新築マンション共用部分の瑕疵担保責任

質問

友人が購入した新築マンションの売主（宅建業者）と区分所有者間の売買契約書を読んで、瑕疵担保責任について疑問に思った２点を質問させていただきます。新築マンション購入を検討していますので、その参考にしたいと思います。よろしくご教示お願いします。

(1)　売主と区分所有者間の売買契約書には、専有部分の瑕疵担保責任についての規定はあるが（民法上2年、品確法上10年）、共用部分についての規定は特にない。この場合、共用部分の瑕疵及び共用部分の瑕疵に起因する専有部分の瑕疵については、法的にどのような取り扱いになるのか？売主の担保責任は問えず、区分所有者で構成する管理組合が責任を負うことになるのか（おかしいように思うが）？それとも、専有部分の規定を共用部分にも適用することが法的に可能なのか？

(2)　売買契約書では、天災地変に起因する瑕疵については売主は瑕疵担保責任を負わないと規定されているが、発生した瑕疵が天災地変に起因するものか否かの立証をする責任は売主、区分所有者（管理組合）いずれが負うのか？例えば、区分所有者（管理組合）がある瑕疵に対し売主に瑕疵担保責任を要求したが、当該瑕疵がたまたま地震直後に発生したため、売主が地震に起因する瑕疵ゆえ免責との反論をした場合、区分所有者（管理組合）は、その瑕疵の原因が地震でないことを立証できない限り、売主に対し瑕疵担保責任を問えないのか？あるいは、その瑕疵の原因が地震であることを売主が立証できない限り、売主は瑕疵担保責任を負うのか？

瑕疵担保責任に関する民法、宅建法、品確法を多少勉強してみましたが、上記についての規定は見つかりませんでした。その他の法や判例などに関連する規定があるのではと思われます。よろしくご教授のほどお願いします。

回答No.2

Zechariah · ベストアンサー

（１）について。

　 マンションの分譲業者から新築の物件を購入する際は、共有部分の瑕疵担保責任は引渡しの日から１～２年と契約書の特約で記載している場合が多いかと思いますが、これがない場合は共有部分から生じた瑕疵への責任を売主である分譲業者へ追及する事は出来ず、この場合は管理者が責任を負う結果となってしまいます。

　また、瑕疵にも様々ありますから、以下もご参考になさって下さい。

　　　　　　　http://fudosan.2525.net/2008/07/post-1558.html

　　　　　　　http://www.mansion-rescue.com/knowledge/share/liability.html

　（２）について。

　ご質問の事例で地震によって建物へ何らかの被害が発覚した場合、その地震の規模や震源地、建物の建築年数や構造・施行状況等々と相応した損壊の範囲内であれば、それは地震による被害と考えるのが普通で、当然施行業者もこの主張を行なうでしょうから、この時点で建物が損壊した原因を人災であった等との主張を万人へ認めさせる際には、その根拠を示す確かな資料が必要になってしまいますね。

　以上からも、信頼出来る業者が施行した建物であると同時に、管理も組合、業者にせよ、管理体制が整った面も重視してマンションをお選びになって下さい。

お礼

ご回答有難うございました。共用部分の瑕疵担保責任についても契約書上の明記されていないと、売主に責任を負わせることは無理なのですね。共用部分の瑕疵も結構多いと聞いていますので、マンションを購入する際には気を付けたいたと思います。立証責任については、やはり受益者がその責任を持つ必要があるということだと思います。ご指摘とおり、多少価格は高くとも、売主や管理体制がしっかりした物件を選ぶことが大切ですね。有難うございました。

回答No.1

datchi417

（2）立証責任ですが、通常はそれを立証することで利益を受ける側（自分の主張が通る側）が立証するものです。
なので、瑕疵が天災等によるから責任はないと主張する側に立証責任があります。

逆に、天災等ではないとするなら、それを主張する側がそれを立証する責任があります。
地震前にすでに兆候があったという証拠をマンション管理業者等の資料により証明する必要があります。

ここまでもめると話し合いでは堂々巡りになってしまうので最終的にはお互いの主張とそれを証明する資料を添えて裁判になるかと思います。

（1）については、詳しい人にお願いします。

お礼

ご回答有難うございました。やはり受益者が立証する責任があるのでしょうね。有難うございました。