瑕疵担保責任について

質問

詳しい方・わかる方どなたか教えてください。

中古戸建てを購入予定です。
瑕疵担保責任についてどこまで要求できるのか教えてください。

3月末(売主居住中)に内見をした際に脱衣所の小窓が上に引き上げてもそこで止まらずに落ちてきたのですが
(その件は売主・仲介に伝えてません)、それ以外は気に入ったので売買契約を交わし、5/14(月)に鍵の引渡しを受けます。

売買契約の際の売主の現状のチェック表をいただいた中に小窓の事は記載されていませんでした。
5/12(土)に鍵引渡し前に空の状態での内見をします。
その際、小窓が実際に3月の内見時と同じ状態だった場合、瑕疵担保責任で売主さんへ修理か金銭依頼はできますか？
現状引渡しで終わりなのでしょうか？

どなたか回答よろしくお願いいたします。

回答No.5

noname#65504

先の回答にあるように、小窓の問題は、瑕疵担保責任の瑕疵とはなり得ません。

瑕疵担保の瑕疵は引き渡し後に発覚した瑕疵でしか対象にならないからです。

また質問文の内容からすると、まず内覧をして、欠陥に気づいた。その後契約をしていると思われます。

要するにそこに傷があることを承知で契約していることになります。
これは、スーパーなどで訳あり品、傷物として値引き販売しているものをそれを承知で買ったのと同じことになります。

また、瑕疵担保に該当するのは、一般人ではわからないような瑕疵だけであって、購入者の点検ミスで気づかなかったような瑕疵は引き渡し時に気づかなかった場合でも瑕疵担保となりません。つまり、たとえ気づいていなくとも、内容的に簡単にチェックできるような内容であったようですから、瑕疵担保に該当しなかったものと思います。

気づいた時点に売り主に言っているのなら、契約前のようですから、その時点なら、壊れていることを理由に値引き交渉をする余地はありましたが、契約を結んでからでは難しいでしょう。

それと引き渡し前に、気づいている場合は、法律上は瑕疵担保ではなく、債務不履行の問題です。

おそらく気づかなかったふりをして、引き渡しを受けても、瑕疵担保にはならないような内容のようですから、引き渡しを受けてからでは対応してもらう可能性はほとんどなくなります。
５／１２の内見の時点でだめもとで問題を指摘して、交渉してみる方がよいのではないかと思います。

回答No.4

noname#45950

他の方が回答されているように、小窓の件は「隠れた瑕疵」ではないので、責任は追及出来ません。

ちなみに私が購入した中古マンションで瑕疵担保責任追及出来た件は、「洗濯機水栓の水漏れ」です。修理代金を売主に支払ってもらいました。

これは、洗濯機を設置・作動させないとわからない欠陥であり「隠れた瑕疵」に該当するわけです。

回答No.3

mifu33

ご質問者様は何か誤解されています。
　瑕疵とは隠れた欠陥です。元々認識されているので”隠れた”に当たりません。中古住宅は現況渡しが基本となり、瑕疵担保責任に当たるのは、雨漏り・白蟻被害位です。重要事項説明にも記載されるはずです。

回答No.2

kasutori

その小窓の事をしっかりと言ってない。知ってて、契約しているならば瑕疵担保責任を述べられません。瑕疵担保責任は善意無過失（知らない・知らないことに責任がない）ですから。

また、小窓が壊れているから、その家が使えない訳でもないですよね？使えないならば、責任は追及できますが、これも小窓が壊れていることを知ってますから、何ともはや。

回答No.1

noname#58429

中古物件の場合、売主の瑕疵担保責任が、契約によって免除されている
場合も多く、この場合、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担
保責任の請求をすることはできません。

これは、中古物件の場合、築年数がある程度経過しているので、瑕疵が
あることもある程度予想されるからです。

したがって、中古物件を購入する場合は購入前に物件をよく調べておく
必要があるということです。

但し、中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を
知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合は、なお責任を負
います。

法的責任はないが、道義的に若干の費用負担をお願いする、割安な修理業者の紹介依頼するといったあたりが現実的対応かもしれません。

また、売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責にするとか、期間を
短くするなど、買主に不利な特約は無効とされ、目的物の引渡日から２
年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから１年は責任を負うと
いう民法の原則に従うことになります。

不動産業者が「仲介」であって売主は所有者である場合と、不動産業者が売主（所有者）である場合でその扱いが異なります。