新築建物の登記上の分割（節税対策として）

質問

３月上旬竣工の建物の登記について教えていただきたいです。
長い目で見て、一番有利な方法を考えあぐねています。

現況：個人（父）名義の土地に、４階建てを建てています。
　　　　１階は、父の個人事業の店
　　　　２，３階は、賃貸
　　　　４階は、両親の住居
　　　賃貸の管理会社として、家族で会社を作りました。

質問一、１階の店は、地代と店のテナント料とで相殺にという形にして、金銭のやり取りを無くそうと考えました。
しかし、帳簿上はやりとりがあり、税金が発生してしまうことに気が付きました。これを解消する方法は無いですか？

質問二、４階を本社として登記すれば、家賃の発生が無いと考えたのですが、実際に居住していると100％経費ということはできないらしい。
家賃を発生させたくないのですが、なにか方法はないですか？

かなり専門的なことと分かっていますが、
店子さんの家賃のみでローンを支払って行かなければならないのです。
どうぞ、お知恵を賜れますよう、お願いいたします。

回答No.1

hata79

建物の所有権登記をどうするかという問題と、所得税法あるいは法人税法の問題が「まぜこぜ」になってしまってますね。

１　地代と店のテナント料を「相殺」にしてしまいたいなら、土地とテナントの持ち主を同一人にしてしまえばいいだけの話です。土地はご質問者の「父」の持ち物ですから、建物も「父」の持ち物にすればよい話です。

２
「本社として登記」するということは法人設立するということですね。
法人設立すると、家賃の発生がないというのはなぜでしょうか。
設立した法人がAとします。建物所有者がAだとすれば、家賃は発生しません。当然です。
実際に居住してると１００％どうたらといわれてますが、法人の事務所に人が居住してたら事務所ではありませんよね。
「こちらが事務所です」と案内された場所が、コタツがあってテレビがあって、台所があって、布団が引いてあるとしたら「居住区」ですよね。
いやいや、ここで会社の事務してるのですとなれば家賃の半分を会社が持つか、会社が全額持ってる家賃を半分は自分が払うかの方法で「折半」負担になるでしょう。折半でなくても３対７でも、４対６でもいいのですが。

家賃を発生させたくないなら、家の持ち主を法人にしてしまう方法があります。
上記１と同じです。

そうすると、１と２をあわせると「個人所有か法人所有か」になりますね。
所有権を共有すればいいわけです。
４分の一は父個人として一階部分は家賃発生しません。
４階部分は共有持分による占有使用として法人家賃は発生しない。その代わりに居住者の家賃は出る。
居住者のものだとするなら、法人が事務所として使用してる部分を居住者に事務所使用料を払う。

2階３階部分は、質問外なのでさわりません。

マンションのように区分所有にしたらどうですかね。その方がさっぱりするような気がします。

なお、私は税法の専門で登記事務の専門ではないので「あんたはそういうけど、そんな所有権登記などできんで」という意見があるかもしれません。その点は登記専門家にゆだねます。

お礼

「区分所有」、なるほど目から鱗でした。
土地と建物で今度は相続税が気になります。
また、建物を所有したことで、また税金が発生しますね。
どうあっても、お上からは逃れられないのということでしょうか。
でも、糸口は掴めました。
ありがとうございます。