住宅ローン2本立て有効な繰上げ返済は？

質問

都内に住む会社員です。
新築戸建てに住んで5年です。
土地を先に取得し、その後工務店と契約したため、
住宅ローンを2本（土地・家屋）別々で組んでいます。
繰り上げ返済をし、「完済までの支払い総額を最小化する」目的の場合、
(1)片方だけ先に返してしまうのが良いか
(2)両方に分割して繰上げ返済するのが良いか
(3)上記(1)の場合、土地・家屋どちらを先に充当するのが良いか
(4)上記(2)の場合、どのような割合で振り分けたら良いか
ご教示いただきたいと思っています。

◆金利（両方とも）
変動金利：1.975%
◆借金残高
土地---約1350万（～H44 ※何度か繰り上げ返済しています）
家屋---約1180万（～H49 ※一度も繰り上げ返済していません）
◆支払
毎月払い・ボーナス払い無し
（土地：約65,000円、家屋：約49,000円）
◆繰上返済充当額
賞与時期に約50万（年総額100万）

これまで、利率が同じなのだから、どちらから先に返しても
一緒だろう、見た目が大きい方から返しておくか、という考えで
何度か土地ローンの方に繰り上げ返済をおこなってきました。
しかし、償還表（WebからフリーツールをDL）で計算すると、なんと
これまでやっていた上記(1)の土地から先行して返していく方法よりも、
上記(2)の分割方式（50％ずつで試算）の方が、総額で100万以上も
少ないことがわかりました。

■ケース1
土地のみ繰上げ返済をおこない、家屋は毎月払いのみの支払い総額
6月と12月の計2回---土地に50万×2／毎年（土地借金完済まで）
＜土地：\14,676,487- 家屋：15,038,812- 計\29,715,299-＞
■ケース2
家屋のみ繰上げ返済をおこない、土地は毎月払いのみの支払い総額
6月と12月の計2回---家屋に50万×2／毎年（家屋借金完済まで）
＜土地：\16,562,389- 家屋：\12,771,705- 計\29,334,094-＞
■ケース3
土地と家屋療法に均等に繰り上げ返済をした場合（25万ずつ年2回）
6月と12月の計2回---土地に25万、家屋に25万×2／毎年（それぞれ借金完済まで）
＜土地：\15,167,963- 家屋：\13,268,724- 計\28,436,687-＞

⇒ケース3がケース1に比べ、127万安い結果が出ました。

ただ、この償還表の結果が本当に正しいのか否かに自信がありません。
賞与後なので、なるべく早めに繰り上げ返済をしたいと考えております。
皆様のお知恵をお聞かせいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

回答No.2

mnb098

土地のローンが30年、建物ローンが35年ということですね。
毎年繰上げして行く条件でのシミュレーションはかなり複雑なのです。
あまり複雑に考える事はなく、年間に50万円を2回繰上げするとすれば、一年で19,750円の金利減少効果です。
それに対しての残り期間分だけを掛けた効果があります。

ケース3が少なくなったのは両方の支払い期間が短縮したので、トータルの金額が少なくなるという計算結果になったものでしょう。

ただ、半年ごとの繰上げにより期間が短縮していくシミュレーションを残り期間ずっとダウンロードした償還表で元金を減らして行く方法で考慮されましたか。
支払いトータルの金額を見る限りは、きちんと計算できているように見受けられます。

ローン全体で考えれば、支払い期間の最終が短くなるほど金利負担期間が短くなる事は当然です。なので返済額を一定で支払うとすれば、両方の最終期日をそろえていくような繰上げにするのが、最も効果のある方法であるというのが結論になると思います。

お礼

回答ありがとうございました。今、取引銀行にも同様の質問を投げて回答待ちです。やはり償還表の結果は正しかったようですね。

回答No.1

LegaC2

私も、ちょうど一年前に、住宅ローンを組みました。

私の場合は、10年固定(1.7%)の27年ローン一本のみで、かつ、まだ、繰り上げ返済を行ったことがないので、とんちんかんな回答かもしれませんが、回答しようと思います。

繰上返済は期間短縮型で、かつ、手数料は無料という、前提でお話します。

銀行で、償還表(返済予定表)というものをもらったと思います。

この表には、返済日、返済額、返済額の内の利息返済額と元金返済額、残高が記載されていると思います。

この表から、今回行う繰上返済の効果を計算できます。

例えば、1年分の期間短縮の繰上返済を行った場合、すでに支払った返済日の次回分から12回分(1年分)の利息返済額分を合計したものが、今回の繰上返済による、減額効果です。

当然、同じ額を繰上返済するのであれば、減額効果が大きい方に対して、繰上返済を行う方がお得ということになります。

ですので、ystejamさんの場合、2枚の償還表があるはずですので、1回の繰上返済分50万円をどのように振り分ければ、一番減額効果が大きくなるかをシミュレーションすれば、良いということになります。

完済までの繰上返済をシミュレーションしようとすると、ある意味、無限通りあるので、難しいと思いますが、繰上返済する時に、2つの償還表を見比べて、その時点で、どのように返済すれば、一番効果が大きいかをシミュレーションするだけであれば、そんなに難しくないと思います。

おそらく、その都度、どのように振り分ける方が良いかは変わってくると思います。

正確に計算を行ったわけではないので、一度、シミュレーションをしてみてください。

お礼

回答ありがとうございました。今、取引銀行にも同様の質問を投げて回答待ちです。シミュレーションは、確かに無限通りあるかとは思いますが、年間2回（6月12月）で50万固定で計算してます。銀行の償還表は繰り上げ返済の細かい指定はできないので、イマイチでした。