借地権の取得と新規契約期間

質問

祖父からもらった土地に両親が家を建てました。その隣にAさんが祖父から土地を借りて昭和３３年に家を建てました。その後Aさんの土地を父が祖父からもらい、昭和３５年にAさんと賃貸借契約を結びました。
さて、３５年から今年が５０年目なので明け渡しを要求したところ、Aさんは既に昭和３３年から５２年目なので、自動更新となっている、との見解を示しました。
更新料の件はさておき、どっちの言い分が正しいのでしょうか？
なお、昨年は４９年目なので「来年は出て行ってね」と内容証明を送ったのですが、返事がありませんでした。

よろしくお願いします。

回答No.5

sropexze

追加質問が出ましたので、またまた失礼いたします。

(2)の旗ざおの道幅が1.3ｍしかないということは、この土地は単独では再建築できません。　2ｍ以上公道に接していなければ、建築確認が下りません。　と、言うことは、あなたの協力なしでは単独では建物の再建築不可です。　大規模修繕も、建物の存続期間を長くしますので、異議の申立しましょう。　もう、かなり朽廃しているでしょう。　先は明るいですね。

(3)の質問ですが、これはけして「蛇足」では在りません。　先日申し上げました「正当事由」の筆頭にくるのは自らその土地を使用する事由があるか無いかです。　大変明瞭な正当事由です。
良ききざしが見えましたので、すぐに弁護士に会い、調停の申立の準備をされたらと思います。　　4/16　すずき

回答No.4

sropexze

昨日回答した者です。
お尋ねの契約の始期はいつでしょうか？についてお答えしますと、(1)昭和３５年の賃貸借契約書が不十分な記載で、賃貸の始期が明記されていないのに、あなたは自分勝手に判断されたのでは？　契約の始期がいつからと明記されていればその時から契約は始まります。　(2)始期が不明瞭な場合、借地契約は、一旦昭和３５年で途切れたものではなく、借地契約の目的の「建物の所有を目的」として昭和３３年から家が建っているならば、昭和３３年より借地契約は始まっていると解されます。
質問者様は、契約満了にあたって十分準備されていたとおっしゃいますが、素人の独り善がりの判断だったようですね。弁護士に相談したことはありますか？　底地が帰ってくる可能性があるならば、ものすごい経済効果(失礼ながら年収の何倍もの含み益)があることで、私ならすでに複数の弁護士に法律相談を済ませ、万全の体制で意思表示(内容証明⇒調停の申立)をします。
今となっては、きついお話で申し訳ありませんが、次の策を考えましょう。　借地契約が更新時期を過ぎてしまったようですが、契約書等の資料を持って有料の法律相談を弁護士会館などで受け、善後策を練ることが必要かと感じました。　このまま放置したままですと、建物の建て替えの話がある日突然持ち上がり、対応に苦慮されると思います。

お礼

＞(1)昭和３５年の賃貸借契約書が不十分な記載で、賃貸の始期が明記されていないのに
これは、昭和３５年６月１日より開始されています。しっかり明記されていますし、３０年後の平成２年６月１日に更新がされています。

明確に書かれていれば、３５年から新規に契約されていると解釈できますね。これが聞きたかったこです。

急に３３年の契約が持ち出されたので、ビックリでした。
Ａさんにしては３３年から借りていることには変わりないので、そういう感覚なんでしょうね。

それからいまさら蛇足ですが、（１）現在はＡさんは転居し、ＢさんがＡさんから借りて入っています。（２）いわゆる典型的な旗竿地で、竿の部分の通路は狭く、1ｍ30ｃｍほどしかありません。竿部分の通路に沿って父の家があります。（３）ＡさんＢさんともに１年前に、更新せず更地にして息子である私が家を建て、両親の面倒をみる、との意向を伝えています。

回答No.3

sropexze

ます。適用となる法律は、旧法の借地法になります。　そして、皆様ご指摘のように「正当事由」が無ければ、明け渡しは無理です。
しかしながら。二つほど救いがあります。　(1)期間の定めが５０年のようですが、木造であればまもなく物理的に朽廃の時期をむかえます。　そもそも借地法は、建物の所有を目的として土地を借り受けるもので、建物が朽廃すれば、借地権も消滅します。　もう少しの辛抱です。建て替えは借地期間を大幅に伸ばしますので絶対拒否です。そして、明け渡し交渉。
(2)借地権の更新時期が近いので、借地権の消滅時期が近いことを念頭に賃借人との交渉前に、事前に弁護士等に相談のうえ、最良の選択をして下さい。　その中で、多額の更新料請求か、それとも借地権消滅をめざしていくのかの選択となります。　事前準備が必要です。これが、ないとまた５０年間苦労し、孫や子に債務を残すことになります。　4/14すずき。

補足

貴方の言われるように、事前準備をしてきたつもりですし、相手から何ら返事がない（内容証明での返事はない）ので、うまく切れそうだと思っていましたが、契約期間を持ち出されてビックリしているところです。
５０年目前なのか、５０年は過ぎたかです。前の地主（祖父）の契約から数えるのか、父の名義になってから新規契約したので、そこから５０年なのか、が知りたいです。こちらは後者で計算していました。

回答No.2

akak71

http://blog.goo.ne.jp/sumaino1/c/2acfac230dbdd2bb51e2f62c0498d9dc
4月7日参照

地主の退去要求は通りません。
土地を貸したら永久に返還されないと思ってください。

補足

多分そうでしょうね。それは十分理解してます。

質問は、出ていくかどうかではなく、５０年目前なのか、５０年は過ぎたかです。前の地主（祖父）の契約から数えるのか、父の名義になってから新規契約したので、そこから５０年なのか、が知りたいです。

回答No.1

akak71

一般の借地権は、借地権者が出ていく義務はありません。
Aさんの言い分が正しい。

退去求めることができるのは、地主に正当事由があるときに限られます。
裁判では、正当事由はほとんど認められません。

補足

質問は、出ていくかどうかではなく、５０年目前なのか、５０年は過ぎたかです。前の地主（祖父）の契約から数えるのか、父の名義になってから新規契約したので、そこから５０年なのか、が知りたいです。