中古物件の瑕疵担保責任について

質問

中古物件の瑕疵担保責任について

2年前に中古物件を購入しました。
この物件は不動産業者所有のリフォーム済みで、2年の瑕疵担保責任がついています。
主要な柱3本のシロアリの被害から始まり、購入3ヶ月目には台風などの大雨により各所雨漏り被害にあいました。
今まで7回の雨漏りと7箇所の修理を行いました。
購入2年2ヶ月後に修理済みの同じ2箇所から大雨により雨漏りしています。
2箇所は3回目の雨漏りで、売主は2年の瑕疵担保責任が終了しているため、修理を拒んでいます。
重要事項説明書には雨漏り、くさりはないと明記されています。
この場合売主に対してどのような形で請求出来ますか？
また、損害賠償請求できるでしょうか？

回答No.2

noname#65504

>2箇所は3回目の雨漏りで、売主は2年の瑕疵担保責任が終了しているため、修理を拒んでいます。

重要事項説明と異なることがあっても、知っていたのに隠していたということでなければ、この特約は有効です。
でも知っていて隠したあるいは宅建業者として通常行う調査範囲で通常わかる範囲の瑕疵なら、２年という特約は無効になり、まだ請求できます。しかし、それは、隠していた・わかるはずであったことを質問者側で証明しなければならず困難ですね。

それ以外は２年を過ぎてから発見したものについては瑕疵担保請求することはできません。

>2箇所は3回目の雨漏りで、売主は2年の瑕疵担保責任が終了しているため、修理を拒んでいます。

こう書かれているので、今までの修理については売り主負担で行ったものと考えそれを前提に話をします。

＞購入2年2ヶ月後に修理済みの同じ2箇所から大雨により雨漏りしています。

通常中古物件の売買契約の瑕疵担保責任に補修責任はありません。損害賠償責任です。つまり修理にかかる費用が請求できるのです。
本来は修理代を請求するのですから、工事は買い主側で行うべきものです。つまり修理不完全の問題は、買い手と買い手が依頼した施工業者の間のでの瑕疵担保問題となります。

しかし売り主が不動産関連業者の場合、損害賠償をする代わりに自分の関連業者に施工をさせることがよくあります。多分今回はこのケースでしょう。
この場合修理が不完全なことは売り主側の問題になります。
ここで、２年以内に瑕疵担保請求をした場合、そこからは買い手は売り主に対して一般債権を持つことになり、時効は１０年になります。つまり２年を過ぎていても、修理不完全の場合は、まだ完全に直すための損害賠償請求ができます。

回答No.1

bunbun8

瑕疵担保責任の期間が２年とあって、その責任を問えるのは、引渡しを受けてから２年以内に「発見された」瑕疵についてです。
ですので、２年２ヵ月目であっても、その瑕疵の部分を「発見」したのが２年以内であれば、瑕疵担保責任を追求できるとは思います。
しかし、シロアリ被害にしろ雨漏りにしろ、その瑕疵が引渡しを受ける前から発生していたことを証明しなければなりません。
修理を行なったとのことですが、それは売主が瑕疵担保責任に基づいて行なったものでしょうか？
同じ箇所の修理が上手く出来ていなかったということであれば、２年２ヵ月後であっても売主は損害賠償をするべきですが、修理に問題がなく修理部分の経年変化による劣化などであれば責任は問えないかもしれません。
また、過去の修理については売主に告げずに、ご自身の負担で行なったものであれば、いまから売主に瑕疵担保責任を問うのは難しいかもしれません。
２年以内に工事した業者や工事内容のわかるもの、専門家の調査書など期間内に発見していた事実と引渡し以前からシロアリの害があり、雨漏りもあったはずという信頼性のあるデーター等が必要になると思われます。

お礼

大変参考になりますありがとうございました・