借地権アパート競落後の要地主承諾の件

質問

借地権アパートを、競落しました。
概要書には、買受人は、地主の承諾又は裁判を要するとあります。
賃貸借期間は15年とあり、現在14年経過しています。
借地借家法上、借地権15年は無効で30年あるという鑑定士の説明です。
地主様が、貸さない、と主張出来るものなのでしょうか？

アパートは、敷地権付建物なので、建物には30年の借地権があると認識しています。
アパート建築に際し、地主様は承諾書を提出して、建主は建築確認を取得しているはずです。
よって30年間は、地主様は、建物の所有者に貸す義務があり、競売で所有者が変更になっても、貸さなければならないと考えます。

あくまでも、話し合いで解決を諮るつもりですが、基本的知識を知りたくて質問しました。
破産管財人は弁護士です。競売の買受人に地主の承諾を要する物件なら、最初に地主に買取を勧めるのが筋であると思います。
そんな話は無かったと地主は話しています。
地主の承諾を要するとは、執行官の責任予防線であると考えますが、間違いでしょうか。
ご指導よろしくお願いします。

回答No.1

buttonhole · ベストアンサー

>地主様が、貸さない、と主張出来るものなのでしょうか？

　まず事実関係が不明ですから、何とも言えません。物件明細書に書かれている事項は、法的に保証されるものではありません。例えば、既に地主が賃料不払を理由に元の建物所有者(土地の賃借人)に対して賃貸借契約を解除したということであれば、貸さないと主張することはあり得ます。(あくまで例であって、御相談者の物件がそうであるという意味ではありません。)

>よって30年間は、地主様は、建物の所有者に貸す義務があり、競売で所有者が変更になっても、貸さなければならないと考えます。

　地主は前の建物所有者と土地の賃貸借契約を結んだのであって、御相談者と結んだわけではありませんから、当然には、御相談者に貸さなければならないということにはなりません。
　借主が変われば、借主の資力や賃貸借契約の目的物の利用形態等が変わることにより、貸主が不測の損害を被る危険性がありますから、賃借権の譲渡には原則として貸主の承諾が必要です。
　しかしながら、どのような場合にも、貸主の承諾を必要であるとすると、土地の借主は事実上、自己の建物を処分することができなくなり、投下資本回収の道が閉ざされることになります。また、建物が競売される場合、誰もそのような建物を競落する人はなくなってしまいますし、仮に買受人が現れたとしても、最終的に建物収去、土地明渡をせざるを得なくなるとすれば、個人のみならず、社会経済上の損失も無視し得なくなります。
　そこで、借地借家法では、第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができるとしています。

民法

（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第六百十二条 　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

借地借家法

（建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可）
第二十条 　第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。
２ 　前条第二項から第六項までの規定は、前項の申立てがあった場合に準用する。
３ 　第一項の申立ては、建物の代金を支払った後二月以内に限り、することができる。
４ 　民事調停法 （昭和二十六年法律第二百二十二号）第十九条 の規定は、同条 に規定する期間内に第一項 の申立てをした場合に準用する。
５ 　前各項の規定は、転借地権者から競売又は公売により建物を取得した第三者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第二項において準用する前条第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。

お礼

借地権設定者の承諾に代わる許可なんですね、知りませんでした。
大変参考になりました。
ありがとう、ございます！

参考までに、地代は破産管財人が現在も支払っているということです。
隣地も地主の所有で、アパート入居者（法人）に駐車場として、一括で貸しております。
ですから、地主さんは、貸さないとは言わない、と判断して入札に参加しました。

回答No.2

usotukizok

法的な問題の内、現在入居している方々との関係も重要です。
アパートの入居者は所有者が誰に変わろうとも賃借権を主張できます。関係する三者のうち一番弱い入居者の権利が守られることが正義です。
質問の場合、細かな事情が判りませんので、一概に決め付けられませんが法定賃借権の成立が認められると思います。地主様との間で賃貸借の契約が成立しているので、地代を幾らにするかの合意だけで事が済むと思います。
詳しい権利関係は、弁護士か公証人に聞くと判ります。念のために契約書を公正証書にする事を考えていると言えば、公証人は相談に乗ってくれます。

お礼

＞念のために契約書を公正証書にする事を考えていると言えば、公証人は相談に乗ってくれます。

そうなんですか？
何となく、公証人であれば、相談料は無料なような気がしますので、
大変参考になります。
ありがとうございました。