって土地と建物の内訳をどうするか？

質問

私は住宅ローンとして土地購入に関わる借入（残高7,000万円）と建物購入に関わる借入（残高1,500万円）の2本を負っています。2本ともほぼ同時期（3年前）に契約したので、銀行、金利種別、金利条件、借入期間はすべて同一です。土地借入も建物借入とも土地建物のすべてを相互に抵当設定していますので、両方の貸主となっている銀行が総残高8,500万円のローンについて第一位抵当となっています。土地建物には他に抵当は設定されていません。

今年、一時所得があったので1,200万円ほど繰上返済を行い返済期間を据え置いたまま月々の返済負担を減らしたいと思っています。この場合、繰上返済の充当を土地借入と建物借入のどちらの充当するのが得策でしょうか？

借入条件が同じなので当然、1,200万円の繰上返済をどのように配分しようが月々の返済額の圧縮効果は同じですが、税務上または抵当権のうえで考慮すべきポイントがあれば、ご教示願いたく存じます。

回答No.1

tarotaro001 · ベストアンサー

抵当権は完済しない限り消えませんので気にする必要はありません。

８５００万の借り入れでしたら、どのように繰り上げ返済しようが、ローン控除額にも影響ありません。
ただ例えば土地が夫、建物が妻のローン名義でしたら、建物に対して１２００万繰上するとローン控除がかなり減りますが・・・

問題は一時所得が誰に対しての所得なのかが問題です。

もしローンが全額夫名義で、一時所得が妻でしたら、１２００万という額ですと確実に贈与税の対象になってしまいます。

もし建物と土地のローンが別でしたら、金利の高いほうを繰り上げ返済すると楽になります。

補足

tarotaro001さん、さっそくの回答ありがとうございます！

私自身は夫です。

所有権は土地、建物共、夫85%＋妻15%で均等、一時所得は私（＝夫）のものです。ローン借入人はどちらも100%私（＝夫）名義です。土地ローンと建物ローンは別ですが、金利条件、借入期間ともまったく同一で、どちらを返済しても月々の返済額圧縮効果は同じです。

となると、あれこれ複雑に考える必要はなさそうですね…。

今すぐ買い替え・住み替えを考えているわけではありませんが、このところの好景気で購入時に較べて私の居住地の土地は値上がっているようである一方、建物は値上がる性質のものでもないので売却をする際にはローン残高の釣り合いをどう考えるのかな、などと感じておりました。もっともこれは純粋に相場観の問題ですからここで質問する問題ではありませんね。ご指摘の通りローン完済しなければ抵当は残りますし居住用に購入した不動産ですから、建物と土地を別々に売買することも考えていません。

複雑に考えすぎないことにしようと思います。なんとなく結論はわかっていたのですが、こうしてご回答いただくと、すっきり行動に移れるように感じます。

ありがとうございました。

回答No.3

hkttm

どうも初めまして。

借りている条件が全く同じなら建物に対して繰上げ返済を全てしてもいいと思うのですが、、、

現在の借入金利・固定期間はどうなっているのでしょうか？
もし変動や短期固定なら残高の多い方の土地の方にしてもいいように思いました。今後緩やかにでも金利が上昇するかもしれないので残高の多い方を少しでも減らしておくのもいいかと。。。

あとTMI2005さんの返済計画（今後も繰上げ返済あるかないか）や金利情報とかがもう少し詳しくあれば違ったアドバイスが出てくるかもしれません。

それではまた。。。

回答No.2

mahopie

質問者の意向は別にして、住宅ローンに土地購入・建物建築の内訳がされているのではなく、あくまでも支払の順番に土地決済資金に充当した借入(1)・建物代金支払に充当した借入(2)というタイミングと形式で２本建で借入した、という経緯だと推測します。（抵当権(1)と抵当権(2)が同順位で土地・建物に設定されている）

なので、本件では借入本数が二口から一口にすることを目指して、小さい１５００万円の方へ全額繰上げ返済して、次回には残り３００万円分を完済して、完済後に当該抵当権を抹消してもらえば、何となく一つのハードルをクリアした気分になれる、という位の心理的効果しか思い浮かびません。