瑕疵担保責任について

質問

不動産売買の件で教えてください。
売主として、賃貸アパートの売買契約を締結し、２ヵ月後に引渡し予定です。
築２１年物件で、現況有姿売買の契約、物件状況等報告書においても、その時点で当方が認識している事はすべてお伝えしております。（過去の雨漏りがあった箇所、修繕の有無など含）

しかし、契約後しばらくして、大雨が降った際に、新たな雨漏りが判明しました。
（過去雨漏りした部屋とは別部屋で現在入居者あり）
しばらくして雨漏りが止まりました。将来、同じ雨量の日には、再度雨漏りする可能性はあると思いますが、特に原因調査修繕はしておりません。
買主には、新たに雨漏りがあった事実は報告しようと思っておりますが、
その場合、引渡し前まで、売主側には原因の調査及び修繕義務などがあるのでしょうか？
またそれを理由に売買代金の値引きなどを迫られることはありますでしょうか？

担保責任の条項の中で、
「一切の物的瑕疵担保責任を負わないものとし、瑕疵が発見された場合であっても、買主は当該瑕疵に基づきこの契約の無効を主張し、またはこの契約を解除し、もしくは損害賠償の請求をすることはできない。この契約に関し、商法代５２６条は適用しない。」と記載しています。

また容認事項の中には、「建物および設備、什器、備品は経年変化により老朽化・機能低下がみられること、これを原因として補修修繕が必要となり、その費用がかかる可能性があること」の記載はしてあります。

雨漏りの事実を報告すれば、特に問題はないでしょうか？
専門分野の方がいらっしゃいましたら、是非アドバイスを頂戴できれば大変うれしいです。
よろしくお願いします。

回答No.1

kuroneko3

事業者間の売買であれば，瑕疵担保責任を負わない旨の特約は（売主の悪意または重大な過失による場合を除き）ほぼ問題なく有効とされますが，売主は目的物の引渡しをするまで，善良な管理者の注意をもってその物を保存する義務（民法第４００条）がありますので，引渡し前に発生した雨漏り等については，善管注意義務の一環として目的物の修繕義務が認められる可能性はあり，必要な修繕を怠った結果として売買代金の値引きなどを請求される可能性もゼロではありません。
　もっとも，買主がそのような認識を持っていないようであれば，雨漏りの事実を報告するにあたり，「これは契約成立後に発生した事項であるため，その修繕等につきましては買主様の責任にて対処して下さい」などと告げておき，買主が特に異議を述べなければそれで丸く収まる可能性もありますが。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
たしかに引渡し前ですとそうですよね。
入居者さんの問題もあるのですが、とりあえず、
先方にはご報告をして、あちらの対応を待ってみようと思います。
ありがとうございました。