地代をいくら払えば使用貸借ではなくなるのでしょうか？

質問

＊土地＝親所有
＊建物＝子が経営する法人所有
＊使用貸借（法人→親へ固定資産税相当額の地代のみを支払）
＊無償返還に関する届出提出
＊貸宅地の評価について、
　無償返還に関する届出が提出されていても、
　使用貸借のときは自用地の価額の８０％相当による評価ではなく
　１００％自用地として評価する

質問(1)
貸宅地の評価が自用地の８０％になるとは、
相続税の計算上、１００％自用地で評価されるより、課税対象が２０％
減って節税になるという理解でよいのでしょうか？
質問(2)
貸宅地の評価について、自用地の８０％にしたい場合に、
使用貸借ではなくするためには地代をいくら位アップすればよいのでしょうか？
　・極端に言えば固定資産税相当額以下を使用貸借と言うなら
　　「固定資産税相当額＋１円」でも　よいのでしょうか？
　・使用貸借ではない地代とは通常の地代とか相当の地代とか言われるもの
　　なのでしょうか？
　・・・・どちらにしろ最低いくら位アップすればよいのでしょうか？

自分なりに調べたつもりなのですが、それぞれの事柄の繋がりも解りづらく
苦戦しています。
では実際いくらなら使用貸借ではなくなるのかはっきりした答もどこにも
載っていなくて、困っています。
初心者です。どうぞよろしくお願い致します。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

失礼しました、１番の回答者です。

　トイレに行って冷静になってみたら、私の会社と言っても、私が経営しだしてから財産をだいぶ殖やしたとは言っても、株の大半は父が持っていますので（利害関係は父と一体）、そのあたりを重視すれば、質問者さんのケースとは、取り扱いが厳しいほうに異なってもしかたないかと思い至りました。

　削除でもしたほうがいいのかもしれませんが、削除方法を調べるのもおっくうですので (^_^;＼(^O^ )ペチッ! 、残しておきますが、無視して下さってもけっこうです。

　これも、一般人の参考意見に格下げします (^o^;

　ちなみに、

　いくらなら使用貸借でいくらなら賃貸借、という基準を示す判例・学説などは聞いたことがありません。契約解除が正当化どうかを判示する中で、固定資産税を負担する程度、盆暮れに挨拶程度のお金を包む程度、では「使用貸借ではないとは言えない」というのを読んだ記憶はありますが。

　また、ご承知とは思いますが、実体法と、税法は全然違います。

　例えば、長年賃貸してきたマンションの部屋多数が、たまたま相続が発生した時に空室だと、自分用の不動産と認定され、賃貸用物件とはみなされません。つまり相続税は高いのです（最近、多少猶予期間が認められるようになった由）。

　長年賃貸して、多額の納税をしてきた実績とか、「自宅があるのに、なんでこんな大きなマンションが自分が住むための物なのか」なんて理屈は、関係ないのです。

　そのように、税法はやたらと厳しいですから、まあ、固定資産税＋１円程度の支払いで、相続税を負けてくれるなどと思わないほうがいいのではないか、と思いますけどねぇ。

お礼

税務署は、税金を安くさせる事にはとても厳しいですね。
もっともっとシビアに考えなきゃいけないんですね。
どうもありがとうございました。

回答No.3

siyunoponky

（１）お考えの通りです。ただし、その20％分は法人の株価に影響して来る場合がありますので、相続財産の全体を考慮に入れた上で、下げる必要がどうしてもあるかと言う点からも考える必要があります。私の経験した例では、第二次相続で相続税額も発生しないので、あえて固定資産税を若干上回る設定にし、法人の負担を少なくし、個人の実質的な固定資産税・所得税の負担も発生しないようにしてしまいました。

（２）ほぼ、固定資産税の2.5倍以上が必要と言われていますね。

http://www.cpainoue.com/mailmag/a_mailmag_back01.html
↑
ここの、「不動産管理会社（３）」など参考になるでしょうか。
その他「無償返還の届出書」で調べていただくと良いと思います。

手ごろな解説書としては、「借地権の税務」が参考になるでしょうか。
全体を見渡してみないと、思わぬ勘違いや落とし穴があっては大変ですから。
http://www.zaikyo.or.jp/cgi-bin/f_index.exe
↑
ここから書籍検索で、「借地権の税務」と探していただければ。

お礼

お礼、遅くなり申し訳ございませんでした。
ご回答くださりどうもありがとうございます。

判り易く説明してくれてるサイトあるんですね。
木を見て森を見ず・・全体を見ること大事ですね。
参考になりました。どうもありがとうございました。

回答No.1

fujic-1990

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

質問１
　単純に言えば、お尋ねの通りと思ってよいと思います。

質問２

　質問者さんの地域は、借地権を設定するについて、権利金を授受する慣例がある地域でしょうか？

　私も、父の所有する土地上に会社を経営しています。

　この地域で、土地を賃貸借（地上権の設定ではありませんし、定期借地権設定でもありません）するについて「権利金を授受する」なんて話聞いたこともありませんし、調べましたが誰も知りません。そんな慣習があるなんて、その後１０年以上たちますが、その時１回だけしか聞いたことがありません。

　が、税務署は、ここは「賃貸借するについて、権利金を授受する慣習がある土地だ」と宣言しています。

　で、「(1)権利金を授受して、土地所有者が、もらった権利金の分の所得税を払うか、(2)払わければならない権利金を払わなくて済んだために、会社が儲かった分として法人税を払わないと、相続税の減額は認めません」と税務署に言われています。

　お尋ねの地域はどうなのでしょう。税務署が「権利金の授受の慣習がある土地である！」と宣言していませんか？

　体験上、これは質問者さんが、そういう地域だと知っているかどうかは関係ありません。その地域の全員が知っていなくてもかまいません。事実上、税務署がどう認定しているか、だけが問題です。

　宣言していると、どんなに高額な借地料を払っても相続税は安くなりません！（使用貸借か、賃貸借か、なんて、全然関係有りません）事実、会社は黒字ですので、父にかなりの借地料を払っていますし、当然ですが、それは税務署は知っていますが、相続税減額は認めません。

　ですからまず、認定しているのかどうか、その点からお調べになったほうがいいですね。

お礼

お礼、遅くなり申し訳ございませんでした。
ご回答くださりどうもありがとうございます。
権利金を収受する慣習がある地域かどうか・・
・・・どうなのかわかりません。
おっしゃるように税務署がどう認定してくるのかで
覆されてしまうのならば、
最初から、権利金を収受する慣習がある地域だと
考えた方が良さそうですね。