社長の自宅を会社に賃貸する これによる節税効果は？

質問

お世話になります。

概要
社長や役員の自宅を会社対し賃貸する。これによる節税効果を教えてください。

詳細
お世話になります。
中小零細企業における節税テクニックとして、
「社長の自宅を会社名義にしてしまう」
というのがあります。
これにより、社長は通常ならば、自費で自宅を取得するか、あるいは賃貸住宅に入居して、自腹で家賃を全額払うところ、土地取得も自宅の建設も、自宅の増改築も全部会社の費用にすることができます。
それによって会社は経費増大、利益圧縮ができ、社長個人は自宅建築や家賃としての支出分、給与を減らすことによって個人の所得税を少なくできます。
ここまでは知っています。（これ以外のメリットがあれば教えてください）
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

ところが、先日、ある会社で面白いパターンを知りました。
ある人が、ずっと以前から親と一緒に賃貸の一戸建てに住んでいました。
その人は一念発起して自分で会社を興しました。（詳細を言うと、親を名義上の社長にして自分は取締役になって中心となり、会社を興した）
会社住所は、親と同居しているその一戸建て賃貸の家です。
会社を興したほんの数年後、その一戸建賃貸住宅を、土地建物ごと、取締役の個人のお金で買い取ったのです。（土地の登記簿に個人名義で金融機関から借金して購入したことが明記してある）
一戸建てを買い上げた後も会社住所は変わっていません。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

で、ここからは私の想像になります。
普通なら会社名義で土地建物を買い上げて、その家を社長一家の社宅としてあてがう、という節税方法を使うとおもいます。
しかしそうではなく、取締役個人の金で土地建物をまるごと買い上げました。
この取締役はカネにはうるさい人です。
何のメリットもないのに上記の節税方法を使わない訳はありません。

考えられることは、取締役が大家となり、会社とテナント契約を結んで、敷金、礼金、保証金、毎月の家賃を支払う、という方式で会社のカネを社長一家に還元していると思います。

さて、この場合の節税メリットを教えてください。
なお、「会社とテナント契約を結んで、敷金、礼金、保証金、毎月の家賃を支払う」とは書きましたが、その家は一見、普通の民家です。また、社長と取締役以外には他人を雇っている様子はありません。つまり会社住所は名義上だけの物であり、家の中にオフィス機能は全くありません。（あったとしても電話とパソコン程度）
もし、税務署が調査に入って、常識を超えるような敷金・礼金・保証金を取っていたり、毎月・毎年のの家賃額が変動するなどの工夫をすることで、会社の黒字を帳消しにするような金の動きが解った場合、税務署はどのようにはんだんするのでしょうか？

「大家と店子が双方納得の上で敷金、礼金、保証金、家賃額を決めているので、口出しできない。認めるしかない。」という事になるのでしょうか？

それとも「悪質な利益調整」として家賃経費を否認するでしょうか？

詳しい方、お願いします。

P.S.
あと、考えらることとしては、本当は会社名義で土地建物を買い上げたかったのだが、金融機関が会社宛には融資してくれず、仕方なく取締役個人が融資を受けて購入したか、売主が
「会社宛には売らない。取締役アンタ個人になら売ってあげる」
と言ったので、取締役個人で購入した、というパターンが考えられると思いますが・・・

回答No.3

yamachan5407

今回の場合、代表者の自宅はまず会社の資産として購入したものなのですか？
その場合、代表者からある程度の家賃収入をもらわないと法人税法上は土地建物の評価額から、本来受け取るべき家賃の収入もれとして指摘され、その収入を代表者の給与に充てたとして税務上の修正仕訳は
給与/受取家賃となり、当該給与は定期同額給与に該当しないため法人税法上経費を認められず、法人税が発生します。また当該給与に対して源泉課税もれも指摘されます。
また、逆に代表者の自宅を会社として使用し会社が賃料として支払った場合、たとえば、会社自宅において経理事務を行っているなど、会社の業務として使用している実績が確認とれれば、修正されませんが
そのような実態もない場合、当該家賃は法人税経費を否定、修正され、所得税の不動産所得として申告していれば、その収入も否定されるでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。

>今回の場合、代表者の自宅はまず会社の資産として購入したものなのですか？

違います。土地の登記簿によると前の持ち主から買い取ったのは取締役個人です。会社は一切土地登記簿には登場しません。

>逆に代表者の自宅を会社として使用し会社が賃料として支払った場合、たとえば、会社自宅において経理事務を行っているなど、会社の業務として使用している実績が確認とれれば、修正されませんが
そのような実態もない場合、当該家賃は法人税経費を否定、修正され、所得税の不動産所得として申告していれば、その収入も否定されるでしょう。

会社住所は会社設立時から動いていません。
よって、親子が住んでいた賃貸一戸建てを会社住所として会社を設立し、
設立後、数年で取締役個人が土地建物まるごと買い取り、
取締役個人の名義にして、そのまま会社と社長を住まわせている、
という状態です。
会社の業務をそこで行っているか否か、というのはわかりません。
実態を私が目撃したわけではないので。
ただ、断片的な情報によると、
実際に会社を切り盛りしているのは子供である取締役の方であり、親である社長は本当に名前だけ貸している状態。（メリットは所得分散目的程度と思われる）
取締役は実際にはその家に住んでおらず、独立して別居している。会社業務は取締役の住んでいる賃貸マンションの方でやっている。（会社業務、といっても実態は取締役一人が切り盛りしている小さな会社なので客先に出向いて仕事をすることが多く、実際のデスクワークは携帯電話とモバイルパソコンで済んでしまう）
決算の際の税理士との打ち合わせは本社（といっても今までの記述からお分かりのように、書類上だけのものだが）で行う、とのこと。
これは想像だが税務署から
「会社住所がこの家になってますが、本当にここで仕事しているんですかあ？　
　取締役さんの住んでいる賃貸マンションの方でやっていて、この家は形だけの会社住所なのでは？
　そうすると会社が不動産登記簿上の家主である取締役に対して賃貸料を支払っているのは経費としては認めがたいですね」
と指摘が入った際に
「ちゃんとここで仕事をしています。決算業務だってここで税理士と一緒にやってます！！！」
という口裏合わせ、名ばかりの実績づくりをするために、わざわざ実家に里帰りして決算業務をしているのではないか？　と勘繰ることができるが・・・・

回答No.2

hata79

給与とは別に、地代家賃として支払ができれば、法人の経費増で法人負担租税の節税になるのでは。
給与と地代家賃を合計して考える必要はなく、給与・報酬は規定額を支払い、それとは別に地代家賃を設定できます。
給与所得控除額を捨てて不動産所得にするというよりも、給与とは別に支払うことで、法人全体の租税負担を減らすことが可能です。

定期同額給与ですと改定するのに期限制限がありますが、地代家賃の更新は規定されてません。
自由契約の世界ですから、3ヶ月ごとに家賃の変更をしても、問題はないです。
ただし、一般的に不動産賃貸契約は少なくとも半年契約であるように思います。
すると法人利益調整のために家賃の増額をしても半年分の効果しかありません。
「半年分しか」なのか「半年分も」なのかは、経営判断になろうかと思います。

法人の実効税率は４０％強ですので、半年分の家賃増として６０万円を上乗せできれば法人の租税負担減は24万円です。
大きいといえます。
決算期前に「儲けが出てしまった」として役員給与を引き上げることは、既述の定期同額給与制度にひっかかるので、できませんが、家賃の改正ならできるわけです。

＞ 「家賃収入が副業であり、給与>家賃収入　となる場合は、家賃収入は一切無税になる」
そういう法律はありませんが、家賃収入なら不動産所得ですから、経費が引けます。
また、青色申告の承認をうけていれば、青色申告特別控除額１０万円が受けられます。

固定資産税、維持費など。不動産資金がローンならローン利息も経費計上できます。それらが不動産収入より大きければ不動産所得はマイナスになり、給与所得との損益通算ができます。
確定申告で還付金がでるわけです。

>同族法人から役員が買い上げるという意味だとすると、まったく別の問題に発展します。

時価の半額以下での購入となると、法人から役員への現物給与となる可能性があります。
単に不動産の取得と表現されずに「買い上げ」という表現をされていたので、少し気になっただけです。

お礼

再度のご回答ありがとうございます。

なるほど、おっしゃる通り、法人の利益圧縮と法人税負担減少はストレートに実現できますね。
私は役員への給与支払いによって会社の利益を帳消しにすること、および給与所得控除による個人所得税の減少のみにとらわれておりました。
「なぜに給与以外で社長一家に会社の利益を還元するのか？
　給与所得控除が受けられないではないか？」
と。

ただし、ここまでやるからには普通の（というか私の想像できる範囲の）会社利益、給与所得ではないのでしょうね、おそらく想像するに社長と役員の給与は所得税の最高税率が掛かる所まで行ってしまって、（つまり年間給与1000万円以上）もう給与をいくらあげても給与所得控除による”旨み”がなかなか現れてこず、かといって自宅を社宅扱いにして個人での家賃軽減をしたところでさほど節税にもならず。
ということで思い切って個人で自宅を手に入れ、それを会社に貸す、という手法を取ったのでしょうか？

まあ、あと考えられることは、
「長年借家住まいだったことに対する劣等感、毎月大家に家賃を納める悔しさ、
　資本主義社会における”地主”というブルジョアに対する労働階級の屈辱感」
を一気に逆転して
「成り上がった成功体験、開放感」
を取締役自身と親である社長で分かち合いたかった、
ってなところでしょうか？　（全くの想像ですが）

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

>時価の半額以下での購入となると、法人から役員への現物給与となる可能性があります。

よくわかりました。要するに会社の資産を不当に役員に還流させないための規則ですね。
知ってる社長で、会社のパソコンやら車やらを自分の子に安く譲り渡している人が居たなあ、
税務署にチクってやろうかな・・・・
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

もし御手間でなければ再度お伺いしたいのですが、中小企業の経営者の間では、この
「社長自身の自宅を会社に貸し、給与とは別に会社から賃貸収入を得る」
という節税方法はメジャーなやり方なのでしょうか？　それともマイナーな部類に入るのでしょうか？

もう一つ伺いたいのは、
取締役への給与が「定期定額」でない場合、利益調整とみなされる恐れがあります。
その為にもしも取締役への給与が支払えない場合であっても、借金してでも支払いの事実を残したり、
取締役から会社に対して給与分の金銭をいったん融資してそれを給与として支払う。会社は取締役に対して給与分の借金をする。
などの手法を取ります。
「社長自身の自宅を会社に貸す」という事をやるとき、もしも会社経営が思わしくなく、オフィス賃料を払えない場合、滞納したり、逆に利益が出た時に後からまとめ払いしたとしてもそれは「利益調整」とはみなされないのでしょうか？
もしそうだとすると、不安定な経営状態の場合、結構有効な手段となり得ますよね。給与控除によるメリットには目をつぶって、生活に必要なだけの給与額にしておき、主たる収入は家賃収入にする、という内訳にできますからね。

回答No.1

hata79

賃料として支払すれば、定期同額給与とされないので、法人の損金不算入処理をせずとも、給与以外にお金を役員に出せることになります。

定期同額給与の規定は、同族法人の利益調整をさせない意図がありますので、家賃額の変動が「それは変」というレベルだと税務調査官は無視はしないと思います。
地代家賃の支払ではなく、実質報酬あるいは給与の支払だとして、法人税の損金不算入、所得税の給与としての課税がなされることとなる可能性ありです。

文中「買い上げ」と表現されてますが、単に不動産の第三者からの購入ですよね？
同族法人から役員が買い上げるという意味だとすると、まったく別の問題に発展します。

お礼

早速のご回答、ありがとうございます。

>賃料として支払すれば、定期同額給与とされないので、法人の損金不算入処理をせずとも、給与以外にお金を役員に出せることになります。

なるほど、給料以外に役員にお金を渡す手段として使える、ということですね。
でもね、不思議に思うのは、この方、この会社の役員になってるわけですよ。
当然給与を受け取っているわけです。

Aパターン
たとえば役員として毎月定額の給料をもらう、それが100万円だったとします。
それ以外に家賃収入として別途毎月定額の家賃を受け取る。それが20万円だったとします。
合計120万円

Bパターン
役員として毎月定額の給料をもらう。それが120万円だったとします。
一方、家賃収入はもらわない。
合計120万円

見かけの年収はAパターンもBパターンも120万円*12か月＝1440万円です。
しかし内訳は
A　給与収入　1200万円　家賃収入240万円
B　給与収入　1440万円　家賃収入0円

Aの場合、給与所得控除額　230万円
Bの場合、給与所得控除額　242万円

わざわざ家賃なんぞ払ったらかえって給与所得控除が減ることになります。（このシミュレーション金額の場合は、わずか12万円の差ではあるが）
さて、カネにうるさいこの取締役は（会社から家賃を受け取っている、という前提で）こんなことするのでしょうか？　会社から受け取る金を”給与”と”家賃”、という二通りに分散させることによって、節税が出来なければわざわざこんなことしないと思うのですが・・・
それとも、
「家賃収入が副業であり、給与>家賃収入　となる場合は、家賃収入は一切無税になる」
なーんていう法律でもあるのでしょうか？
それだったら給与と家賃の割合を51%対49%にすればいいですよね。
ってそんな法律あるわけないか・・・不思議です。

>文中「買い上げ」と表現されてますが、単に不動産の第三者からの購入ですよね？

えーと、不動産登記にはその土地建物の元の持ち主は同姓の人物ですね。
親戚縁者の可能性はなくはないですが、その人物はその取締役が作った会社の取締役欄には名前はないです。

>同族法人から役員が買い上げるという意味だとすると、まったく別の問題に発展します。

どんな問題に発展するのでしょうか？　よろしければ教えてください。