借地権の主張で金銭を要求され困っています

質問

私の祖父が、昭和初期にAさんに賃した土地の上に、Aさんが家を建てAさんとその子供が住んでいました
ここ数十年はAさん一人が住んでいましたが、昨年Aさんが亡くなりました
今年に入り、Aさんの子供の一人が借地権を主張し、金銭を要求してきました
どうしたらいいのか困り果てています

賃貸借の契約書はありません
６万円／年程度の土地の固定資産税は私の父が払っており、家賃は１６万円／年もらっていました（最近の事意外は不明）
建物はAさん名義で登記されています

Aさんの借地権を相続したという子供から、建物除却費と数百万円の費用（相続者が5人いるとのこと）を要求されています（計約６００万円）

私の父はそんな費用も無く困っています
どうしたらいいのでしょうか

回答No.1

hazu01_01 · ベストアンサー

質問者さんの内容を見るとＡさんに借地権があるのは間違いないようです。
しかし、どうしてＡさんの相続人があなたのお父さんに建物除却費と数百万円の費用を要求しているのですか？
あなたのお父さんが相続人に土地の明け渡しを求めたのでしょうか？
明け渡しを求めたとした場合は建物買取の費用を請求されても仕方ないでしょう。それ以上の費用は論外ですね。

補足

早速の回答ありがとうございます
ここ数年の家賃から判断してやはり借地権が発生しているのですね・・・
明け渡しを求めたわけではありませんが、
相続人を代表してやってきたという相続者と名乗るものが
ここに住むつもりはないが、
借地権があるので、金銭で解決しようと言って来ました
建物の評価額は数万円～数十万円程度です

回答No.9

matthewee

１．借地法１条では、「借地権と称するは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」と定義されています。

※ 平成４年に法改正があり、借地に関する法律関係は「借地借家法」に規定されましたが、それ以前の借地契約は、いわゆる「旧法」といわれる「借地法」が適用される。

　本件所在地の地価水準や周辺の地代水準がわからないので確証はないのですが、「祖父の善意でAさんに無償同然で貸していた土地」のようですから、地代水準が周辺相場に比べ著しく低額であるならば、有償の賃貸借ではなく、無償の使用貸借契約（民法５９３条）である可能性があります。

　この場合、地代を支払っていたか否かは問題ではありません。重要なのは地代が経済的な対価として妥当であったか否かです。
　国税不服審判庁の裁決（平成８年３月２９日裁決）では、土地の固定資産税の１．７倍の地代を支払っていたケースで、使用貸借と認定され「借地権」が否定された事例があります。

　使用貸借であれば、借地法１条に照らして「借地権」はない、という結論になります。

　今回の借地が使用貸借によるものであれば、借り主であるＡさんの死亡によって借地契約は解除され（民法５９９条）、Ａさんの相続人は建物を自費で撤去して原状回復した後、地主に借地を返還することになります。

２．一方、今回の借地契約が有償の賃貸借であると認定された場合、確かに「借地権」はあるのですが、そもそも「借地権」は建物がないと存在し得ない権利です。
　「建物除却費」と「借地権（路線価で借地権割合が５０％となっている）」の両方を相続人が主張するのは矛盾した論理です。

※「借地権割合」は相続税の計算に用いるためのものであり、「借地権」が独立して一般の不動産市場で頻繁に取り引きされているわけではありません。

　たとえ、この建物に「借地権」が存在していても、地主から正当事由によらない立ち退きを求めておらず、借地人の相続人が建物撤去を申し出ているのなら、相続人の全額負担で建物を撤去し更地にして、借地を地主に返還することになると思います。要するに地主の負担はゼロです（＝相続人から請求があれば、建物のみ時価で買い取らざるをえないかもしれないが…）。

３．今回、借地契約書がないようですから、地代はいつでも地主から一方的に値上げを通告することができます。

　相続人が新地代に不服なら、裁判で争うことになりますが、それまでは新地代が適用されます（＝なお、敗訴したほうが金利相当分を負担する）。

　なお、相続人が空き家にしておいたり、第三者に建物を貸すことは可能ですが、賃貸借の使用目的、用法を守らない場合は、借地契約の解除の理由になります（＝債務不履行による契約の解除）。
　ですから、相続人が借地を荒れたまま放置することは、地主として強く注意してよいのです。

お礼

親切丁寧なご回答ありがとうございました
とにかくこれまでは両親が相手の言い分を一方的に聞くばかりでして・・・もちろん承諾はしてませんが
実はＡさんの死亡後、今年の借地代はＡさんの相続人が住む気もないのに支払い済みなのです
これが、よいものなのか、こちらにとって不利なものになるのか・・・
とにかく今現在も、Ａさん（相続人）との貸借契約は続いているような次第で
こちらとしては、今の所そのとちの活用も考えておらず、立ち退きを求めているわけでもないので、住むなら住むで、良好な状態に復旧してもらって、新たに契約を結ぶこともＯＫなのですが、住む気はない金をくれでは話にならないのです

回答No.8

rui2007

やはり、専門の方に付いていただいたほうが
心強いし、いいと思います。

回答No.7

bath5

(家賃は１６万円／年)-(６万円／年程度の土地の固定資産税)=10万円／年。
単純計算しても、１０年貸して１００万。２０年で２００万円ですから、６００万円の要求は無謀としか思えません。

貸主が契約の継続を望む場合、借り手側の一方的な建物買取請求の権利は、ありません。
買い取ったとしても、解体費用も掛かりますので、建物の時価以下の価格になりそうです。

お礼

回答ありがとうございます
そうなんですよ
２００坪近くある土地が1万円／月程度の利益ですから・・・
祖父の善意でAさんに無償同然で貸していた土地で感謝されるならまだしも
借地権者は「Aが借りていたから固定資産税や相続税が安く済んだんだとか」意味がわからない言いぶんで・・・

とにかくなんとか解決したいものです

回答No.6

mahopie

期間を定めない賃貸借契約は双方当事者から解除の申し出が出来る（民法617条）・・・土地については申し出後1年の経過期間が設定されているが、これは借地人の保護規定。
借地契約終了時に建物が存在する場合には、借地人は地主に建物を時価で買取りすることを請求できる。（借地借家法13条）
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H03/H03HO090.html

借地に関する事実関係・法律関係はややこしいのですが、本事例での大原則は上記の法律2条文になりそうです。
普通に考えれば、借地人の包括承継者（＝相続人）に居住の意思がなく、質問者が特段立ち退きを求めているのでなければ、建物の時価（これをどう算定するかも問題だが）だけの負担で借地契約の解消が可能です。

個別の事情と相場観は分かりませんが、相手方の主張は権利の上限を超えた主張のようですので（どんな内容でも主張・要求することは可能）、質問者側が正しい状況理解をして対応されれば、と考えます。尚、この場合の相談先は弁護士になります。

１． 相手の主張を満額で受け入れて支払する（請求額＝支払総額）
２． 上記の法律に基づき裁判なりの場で明確化された自身の義務部分だけを支払う（建物買取金額+法的な交渉にかかる費用と時間＝支払総額）
３． 時間や費用を勘案して上記１と２の中間で折り合いをつける（理屈でなく実利を取る）
４． 相手の主張を無視して放っておく（相手が裁判に訴えた時点でそれに応じる）

お礼

回答ありがとうございました
大変参考になりました
とにかく借地人が借地権があるので金銭で解決しようと
一方的に言ってくるもので・・・
我が家としても建物の買取ならまだ納得できるのですが
多分借地権者は建物に価値が無い（築７０数年）ので除却費
プラス金銭を要求しているのかと・・・

回答No.5

rui2007

賃料も相続人で分担して払う必要があるはずです。
知らないと思って吹っかけているように思います。
司法書士等に相談されるほうが良いかもしれません。

お礼

回答ありがとうございました
我が家としてもどう考えても吹っかけられていると思うんですが
どう解決したらいいものかわからず
悩んでいるしだいです

回答No.4

rui2007

本来、借地権って返すときに更地にして返す必要があると思います。
それって借主の義務ですよね？

当然借地権を相続したＡさん一家が
それまでは管理しなきゃいけないものでしょ？

それが何故、貸主に請求されるのかわかりません。
根拠となる法律とか条例とかあるんでしょうか？

あるとすれば
借地借家法とか、民法とかあたりなんでしょうけど・・・

回答No.3

utama

土地を返してほしいのでしょうか、それとも地代を払い続けてくれれば土地を返してもらう必要は無いのでしょうか？

経緯からすれば、土地の賃貸借契約が成立しているといわざるを得ないでしょうし、土地を返して立ち退いてもらうとすれば一定の立ち退き料の支払いが必要でしょう。

土地・建物の価値などがわからないとなんともいえませんが、住宅地として２５００万円くらいでしょうか。借地権の買取として６００万円なら、決して高いものではない気はします。

相続人に借り続けてもらう、または、相続人が建物が不要であれば相続人の方で第三者に売却して土地の借り主が交代してもかまわないというなら、金銭の支払いに応じる必要などありません。いままでどおり、地代をもらえばいいだけです。

地代が近隣相場と比べて不相当ということなら値上げすることもできます。固定資産税に比べて、少し安めの地代かなという気がしますが、周辺相場を調べないとなんともいえません。

補足

早速の回答ありがとうございます
相続者が住んで手入れもしてくれるのであれば（近隣から苦情が出ている）、地代を適正価格にして契約を継続することも考えますが
一切住む気は無い様で借地権の主張と金銭解決を求めるばかりです
賃貸借契約＝借地権となるのでしょうか
２５００万円とは評価額の事でしょうか

回答No.2

MARU270

借地権は相続対象ですからAさんの子どもに権利があります。
　が、建物はAさん名義なんですから、撤去するならAさんの子ども達が費用を支払わなければなりません。

　また、地主側から借地権の解除（っていうのかな？専門用語は分かりませんが）を求めていないなら、１円も支払う必要はありません。
　Aさんの子ども達が借地権を相続なされたのなら、これまで通り地代を支払ってもらえばいいだけです。
　Aさんの子ども達側から借地権の解除を申し出たら、建物を時価での買い取りをする必要があるかもしれないようです。

参考URL：

http://www.npo-cssc.jp/archives/2006/11/post_892.html

補足

早速の回答ありがとうございます
地主として解除を求めているわけではありませんが
相続者と名乗るものがまったく住む気は無い様で荒地となっており
近所からの苦情もでております
建物の買取なら適正価格を条件として応じるつもりですが
最初は借地権（路線価で借地権割合が５０％となっている）を主張し
土地の評価額の半分を要求してきました
今は解体費+相続人×５０万円程度（何費？）を求められています