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賃貸借の土地の借地権
下のような質問はこのカテゴリーでよろしいでしょうか？ 土地には，評価額に関連して，路線価には借地権割合というものが付属しています（全国何処でもあるのかは知りません）が， 評価額(路線価）×借地権割合＝借地権価額 だと思います。 で，この借地権価額というのは， １．どんな場合に有用に使われる値なのですか？ ２．賃貸人（地主）と賃借人（地借り）とのあいだで，何らかの意味を持つものなのでしょうか？ 例えば，地借りがその土地を地主から買い取るときには，いくら地主に払うのが適当なのか？ とか・・・ 契約更新料の算定の際に根拠とされるものなのか？ とか ※専門用語が間違っていたら，併せてご指導下さい。
- he-goshite-
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１．借地の適正買取価格はどうやって決まるのでしょうか？＞＞＞＞周辺の同条件の土地の売買実績価格の平均値。（参考値）適正とは、自分が納得した価格だから、別に、数倍の価格で買っても、数十倍の利益が上がれば、買いですよ。よく、相場の倍で買ったけど、高速道路に係ったので、さらに１０倍で売れたとかあるじゃない。土地は１点ものだから、適正価格＝自分が納得した価格ですよ。 ２．賃料は何を基準に決められるのでしょうか？ ＞＞＞＞＞周辺の賃料の平均値。 これも、自分が駅前だから、よその２倍と決めたら、取引が実際あれば、ＯＫ。よその半値と決めても取引がなければ、評価ゼロですよ。実際に、賃借の無い土地や利用されない土地は、固定資産税を払うだけですね。 そういう意味では、税金額以上で貸さないと、赤字ですから、赤字にならないとすれば、相続税の２０分の１＋１年分の固定資産税＋都市計画税＝は最低の年間賃料ですね。 ２０年とは、概ね２０年で、世代交代ですので。 重ねて教えてください。 例えば借地権割合が７０％だとすると，借地人がその土地の（更地）価格の３０％を地主に払えば土地を入手できる，ということではないわけですね？＞＞＞＞＞ そんな簡単では、ないです。 （更地）価格の３０％を地主に払えば＞＞＞地主側からすれば、あくまで、いままで、充分、納税できる程度の賃料を貰っていて初めて、借地権割合も計算に入ってくるのであって、今までほとんど、ただのように、赤字状況で貸していれば、更地並価格でないと、意味が無いし、更地並だと、その地主の所得が多ければ、ほとんど税金で取られるわけで、売っても意味ないので、売らないかもしれません。 地主が年収、２０００万円以上あれば、土地で、儲けても、すべて税金で取られます。 つまり、＃１さんもおっしゃるように、税金と売買価とは、無関係に近いと返事をしているのに、評価額など、行政の決めた価格にとらわれる理由が、当方には、わかりません。行政は、地主が首くくろうが、借家人がホームレスになろうが、税金を取り立てればよいだけで、適正売買 価格は、一向に表現しておりません。現実に、相続税のために、自殺するというケースが、都心では、多いです。 自分が、住むだけで、生産性の無い土地に、何億も相続税を払えますか？ 生産性とか必要性が、適正価格です。
お礼
回答ありがとうございました。 条件によって違いが大きいということ，世代交代を視野に入れるべきこと，がよくわかりました。 土地の売買価格については，地主と賃借人との間でどのような関係になるのかを知りたかったので，基準は評価額でなくても時価でもなんでもよいのですが，素人なので質問文章の書き方が悪かったようで失礼しました。 またあらためて別質問でお聞きしようと思います。
補足
この欄を借りてあらためてお礼申し上げます。ありがとうございました。 ポイントは３人には差し上げられないので，申し訳ありません。先着の回答につけさせてもらいました。
＃１さんの回答どおりです。 相続税、贈与税の計算の基礎数値ですが、それだけの税金を納めても、賃借人からそれに見合う賃料は、ほとんど期待できないでしょうね。 賃料は、政治的、経済的な背景できまるもので、納税額とは、無縁といっても過言では、ありません。 最終的に、いわゆる３代相続すれば、すべて税として、国に納めるという、取れるところから取るという、課税体質は、過去より変わっておりませんので、借地の適正買取価格と、課税評価額とは、関連がない場合も多いです。 が、現状、いくらで買い取っても、更地価格以下なら借地人は、断然有利ですね。 すでに、いままでの賃料は、土地を供用できたので、充分見合っているわけですから。。。駐車場を借りていて、その土地を買いたいと言って、更地価格より値引きしてくれることは、考えにくい訳ですから、借家法で、借地人は、現状かなり有利に保護されているのです。 ですから、このままの法律下で、買取をすることは、納税負担を地主に代わって負担するわけですから、損得で言えば、借りていたほうが、得でしょう。 実際、購入してみれば、地主の苦労が解ります。 経済活動としては、納税が増えるので、政府や行政は喜びます。
お礼
有難うございました。回答を参考にさせていただきます。
補足
早速ご回答くださり，ありがとうございます。 >相続税、贈与税の計算の基礎数値ですが、 →分かりました。 追加してお聞きしたいのですが， >更地価格以下なら断然有利 >借りていたほうが、得でしょう。 １．借地の適正買取価格はどうやって決まるのでしょうか？または，どのくらいだったら適正価格といえるのでしょうか？ ２．賃料は何を基準に決められるのでしょうか？何か目安が（無縁とはいえ，たとえば税額の何倍くらいだとか）ありますか？
お礼
回答有難うございました。参考にさせていただきます。
補足
すばやい回答，ありがとうございます。 >相続税・贈与税の申告の際の財産評価に使用されます。 よく分かりました。土地を借りていてその上に親が自分で立てた建物を子が相続した場合などですね。借地人サイドでの土地関係相続税は， 評価額×借地権割合×税率＝相続税 ですね。そして，地主サイドでは， 評価額×（１－借地権割合）×税率＝相続税 と理解しました。 >取引の目安になります。 重ねて教えてください。 例えば借地権割合が７０％だとすると，借地人がその土地の（更地）価格の３０％を地主に払えば土地を入手できる，ということではないわけですね？