不動産の譲渡所得について

質問

不動産の譲渡所得について

相続した実家を売却しました。必要経費についての資料が登記簿の抵当権設定額しかわかりません。
新築の際に土地・建物で購入しているのは間違い無いのですが、これが必要経費の資料として力を持つのか教えてください。

回答No.2

tamiemon96

No.１です

＞土地を先に購入して抵当権（500万）が設定されています。
＞2年後に新築してまとめてだと思いますが新しく抵当権（1200万）が設定されています。
＞だから、最初の抵当権の金額が土地購入代金であることは明らかなんですけど。

購入代金ではなく「借入額」かもしれませんね。
例えば、頭金を支払っていれば、借入額は少なくなります。

＞なにかで申述書をだしたら、いいかもって見たんですけど。そんな方法もあるのでしょうか？。

もともと、申告は「自主申告」です。
また、「領収書や基礎資料がない」＝「経費がなかった」ではありません。
相応の額を必要経費として計上して申告しておき、もし調査があった場合に、
どのように判断されるか、税務署の出方を見るというのもアリですよ。
＊このようなケースであれば、決して「仮装や隠蔽」には当りませんから、
　少なくとも「重加算税」の心配はないでしょう。

＞ついでに土地購入の代金って満額必要経費になりますか？

土地の購入代金は、満額必要経費ですよ。
（減価償却しません）

お礼

何度もお答えいただいてありがとうございます。

私ずっと実家に住んでいましたが平成18年5月に仕事の都合で仕方なく引越しました。
当初2～3年で戻れる予定でしたが、一向に戻れる気配もなく、結婚、出産など状況が少しずつ変わってきて、結局引越先に新築することになりました。

当初、実家なのでどうしても売却することに抵抗があり、なんとか残したいと思い借家で募集をかけたりしましたが結構リスクがあると言うことで手詰りになって初めて売る方向になりました。
結局平成21年の3月くらいから動き始めて、売却に変更したのが11月で売れたのが平成22年3月となりました。

売却後に国税庁のHPを見たら3000万の特別控除とか色々特例があると言うことを知りましたが、居住しなくなってから3年以内と言う所だけが該当しません。

もうがっかりしてですね。
税務署に電話したけど駄目でした。
そういうのがあるって知っていたら、実家だからなんとか残したいとか思わないで、さっさと売却していたのにと思ってしまいます。

住宅ローンはあるは税金は取られるわじゃ、馬鹿みたいですよね。

売りに出しても直ぐに売れるとは限らないのでせめて不動産屋に頼んだ時期とかで判断してくれたらいいのに、
売る意思がわかるわけだし。

と言うわけでせめて諸経費を探し出してどうしても税金を減らしたかったので何とか頑張ってみます。
参考になるご意見ありがとうございました。

回答No.1

tamiemon96

・　抵当権の設定額は、直接的に必要経費を示すものにはなりません。

・　必要経費となるのは、次のようなものです。
　(1)　土地の取得費（購入費用）
　(2)　建物の取得費（購入費用－減価償却相当額）
　(3)　譲渡費用（仲介手数料など）

・　あなたのケースでは、まず、土地と建物の売却価格を区分しましょう。（契約上明記していなければ、固定資産税評価額の割合で按分するのも一つの方法でしょう）

・　購入時の価格が分からない場合、土地については上記売却価格の「５％」が取得費として認められます。

・　次に建物については、国税庁のＨＰで「建物の標準的な建築価額表」が公開されており、この単価に建物の面積を掛けて、建築金額を推計してよいことになっています。あとは、減価償却費相当額を差引きます。

　＜参考＞
　　http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2009/kisairei/joto/index.htm

お礼

ひとつ訂正がありました。

土地を先に購入して抵当権（500万）が設定されています。2年後に新築してまとめてだと思いますが新しく抵当権（1200万）が設定されています。

だから、最初の抵当権の金額が土地購入代金であることは明らかなんですけど。

なにかで申述書をだしたら、いいかもって見たんですけど。そんな方法もあるのでしょうか？。

ついでに土地購入の代金って満額必要経費になりますか？

色々教えていただきありがとうございました。
税務署にも相談してみます。