住宅ローン繰り上げ返済について

質問

住宅を購入したのですが、資金について詳しく検討できず、繰上げ返済するつもりで購入しました。
借入額：3450万円
（内訳）固定金利　2.640％　1000万円　35年ローン
　　　　変動金利（当初）　1.375％　2450万円　35年ローン　　　　

現在貯金が2500万円ほどあります。
年収は700万円くらいです。
夫が40歳なので期間短縮しなければなりません。
現在こどもはいませんが、ほしいと思っています。
貯金をどの程度残し、繰上げ返済にはどちらにどれくらい充てればよいでしょうか？

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

結論から言いますと、２５００万のうち５００万を残して２０００万を投入してください。
そして、固定金利の１０００万は全額返済して完済してください。
残り１０００万は期間短縮で返済します。これにより、毎月のローン返済額は現在の月１１万から月７．３万に下がります。また期間短縮により残り１９年となりますから、６０歳前に完済します。

理由を述べます。

まずまだお子さんがいないとのこと。であれば、まだ子供に対して費用がかかる時期まではだいぶあるので、月返済額が７．３万になれば、当初の予定の１１万からすればかなり余裕があるので、預金がかなりできます。金利を支払いながら預金を維持するより、新たに貯蓄する場合の方が間違いなく経済的に得になりなりますので、５００万は何かのためにとっておくとしても、残りは返済にまわした方が経済的に有利だからです。
これが２５００万のうち２０００万を返済にまわす理由です。

もうひとつの配分ですが、基本的に金利が高いほうを返済した方が経済的には有利です。最近日本経済がまた傾いていることからすると当面は変動金利は低いままでしょう。
ならば、その恩恵を受けようというわけです。
期間も１９年となるので、よほど金利が上昇しない限りは損にはならない可能性が高いです。
あと、先に述べたように預金ができるだけの余裕が生まれますので、追加繰上げ返済という余地もあります。

ただご心配になるのはやはり金利上昇による支払金額ＵＰでしょう。
でも仮に１０年後に金利が４．５％まで上昇したとしても返済額は７．３万から８．３マ万と１万増えるだけです。
つまりすでに繰り上げ返済によりのこり１９年となっていることと、借り入れ金額が１４５０万に圧縮されている（１０年後には７３５万ほどにまで下がっている）ことから、意外とその影響は軽微になります。

年収７００万で１万の上昇はそれほど苦痛ではなく、預金金額が少し少なくなる程度ですから、あまり心配は要らないというわけです。

お礼

わかりやすい回答ありがとうございます。
とても参考になりました。
預金が減ることが少し不安だったのですが、ローンを1本にしてその分を預金していけばいいわけですね。
頑張って追加繰上げ返済したいと思います。

回答No.2

noname#65639

No1さんのご回答はかなり的確なものと支持します。

参考ばかりに
1,000万円2.64%を35年かけて返済しますと返済総額は約1,530万円となります。
2,450万円1.375%を35年かけて返済しますと返済総額は約3,080万円となります。（実際には変動ですからもっと膨れるでしょう）

合計すると4,500万円は超えてくるわけで、金利というのはほんとに馬鹿になりません。これで手元に2,500万円を温めておくのは得策ではありませんので、可能な限り繰上げ返済に充てるべきです。そして、その借入返済に対して年収700万円あれば、そこから預金をしても生活には支障がないでしょう。

あとは1さんのご回答に準じますが、手元に500万円程度（この金額はあなたの感覚で上下させても良いでしょう）残して、固定のほうは消してしまったほうが良いと思います。

まぁあとは手元の2,500万円を住宅ローンの利率以上に運用することが可能ならば、そういう使い道もあるとは思いますけど（笑）、無難には繰上げ返済かと思います。