住宅ローン繰上げ返済

質問

今年、10年固定で2500万の融資をうけました。
その際に、繰上げ返済を実施して行こうと思いますが、手数料が１回2万１千円かかります。何回実施しても手数料は変動しません。
そこで、どのように返済すれば、よいか良い案を教えて下さい。
10年かけて、繰上げ返済額を貯金して一括でまとめて支払いを実施した方が手数料が１回ですむので特ですか？
なるべく早くローンを終了させたいと思いますので、宜しくお願い、いたします。

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

＃２です。
数字の解説になりますので、長文回答になりますがご容赦のほど。

「初回返済月」と「ボーナス返済月」の情報がいただけませんでしたので、
「初回返済月」を2008年２月とし、完済は2043年１月（総返済回数420回）。
「ボーナス返済月」を１月と７月とし、初回返済が2008年７月、完済は2043年１月（総返済回数70回）。
で計算させていただきます。
「初回返済月」と「ボーナス返済月」をうかがったのにはちゃんと意味がありまして、それによってボーナス返済回数が変わることがあるんですよ（１回減る）。
それに１年は１２か月あります。
「住宅ローン控除」の基準となるのが「１２月末日の残高」なので、初回返済月によっては、残高が最大「毎月の返済額×１１か月分」違ってくるんですよ。

さて、前述の「初回返済月」と「ボーナス返済月」でシミュレートした場合、固定金利期間終了時（2018年1月分返済完了後）の債務残高は、
・毎月返済分　15,376,499円
・ボーナス返済分 3,843,267円
で、計19,219,766円となります（あくまでも、私の計算方法によるものですから、実際の返済とは異なることはあります）。

> なるべく早くローンを終了させたい
とのことですが、固定期間の10年の間にこの残債額の貯蓄は可能ですか？
そうであれば、10年で完済できますね。
では、
(1)10年後にまとめて残債を一括返済する（繰上返済額は19,219,766円になります）
(2)毎年、190万円ずつ繰上返済をしていく（繰上返済額は19,149,762円になります）
では、どちらが「お得」かを考えてみましょう。

まず、総支払利息額ですが、
(1)の場合、3,557,593円となります（毎月返済分2,843,054円＋ボーナス返済分714,539円）。
(2)の場合、毎月返済分とボーナス返済分を繰上返済するかによっても違ってくるのですが、「ボーナス返済分を完済させて、そのあと毎月返済分を繰上返済していく」という方法を取ることにします。
さらに、「住宅ローン控除」の関係があるので、毎年１月に繰上返済をするとします。
そうしますと、2009年１月に1,900,000円、2010年１月に1,900,000円、2011年１月に780,067円を繰上返済するとボーナス返済分が完済できます。
ボーナス返済分の総支払利息額は141,448円となります。
ボーナス返済分が完済したので、2011年１月に毎月返済分の繰上返済をします。
2011年１月は、1,900,000円－780,067円＝1,119,933円を繰上返済します。
その後、2012年１月に1,900,000円、2013年１月に1,900,000円、2014年１月に1,900,000円、2015年１月に1,900,000円、2016年１月に1,900,000円、2017年１月に1,900,000円、2018年１月に2,063,274円繰上返済をしていけば、毎月返済分も完済となります。
このパターンでの毎月返済分の総支払利息額は2,049,762円となりますので、ボーナス分と合わせた総支払利息額は2,049,762円＋141,448円＝2,191,210円となります。

(1)の総支払利息額が3,557,593円ですから、(2)の方が1,366,383円少なくて済みますね。

繰上返済手数料は、(1)は１回になるのでしょうか？それとも毎月返済分とボーナス返済分とで２回分となるのでしょうか？
いずれにせよ、21,000円か42,000円ですね。
(2)では、10回分で210,000円か、ボーナス分を別に換算されて11回分となり252,000円になるか…ですね。
(1)と(2)の繰上返済手数料の差は、最大でも(2)の方が210,000円多い訳ですね。

そして、住宅ローン控除ですが、満額の1.00％控除が受けられるとすると、その額は
(1)の場合
2008年年末…245,500円
2009年年末…240,000円
2010年年末…234,500円
2011年年末…228,900円
2012年年末…223,200円
2013年年末…217,400円
2014年年末…211,500円
2015年年末…205,500円
2016年年末…199,400円
2017年年末…193,200円
で、合計2,199,100円になります。

(2)の場合
2008年年末…245,500円
2009年年末…220,900円
2010年年末…195,900円
2011年年末…171,400円
2012年年末…147,300円
2013年年末…122,900円
2014年年末…98,100円
2015年年末…72,800円
2016年年末…47,200円
2017年年末…21,200円
で、合計1,343,200円になります。

結果として、
総支払利息額
(1)3,557,593円
(2)2,191,210円
繰上返済手数料
(1)42,000円
(2)252,000円
住宅ローン控除
(1)2,199,100円
(2)1,343,200円
ですから、（総支払利息額＋繰上返済手数料）－住宅ローン控除　で考えると（払う分から戻る分を差し引きして、少ない方が「お得」になるという考え方です）、
(1)　（3,557,593円＋42,000円）－2,199,100円＝1,400,493円
(2)　（2,191,210円＋252,000円）－1,343,200円＝1,100,010円
となり、「(2)毎年、190万円ずつ繰上返済をしていく」方が「お得」ということになります。

10年で完済できない場合でも、「繰上返済手数料を少なくするためにまとめて返す」よりも「少しでも早く『期間短縮型』の繰上返済をして、残高を減らす」方がお得だと考えていただいて構いません。

お礼

細かく説明いただき誠にありがとうございました。
参考にさせていただきたいと思います。

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

固定金利期間中の一部繰上返済手数料は、１回21,000円（税込）ということですね。
・返済期間
・適用金利
・初回返済月
・ボーナス返済の有無
（ボーナス返済ありならば、「借入金額2,500万円のうちいくらがボーナス返済分か（毎月返済分：2,000万円、ボーナス返済分：500万円　とか）」、「ボーナス返済月」）
・住宅ローン控除の適用の有無
を教えていただければ、「お得」に関してのある程度のシミュレートができますが、その情報がなければ、残念ながらシミュレートはできません（シミュレートするのに必要な最低限の情報なので）。
＃１さんがご案内のサイト等をご利用になって、ご自身でシミュレートをされるしかないと思います。

補足

アドバイスありがとうございます。
補足しました。再度アドバイス願います。
借入金額内訳　　毎月返済分　２０００万円
　　　　　　　　ボーナス返済分　５００万円
適用金利　　　　１．６％
返済期間　　　　　３５年
住宅ローン控除　　有り

以上になります。
すみませんがアドバイスよろしくお願いいたします。

回答No.1

1112

難しい問題ですね？
言い換えたら「返済額を減らすか？」「返済期限を減らすか？」で決まると思います。
・シュミレーションしてみる
・金融機関に相談してみる
で試してみてはどうでしょうか？
http://loan.kyo-situ.com/tips03.html

お礼

ありがとうございました。
一度、シュミレーションをしてみます。
参考になりました。