地主の条件として、使用貸借がNGで

質問

地主の条件として、使用貸借がNGで
義父の借地の半分を私が譲り受け、
建物は二世帯で義父と私で建てます。

この場合に、どちらかに税金がかかってくるのでしょうか？
ちなみに、借地権評価額は４８００万、建物は４０００万

また、妻が借地権1/2を義父から譲り受けた場合、夫である私に
税金はかかりますか？

よろしくお願い致します。

回答No.3

mnb098 · ベストアンサー

確かに国税庁ほかのHPには「借地権の譲渡」には贈与が発生することもあり、相続税の対象にもなることが書かれて居ます。

今回の税務署への問い合わせについてですが、地主は使用貸借を認めない＝すでに20年の借地契約があるからと言うことではないのでしょうか。
義父は借地しており所有権を持つわけではないので質問者にたいして使用貸借ではないということでしょう。
年間に２０～３０万円地代を支払って地上の利用権を持っているだけのことで、借地権割合の4800万円の財産がありその半分を「無償で」もらうとするから贈与と言う話になるのだと考えます。
地代相当分の負担をし、書換料も負担するのだからこれが贈与になるのかなという気がしてなりません。

今回の借地権の事ですが、今の建物は1回壊すのだしそこで前とは持分の異なる建物を新築するのだから、税務署的に譲渡に対しての贈与税課税があるのでという理由で、地主に話して新規の借地契約にしてもらうのがいいのではと思いますけど。
20年の契約とあるので10年以上前に廃止された旧借地法の適用でしょう。建物がある限りはさらに20年の更新があるということであったはずです。

今の借地法で30年の借地契約にするのが正当な扱いだと考えます。地主さんはここらを理解しておられるのか、ご年配のかたで前の契約をそのまま引き継げばよいと考えているのかと思われるふしがあります。
あるいは地代が上がることを避けるため借主側が契約をそのまま使いたいという考えなのかとも。
再建築を認めてくれているのだから借地する事には合意できているわけで、もう一度地主と一から話し合いしてみるのが解決への方法だといえませんか。

お礼

返事遅くなりすみません。
とても参考になりました。
もう一度地主や税理士へ確認をしてみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

mnb098

もし借地の半分を譲り受ける＝買い取るという意味なら、半分借地・半分所有という常識では考えられない形態になりますので、質問の意味が重要です。

ご質問のタイトルは後半の部分から考えるに、「義父が借りている土地を私の名義の家の敷地にまた貸しするのはNG」ということではありませんか。
これは使用貸借とはいえず借主・義父から娘婿への「また貸し」となります。

「借地権の半分を譲り受ける」と言うことだと思いますが、譲り受けることは今度は「転借」ということですから、地主の合意があって始めて成立することです。
土地の評価が大きいので「定期借地権」などで借りるのが普通ですが、地主さんが身内とかであればこんな話にはならないですよね。

普通なら新たな建物を建てるので、二人での借地契約を結び直すのでしょう。今までの建物はなくなりますから契約の更新とは異なります。

質問への回答としては
・借地契約をあらたに結んでも税金はかかりません。
・妻が借地権を持っても夫に税金はかかりません。ただし妻名義のない建物は地主の承諾が必要だと考えます。

補足

mnb098様
早速ご回答ありがとうございます。
もう少し詳しく説明します。
２０年契約の借地（義父が契約）に義父家族が住んでおり、
そこへ私の家族と２世帯を建てようとしています。
地主の条件として、先にも書いておりますが使用貸借を認めてもらえない状態です。
登記と借地の名義が同じでないと原則認めないと言われており、
義父の契約する借地の半分を私が地主へ名義変更料を支払い1/2の権利を譲渡してもらいます。

建物は私と義父で銀行より融資をしてもらう契約をします。

先に記載していますが、借地権評価額は4800万、建物は4000万になり
私が借地権2400万の権利を譲り受けます。

税務署で相談したところ、使用貸借を認めてもらえるのであれば、
贈与税や相続税など掛からないと言われたのですが、
今回認めてもらえないため、
借地分について贈与税が掛かるようなことを言われてしまいました。

資金があれば、この点問題なく解決出来るのですが
現状限界になってしまい、白紙に戻さないとならない状況になってしまっています。

なにかこの問題として負担の少ない解決方法があれば、
アドバイス頂けますでしょうか。

回答No.1

ma-fuji

＞この場合に、どちらかに税金がかかってくるのでしょうか？
地主に譲渡所得税がかかります。
貴方に不動産取得税や登録免許税がかかります。
また、義父と貴方に建物の不動産取得税や登録免許税がかかります。

＞妻が借地権1/2を義父から譲り受けた場合、夫である私に税金はかかりますか？
いいえ。
かかりません。

補足

ご回答ありがとうございます。
先に回答頂いたmnb098様の回答に今回の追記を
させて頂きました。

その部分でアドバイス頂けることがあればお願い致します。