中古マンションの取得対価の算出法について

質問

こんにちは
４月に中古マンションを購入したので、住宅取得控除の申請をします。取得対価の件で解らなくなってしまったので質問させてください。
消費税額がハッキリしていないため、土地と建物の分離計算ができません。固定資産評価額のほうから算出できると聞いたのですが、その際の計算法として
1、土地はマンション全敷地の評価額に敷地権を掛けた金額でよいのか？
２、建物の評価額は、台帳によると、自分の部屋の他にポンプ室などの共有部分も含んであるようですが、それも全部ひとまとめにして、建物として計算しても良いのか
３、上の計算法でだした、土地と建物の金額を比率として対価として使用してもよいのか？

国税局の方には問い合せましたら、消費税が分からないなら直接くるように薦められました。今、事情があり出来れば（上のような簡単な算出ですむのでしたら）税務署まで行くのを避けたいので、よろしくお願いいたします。

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

>住宅取得控除の申請をします。
そういう控除はないのですが、要するに住宅ローン減税を受けたいということでしょうか？
以下その前提でお話します。

>消費税額がハッキリしていないため、土地と建物の分離計算ができません。
中古の場合は消費税自体がかかっていないことが多いので（業者が売主でなければかからないので）面倒ですよね。この場合には結構面倒です。

>固定資産評価額のほうから算出できると聞いたのですが
いいえ、それは可能性として否定しませんが問題が多いので国税の算出においては使われない可能性の方が高いです。国税においてよく使われる方法は、

「新築時における建物の標準的な建築価額表」×床面積－減価償却費＝建物の取得費

「新築時における建物の標準的な建築価額表」は国土交通省が発表している数字で、その建物が新築時に発表されたものを使います。これは税務署が指定しているものです。下記参照下さい。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/syotoku/03/04.htm

という計算です。
減価償却は定額法で行い、自己の居住用でしょうから、耐用年数は１．５倍して計算することになるでしょう。
この計算方法は原則として譲渡所得に適用されるので住宅ローン減税の場合に適用されるかどうかは確実ではありませんが、固定資産税評価額を用いる方法よりは現実的でしょう。
というのも固定資産税評価額というのは３年単位でしか変更されませんので、それだと築２年も５年も同一になるなど問題も多いからです。

しかし上記の計算では実際の売買価格と比較して問題になる可能性もあり、この場合には恐らく何らかの修正も行われるものと思います。ですから計算できないことはないですけど、ご質問に書かれたほど単純ではないのです。

税務署に出向くのが困難であれば、国税庁ではなく所轄の税務署に電話でその旨を話して相談して見て下さい。

お礼

ありがとうございます。
ご指摘の通り住宅ローン減税です。すみませんでした。
やはり簡単にはいかないようですので、もう一度相談してみます。
とても参考になりました。ありがとうございます。

回答No.2

cool2006

住宅借入金等特別控除を受けられるのですよね。この特例の要件には、土地と建物の価格を別々に出すということはなかったような気がしますが・・・どっちかというと、築年数とか、面積とか、そういう要件が重要だと思いますけれども。

１，土地は敷地に持分割合をかけます。登記されているはずです
２，固定資産税評価額のなかには、共有部分の価額も含んでいると思います
３，前の方のいうとおり、建物の標準的な建築価額というのは、譲渡所得の計算の時に使うものです。また、普通、固定資産税評価額は按分計算には使いません

お礼

こんにちは、ありがとうございます。
取得対価の額を家屋に関する事項、土地等に関する事項とわけられており、結局は合計するので別にわけるひつようはあるのかと疑問に思い、税務署に電話した所、今回は「合計だけで良いのでわけなくても良い」との回答でした。前回は私の質問の仕方が悪かったのだと思います。
でも、とても勉強になりました。ありがとうございました。