不動産購入での節税

質問

私は個人事業主として製造卸をしておりますが
これまで店舗を借りて家賃を経費としてあげていました。
確定申告は青色です。

今回、毎月の出費を抑えるために、賃貸の店舗をやめて
小さな５階建てのビルを土地付で購入して半分を店舗と事務所に、
もう半分を住居にして、全額を住宅ローンで購入を考えています。

毎月１０万の返済になりそうですが、
賃貸の場合、家賃が経費に出来たのに
この返済１０万のうち利子の一部を除いてほとんどが経費にならないと
聞きました。

節税の面から見て
どのようにすればいいか全然分かりません。
どなたかアドバイスをお願いします。

回答No.4

mukaiyama · ベストアンサー

＞この返済１０万のうち利子の一部を除いてほとんどが経費にならないと聞きました…

それはそうですが、今初めてそのことに気づかれたことから想像すると、消費税は免税事業者か、課税事業者であっても簡易課税の方でしょう。

今年中に買うなら手遅れですが、年が明けてからなら今のうちに『課税事業者選択届』を出しておくことをおすすめします。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shohi/annai/1461_01.htm

消費税には減価償却の概念がなく、何百万、何千万の買い物でもすべて取得年の課税仕入れとなります。
このため、多額の設備投資をした年は、消費税の決算においては赤字になることが多く、このとき赤字分の消費税が還付されるのです。

消費税の還付を受けるには、課税事業者であり、しかも本則課税であることが条件となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6501.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

ありがとうございます！
恥ずかしながら回答を頂いた内容は一部しか理解できないほど知らないことです。
おっしゃる通り私は今のところ免税事業者で済んでいるのですが
『課税仕入れ』という言葉を初めて聞きました。
消費税は売上げに対してだと思っていましたが、仕入れ（資産）に
対しても課税対象になるってことでしょうか？
つまり、８００万の売上げでは免税ですが２０００万の事業用不動産を
購入した場合、２８００万に対して消費税がかかって来ると言うことですか？

回答No.5

noname#94859

＞「消費税は売上げに対してだと思っていましたが、仕入れ（資産）に対しても課税対象になるってことでしょうか？つまり、８００万の売上げでは免税ですが２０００万の事業用不動産を購入した場合、２８００万に対して消費税がかかって来ると言うことですか？」に回答します。

自分の事業売上では消費税を預かってる形になってます。免税業者だと消費税として税務署に払わなくてもいいのです。

これが課税事業者だと「預かっている消費税－仕入れにかかる消費税」を税務署に納めるわけです。

事業用の建物を購入すると相当の額の消費税を払ってる形になりますので、上記の式の「仕入れにかかる消費税」の方が大きくなり、納めるのではなく還付されるということです。

そのためには課税事業者の選択をしておいた方がいいのですが、本年中に税務署に選択届けを出さないとなりません。

＞「減価償却は建物の価値の半分とは知りませんでした。」に回答します。

NO1さんの「経費処理できるのは、支払利息と建物の減価償却（価値の減耗分）の半分です」を読まれての理解でしょうが、言われるとおりだと誤解がありますので、補足させていただきます。

「ビルを土地付で購入して半分を店舗と事務所に、もう半分を住居にする」とのことですね。

建物価格全額は減価償却の対象となりますが、事業に供する部分が半分なので、計算して出した「減価償却費」の半分しか事業所得の計算上、経費にできない、という意味です。

税理士さんは関与されておられませんか？
こういう相談は税理士にされるのが一番良いですよ。

お礼

なるほど。よく分かりました！
経理も素人なりにやってきましたが
もう税理士にやってもらおうかと考えてるところです。
調べてみると課税事業者にいったんすると２年間は変更できないらしいので、それも計算に入れながら考えたいと思います。
今回は、本当に勉強になりました。
ありがとうございます。

回答No.3

minosennin

店舗兼用住宅でも、一定の要件を満たせば住宅取得控除の適用がありますので、検討してみる価値はあると思います。
詳細は、税理士等の専門家にご相談ください。

お礼

なるほど、控除がありましたね！
調べてみます！！

回答No.2

zorro

節税だけを考えるとしたら今のままが一番です。土地購入の優遇制度はありません。

お礼

単純明快な回答ありがとうございます！
節税の面では不利ということですね。
総合的に見て自分にどうなのか考えたいと思います。

回答No.1

会計の人（@ichizoo）

購入価格にものよりますが、借りていた方がいいと思います。
購入すると経費処理できるのは、支払利息と建物の減価償却（価値の減耗分）の半分です。売買金額や建物の中古年数など詳しいことはわかりませんが、不動産取得税、固定資産税、火災保険、修繕費など購入すると維持費もかかりますし、おっしゃるとおり土地の購入相当額は経費処理できませんので、税金が発生することになります。
今の時代、ものをもつことがかえってわずらわしかったりするので10年ぐらいの収支計画を概算で計算してみてください。
当然、購入することのメリットもあると思います

お礼

減価償却は建物の価値の半分とは知りませんでした。
税金面ではデメリットだらけなんですね。
メリットはどんな物か自分なりに調べてみたいと思います。
ありがとうございます！