建物の瑕疵担保責任は免責とした場合、擁壁の瑕疵は免責でしょうか？

質問

中古戸建住宅を購入しました。築年数が古く建物に関して瑕疵担保責任は売主側は負いませんとしました。その旨を重説に建物の瑕疵担保責任は免責とすると記載してあります。

　購入後擁壁部分に亀裂を発見したのですが、補修費用を売主側に請求することはできるでしょうか？建物部分の瑕疵は免責とある以上、
土地部分の瑕疵は免責ではないとおもうのですが・・・。

　亀裂の存在があることについては重説した業者から説明はなく、建物を建て直す際は行政から指導を受けることもありますという記載のみでした。ちなみに売主は個人で、現在購入後１年未満、
　希望は擁壁の補修を売主側にしてほしいということです。
ご回答の程よろしくお願いいたします。

回答No.5

katyan1234

中古物件の場合、売主の瑕疵担保責任が、契約によって免除されている場合も多く、この場合、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。というのは、中古物件の場合、築年数がある程度経過しているので、瑕疵があることもある程度予想されるからです。したがって、中古物件を購入する場合は購入前に物件をよく調べておく必要があります。但し、中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合は、なお責任を負います。また、売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされ、目的物の引渡日から２年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから１年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。
と言う感じになるらしい

問題は被害程度でしょうね。古いからすべて免責されるものではないですから

お礼

ありがとうございます。
　業者と相談してみますね。

回答No.4

noname#65504

＃３です。

>一般人でも簡単に点検すればわかるようなものの場合、購入者側の過失となる場合もありとのご判断ですが、一般人でもわかるものをプロが重説しなかったということで業者側の過失が大きいとなるのでは？う～んどうなんでしょう？
質問返しになってしまいすみません。

一般消費者が容易にわからないようなことでも、所有者だから気づいていること、また法律上の制限など不動産取引の専門家としてわかる・調べるべき範囲のことについては、売り主サイドに説明責任があります。

しかし、一般人でも容易にわかるものは、隠れた瑕疵ではないので、あえて重要説明として説明するまでのことはないと考えられています。そして、そのようなことについては、業者の説明責任はないと考えられます。

＞購入時、擁壁を乗り越えるように庭木が生い茂っておりました。植木の伐採は買主負担でしたので決済後に伐採したところ隠れていた擁壁のひびが明らかになりました。

植物が生い茂っていてわからなかったと言うことについては、売り主・業者・購入者とも同様に発見は困難だったと思いますので、過失はないものと考えられます（売り主が植物が生える以前に気づいていた場合を除く）。

つまり、瑕疵担保になるための条件２は満足しているものと思われます。後は、そのひび割れが瑕疵といえるような内容に相当するひび割れであるかどうかです。

補足

ご丁寧にありがとうございます。ｍ（＿＿）ｍ
補足です。
擁壁最上段の部分が割れて少々盛り上がって隙間ができており、それがひびとして下に伸びている状態です。　中に鉄筋がある場合錆が怖いです。
瑕疵担保責任にあたるのではないかとおもいますが・・・。

回答No.3

noname#65504

土地の瑕疵なので、特約により免責されるのが建物限定なら瑕疵担保請求は可能ですが、１点だけ問題があります。

瑕疵担保が有効な瑕疵は、
１）契約時点に既にあった瑕疵
２）隠れた瑕疵
の２つが揃わないと請求出来ません。

亀裂を発見したと書かれていますが、コンクリートなどにはひび割れはつきものですので、それが構造上などに影響を与えるようなものでなければ瑕疵とはいえないことがあります。

あと、引き渡し後に発生した地震によるものの場合なども、引き渡し時点で存在した瑕疵ではないので、請求出来ないことになります（今年も大地震があったので、地域によってはその地震の影響であることも考えられます）

また、その亀裂が容易に発見出来るものかどうかにもよります。
一般人でも簡単に点検すればわかるようなものの場合、隠れた瑕疵ではなく、購入者の見逃しという購入者側の過失となる場合もあります。

専門家の調査などにより初めて発見されたようなひび割れなら、瑕疵といえますが、表面にあるような発見が簡単な瑕疵の場合は請求することは難しくなります。

なお、売り主・仲介業者とも購入者同様専門家による調査でなければ発見出来ないようなものである場合、説明義務はありません。
仲介業者は宅建業法で定められた範囲並びに不動産取引の専門家として行うべき調査範囲なら調査義務がありますが、仲介業者は建設業者ではなく、擁壁のような構造物の専門家ではないので、構造物の専門家が行うような調査を行ってまで調査しなければならない義務はありません。

補足

ご回答ありがとうございます。
購入時、擁壁を乗り越えるように庭木が生い茂っておりました。植木の伐採は買主負担でしたので決済後に伐採したところ隠れていた擁壁のひびが明らかになりました。

一般人でも簡単に点検すればわかるようなものの場合、購入者側の過失となる場合もありとのご判断ですが、一般人でもわかるものをプロが重説しなかったということで業者側の過失が大きいとなるのでは？う～んどうなんでしょう？
質問返しになってしまいすみません。

回答No.2

bunbun8

擁壁については土地部分になると思います。
その亀裂を発見したのは引渡し直後でしょうか？最近でしょうか？
明らかに引渡し時点で亀裂があったのであれば瑕疵担保責任の範囲になると思いますが、そのときはなかったものが引渡し後にできた亀裂であれば隠れた瑕疵ではないといえますので、これは重要事項の説明をした業者がまず訴えの相手方になります。
昭和57年2月22日の東京地裁での判決（の中での不動産業者への指導ですが）を基に、事前に「擁壁が適法かどうか。擁壁の亀裂の有無を確認したか」「市町村への確認はどのようにしたか」また確認していないのであれば「不明点、問題点が生じたので設計事務所などの専門家による調査を求める」旨を申し出てみて下さい。この場合、不明点というのは、亀裂が生じている原因・時期になると思います。

補足

ご回答ありがとうございます。
この亀裂を発見したのは引越し直後、庭木を伐採して初めて明らかになりました。
ちなみに
専門家による調査を求める相手先は売主でしょうか？それとも重説を行った業者に対してなのでしょうか？
　今の私の考えでは、売主側の業者を通して売主に調査を求めると考えているんですが。

　とりあえず自分で専門家に依頼し不明点を明らかにしてもらった上で、修復費用がいくらかもあわせて提示してみようと思います。

　費用によりますが結局協議になって三者合意に至った場合、買主・売主・重説業者の負担割合はどれくらいになるとお考えでしょうか？
　全額売主負担(甘い考えか？）ということは起こりうるのでしょうか？
　乱文になってしまい申し訳ありません。

回答No.1

kuni123456

確かに質問者様の仰る通り、厳密には建物の瑕疵免責ですから
土地には責任があるように思えます。

(1)どの部分のよう壁で、高さや長さ、ヒビの範囲など、
どの程度の事態なのか、
補修で済む程度なのか、工事をやり直す程なのか
（となればかなりの出費でしょう）
(2)売主は個人なのでしょうか？売却の理由は？
～経済的な事情で手放した場合、争って勝っても支払能力があるのでしょうか。
～瑕疵担保付でも個人間の場合は引渡し後２ヶ月以内の取り決めが多いです。
～契約書の約款には現況有姿などの条項はありますか？
(3)仲介業者には相談されましたか？見解は？

話しの程度によりますが、難しい案件なので最悪は弁護士を使う交渉も考えられます。
お役に立てずすみません。

参考URL：

http://homepage2.nifty.com/kekkanzenkokunet/2-6=forsmilemokuji.htm#12号

補足

ご回答ありがとうございます。　現在わかる範囲ですが、
１　庭の擁壁一番上部で長さ４０センチくらいでしょうか？少し盛り上がっています。補修で済むかどうかは素人なのでなんとも判断できません。
２　売主は個人です。売却理由はその土地の相続人が複数おり、(相続の為）早めに換金して分配したいという意向と聞きました。売主側の窓口は最初から最後まで代理人の弁護士です。
　約款に現況有姿などの条項は特にありません。
３　仲介業者の見解は曖昧ではっきりしたアドバイスはありません。

お手数ですが、よろしくお願いいたします。