中古マンションの家屋の取得対価の額について

質問

今年３月に、個人名義で中古マンションを購入し、現在法人に事務所として賃貸しています。
家屋の取得対価を算出する為に、固定資産税の評価割合を使用したいと考えていますが、以下の場合の土地、家屋、消費税の金額と計算方法を教えていただけませんでしょうか。

マンション価格　１０，０００，０００円（総額、消費税非課税）
仲介手数料　　　　　　３７８，０００円（消費税込）
評価額　土地　　　３，０００，０００円
　　　　　　家屋　　　２，０００，０００円

回答No.5

uozanokoi7

こんにちは、ANo.4です。

＞消費税額は　４，１５１，２００円Ｘ５／１０５＝１９７，６７６円でよろしいでしょうか？

消費税の申告方法を考慮しましたら厳密に言いますとちょっと違いますけど、建物に含まれます消費税額は幾らか？という考えに立てば、そうなりますね。

回答No.4

uozanokoi7

こんにちは。

ご質問内容の確認ですが、不動産所得における建物の減価償却のための取得価額を算出なさりたい。算定材料は下記のとおり。
　当該中古マンションの売買価額が　１０，０００，０００円
　当該中古マンションの固定資産税納税通知書における固定資産税評価額が6：4
　その際の仲介手数料　３７８，０００円
ということですね。

税法上、減価償却資産の取得価額には購入代価等取得のための代価及び事業に供するまでの直接の費用も含むとされており、土地等の非減価償却資産の場合も減価償却資産に準ずるとされております。（法令54条1項・基本通達7-3-16の2）
よって仲介手数料は、土地及び建物に按分し各々の取得価額を構成する事になります。

次に土地付き建物を取得した場合の取得価額の区分ですが、原則として
　・売買価額 － 建物の取得価額として相当額とされる額 ＝ 土地の取得価額
　・売買価額 － 土地の取得価額として相当額とされる額 ＝ 建物の取得価額
のいずれかをもって計算することになります。

各々の取得価額の算定方法にはいくつかありますので、その中で最も正確と思われる方法を選択することになります。

　・購入時に販売業者さんから「家屋譲渡対価証明書」等何らかの資料を頂いてる場合は、これをもとにします。
　・購入時の契約書にて消費税の記載があれば、この金額を消費税率で割り返せば建物分の取得価額が計算できます。
　・建物の標準的な建築価額表をもとに建物の取得価額を求めます。
　　http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2007/kisairei-joto/jyouto/C013.pdf
　・固定資産税の評価額の比率をもとに按分します。
　・そのほか、購入時の土地の売買事例をもとに土地の評価額を確認する方法もありますが、評価者によって異なり客観性に欠けると思われます。

今回は固定資産税の評価割合を使用とのことなので、その場合は

　土地の取得価額
　　1千万円×300万円／500万円＋37万8千円×300万円／500万円＝6,226,800円

　建物の取得価額
　　1千万円＋37万8千円－6,226,800円＝4,151,200円

　で宜しいかと思います。

＞以下の場合の土地、家屋、消費税の金額と計算方法を教えていただけませんでしょうか。

売買価額上は建物には消費税が課せられるはずのところ、（総額、消費税非課税）とあるのは、正しくは（総額、土地：消費税非課税、建物：消費税込）だと考え計算致しました。特に消費税額のみ算出する必要はないと思います。

その他
　中古資産の耐用年数
　　http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm
　別表第1　機械及び装置以外の有形減価償却資産の耐用年数表（少し下のほうです）
　　http://www.lawdata.org/law/htmldata/S40/S40F03401000015.html

ご参考にしていただけましたら、幸いです。

補足

ご回答ありがとうございます。
（総額、消費税非課税）というのは、売主が個人の為に消費税がかからないという意味です。
また、建物に係る消費税の還付を受ける為に、既に課税事業者選択届を提出済です。
消費税額は　４，１５１，２００円Ｘ５／１０５＝１９７，６７６円でよろしいでしょうか？

回答No.3

noname#65639

何度もスミマセン・・・。
マンションは非課税と書いてあったので消費税を出す必要は無かったのでしょうか。
その場合、
手数料消費税：18,000
土地価格：6,000,000+216,000＝6,216,000
建物価格：4,000,000+144,000＝4,144,000
という単純な話でよろしかったのでしょうか。
後は適当にアレンジしてください。
不明な点は税務署へご相談ください。

回答No.2

noname#65639

訂正・・・。

土地価格：9,803,922－3,921,569＝5,882,353

回答No.1

noname#65639

土地比率：3,000,000/5,000,000＝0.6
建物比率：2,000,000/5,000,000＝0.4
消費税比率：0.4*0.05＝0.02

消費税額：10,000,000*0.02/1.02≒196,078
マンション価格：10,000,000－196,078＝9,803,922
建物価格：9,803,922*0.4≒3,921,569
土地価格：10,000,000－3,921,569＝6,078,431