借地での立ち退きでこまっています。

質問

知人Ａのことです。１５年間借地にて屋台を営業しています。今回急に地主が立ち退きを通告しました。Ａは寝耳に水で困惑しています。新規に開業する資金もありません。Ａは生活もあり立ち退きは回避したいと思っています。双方契約書も交わしていません。家賃は毎月支払いをしてきましたが領収書は過去貰っていません。双方の信頼関係の上でなりたってきました。土地は無期限の使用を了解していたそうです。法律的にわかりませんのでアドバイス宜しくお願いいたします。非常に困っています。

回答No.5

sein13_2 · ベストアンサー

さっき、短時間でレスしたのですが、分かりにくいかもしれない。眠いけど、補足したほうがいいかなって思って・・・眠る前なので、物語にします。不動産賃借権物語っす～
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とある土地所有者がいました。そこへ、見たこともない人がいきなり来て、見知らぬ人Ａ「こんにちわぁ～、これが今月の地代で～す、ぢゃっ・・・」

へ？なんかしらんけど、金置いていったよ。あれ、あの見知らぬＡさん、私の土地に屋台もってきてるよ。ま、別にいつでも追い出せるんだから、とりあえず、お金くれたし、ほっておくか～。おバカな地主Ｂさんはこのままにしておきました。

そして時はながれて、もう15年も経ちました。その間１月も滞納することなくＡさんはＢさんにお金を毎月払っていました。

ま、十分お金も貰ったことだし、そろそろ立ち退いてもらうか。貸した覚えもないしな。そう思ったＢさんは「おぃ！Ａ！たちのかんか、われぃ！」

Ａさんにとっては寝耳に水です。「え！地主さん、そりゃないでしょう。私は土地借りてるんですよ。立ち退き料ないと立ち退けないですし、ちゃんと借地して毎月お金はらってたじゃないですか。」とＡさんがいいました。

Ｂさんは「はぁ？おれはお前に貸した覚えなんぞ無いわぃ。なんの根拠があって貸したちゅ～ねん」といいます。

Ａさんは写真を出して、「この人がＡさんの代理人って言って私に貸してくれたんですよ。これを信じて今まで、善意公然無過失で地代払いつづけてきたんですよ。」っていう。

Ｂさんは・・・げっ、こいつは息子の嘘つき嘘ェ衛Ｃじゃないか・・・「おりゃ、息子に代理権渡した事はない。嘘ェ衛Ｃが嘘付いて貸しただけだ。無権代理だから、賃貸契約は無効、だから出てけ～」

そこでＡさんは訴訟を起こしました。Ａさんは不動産賃借権の時効取得を援用し、借りた最初の占有時点と現在借りているという占有の事実を証明しました。その間の占有を継続していたことは証明しなくてもＢからの反証がない限り推定されます。

（訴訟chu!）訴訟chu!もＡさんは地代を供託して、１月も滞納してません。
判決！でました～

Ａさんが言いました「これからもよろしくね。地主さん！、ぢゃ、これが今月の地代です。先月までのは法務局に供託しているからもらってねん」

あわれＢさんは、地主さんになってしまいました。借地借家法の規定下における賃借人の地位が押し付けられ、Ａさんは賃貸人の立場を時効取得できてしまいました。Ａさんは、あー、9年と11ヶ月の時に訴訟起こしていればなぁ～、貰ったお金は不法占拠の代償として貰えた上に、追い出せたのに・・・おバカなＢさんは後悔しました。←これからも地代とれるやろがっ！
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以上こんな話で回答になりますか？私の名前クリックして過去にどんな内容に私が回答しているか見ていただいて、私の素性を見て判断してくださいませ。

回答No.9

kanarin-y

さて，地主さんは「お前に貸した覚えはないぞー」とか言ってるんでしょうか．言ってるとしても，詳しい事情にもよりますが借地関係の成立の主張も可能だと思いますし，すでに回答にあがってるように時効の主張もできます．
地主が貸したっていてるんだったら，時効の話は気にしなくていいです．でも，途中で態度が変わることが間々あるんで，今のうちに「貸したって言った」という証拠を作っておきましょう．

いずれにしろ，借地関係が認められ，30年の利用が可能だと思います．
だからあと15年，そこで商売をしていくことは可能です．
地主が納得してくれればいいけど，関係が悪化したままだと，何かと大変だと思います．対立したままでも自分の権利を貫くというのも立派なことですが，例えば今の屋台を買い取ってもらってい，立退き料をもらい，などして別の場所で新規出店のための資金と猶予をもらう交渉をするのはどうでしょう．
これも現実的な解決法ですし，泣き寝入りとも違うでしょう．
金額が納得できないときは居座ればいいんだから

お礼

ご回答感謝いたします。ご助言の様にさせていただきたいと思っております。

回答No.8

sein13_2

DoubleJJさんへ、ご指摘ありがとうございます。ただ、これは事実認定の差で生じたものだと思います。間違いといえるかは詳しい事情によって異なってくると思います。もちろん、最初に契約がされているならDoubleJJさんのご回答の通りとなります。

私は、口が悪そうな書き込みしてますが、相手に気を使うようにしてます。別件の明らかに間違っているような場合で、例外的な場合、私も相手を間違いだって言っていますが、基本的に間違いというのは避けた方がいいと思うのです。・・・もちろん、私が間違えていた時は素直に謝ります。軽薄な文章がDoubleJJさんに不快を与えてしまったのでしょうか。固い文章だと、相手が何をおっしゃりたいのか掴むのに苦労するし、多々誤解があることを経験するので、試験の答案等でないかぎり、分かりやすい方がいいと思ったのです。

さて、boxer-kさんの質問文によると、「契約書を交わしていない、土地は無期限での使用を了解していたそうです」というところから、最初はうやむやのうちで契約は交わしていないのではないか。また、後になって友人関係ゆえに了承したと事実認定すれば、私の書いた回答の様に、善意無過失で公然と借地したことになると思いますよ。このときの「善意」の内容は賃貸関係に瑕疵があるにもかかわらず、長年有効と信じたことです。これで善意だと言えます。今回はめずらしくちゃんと資料を調べました。DoubleJJさんはかなり勉強されている方だと思って失礼のないように。

>このような時効を認めれば何がなんでも２０年以上占有すればその後が認められることになりますが、これは不当です。

ここのところは逆にお教えいただきたいのです。不動産賃借権の時効取得の論点は、163条の所有権以外の財産権の債権に不動産賃借権が含まれるかというところからきています。163条が前条の区別により、10年または20年と言っている以上、契約に瑕疵があることを知りつつ（つまり悪意）で20年間賃貸借の外形を継続すれば、認められることになると思うのです。時効の趣旨の３つの内の２つが、”事実状態の尊重”と”権利の上に眠るものを許さず”と行っている以上、どう考えても不当ではないと思うのです。不当と考える理由をお教えください。

以下は推測です。『　』はdoubleJJさんが誤解なされているのではないかと思ったので書きます。違ったら指摘してください。謝ります。
『所有権取得の時効と勘違いなされているのではないでしょうか。契約に基づいて貸しているのに、何年か経てば、所有権が移転するのはおかしい話です。しかし、賃貸借契約が無いにもかかわらず、又は賃貸借契約を結んだことが証明できない時に、長年経てば、賃貸借契約という債権を時効取得はできます。163条を適用するので、賃貸人が契約が無いことを知っている時は20年で、契約があると思っていた時は10年で成立するのではありませんか。』

>いわゆる賃借権につき取得時効が認められたのは、不動産の賃借人が賃貸人に家賃を払っていたのだが、その賃貸人は実は本当の所有者ではなかったというケースでした。

判例は確かにそのとおりです。しかし他人に払うのと本人に払うのとで不動産賃借権の時効の成立要件に差がありますか。要件は、163条の平穏・公然・行使・「自分の為めにする意思」＝「賃借権が成立しているという意思」の４つですよね。これのどれにもあたらないと思います。

もうひとつネタばらすと、あの物語は私のオリジナルではありません。司法試験予備校（Ｉというところ）で、具体例として出て来たもので、こんな間抜けな土地所有者はないと思うのですがというコメントつきで、基礎マスターの時に習ったのです。こういうバカ話の具体例をしてもらうと、けっこう記憶に残っているものです。

もちろん、DoubleJJさんのご意見の通りの、最初に無期限の賃貸借契約を諾成契約だけの書面無しという契約をしていた場合を考えてみます。契約があるのを証明するのは、権利根拠規定にあたり（民事訴訟法、法律要件分類説、権利関係を発生する法規、民法604条から）、Ａさんが証明をします。証明できなければ、私の主張する時効は成立すると思います。Ａさんが証明できたら、民法の特別法にあたる、借地借家法が適用され（屋台と書いているようですが、#3へのお礼の文章に屋台風の店舗とあるからです）、3条により、定めの無い時は借地期間は30年となります。とすると、出て行く必要はなくなりますよね。こちらの方がＡさんにとって有利な結果となります。もちろん無書面であっても契約関係があることを証明しなければならないというリスクを背負うことになります。
さらに、30年よりも短い期間を定めても、借地借家法9条により無効なのはご存じかと思います。
どちらにせよ、Ａさんが立ち退かなければならない事にはならないと思います。

一応、私の意見として、時効の問題になると思います。DoubleJJさん、私の意見で間違えているところがあれば、さらにご指摘ください。

回答No.7

DoubleJJ

＞＞とすれば、不動産の所有権の時効取得は他人所有の意思だからできませんが、不動産賃借権（地上権や借地権）の時効取得はできるか？という有名な論点になります。

＞＞これは、善意無過失公然と借地していたのだから、10年以上、地代を払いつづけ、借地すれば、不動産賃借権は成立することになります。

これは間違いでしょう。
最初から不動産賃借権があることを知って賃借関係に入った以上、善意ということがあるはずがないからです。

そしてこの問題はそもそも時効の問題ではないでしょう。
このような時効を認めれば何がなんでも２０年以上占有すればその後が認められることになりますが、これは不当です。なぜなら相手方には普通の契約関係に基づいて貸している以上、時効中断の余地がないからです。

承認すれば時効は中断しますが賃貸人は賃借人になにを承認させればいいのでしょう。訴訟の提起で時効は中断しますが契約終了時に契約終了することの確認をわざわざ求めるのでしょうか。

いわゆる賃借権につき取得時効が認められたのは、不動産の賃借人が賃貸人に家賃を払っていたのだが、その賃貸人は実は本当の所有者ではなかったというケースでした。
そのようなケースであれば時効中断の意味があります。

なぜなら本当の権利をもっている権利者が賃借人に私は実は権利がありませんでしたと承認させるにつき正当な理由がありますし、訴訟においても賃借人には占有権限がないことにつき訴訟を提起する正当な利益を有するからです。

よってこの場合は両者が正当な契約関係に入っている以上、時効の問題にはなりえません。

お礼

ご回答感謝いたします。

回答No.6

sein13_2

（誤）
「借地借家法の規定下における賃借人の地位が押し付けられ、Ａさんは賃貸人の立場を時効取得できてしまいました。」

修正します。
（正）
「借地借家法の規定下における賃貸人の地位が押し付けられ、Ａさんは賃借人の立場を時効取得できてしまいました。」

おやすみなさい

お礼

ご回答ありがとうございます。非常に詳細なご説明感謝いたします。あらためて色々な解決の糸口があることを教わり恐縮と敬服しております。貴兄のご助言で力を得た気分です。弁護士様と相談したいと考えています。お時間をかけて回答いただいた事感謝いたします。

回答No.4

sein13_2

私の答えは少しみなさんと違うので、参考までに述べさせていただきます。
ただし、まず、市町村の無料弁護士相談に行って、話をしてから、その後、実際に訴訟になるなら、弁護士さんに依頼しなければなりません。また、不法行為事件ではないので、訴訟の弁護士依頼料金は自己負担になります。

さて、今まで、借り続けてきて、家賃（ママ）を毎月支払いしているとの事ですが、これは土地の借地料金のことですよね？

とすれば、不動産の所有権の時効取得は他人所有の意思だからできませんが、不動産賃借権（地上権や借地権）の時効取得はできるか？という有名な論点になります。

これは、善意無過失公然と借地していたのだから、10年以上、地代を払いつづけ、借地すれば、不動産賃借権は成立することになります。

したがって、不動産賃借権の時効取得ができるという、時効を援用して、出て行かなくてすむ結論がでてきます。判例も不動産賃借権の時効取得を認めています。

ここで大事なことは、時効について知らずに、返すとか、援用を否定するような事を絶対に言ってはいけません。ひとたび援用を否定する事をいえば、信義則上時効の援用ができなくなるからです。

回答No.3

himechandesu

困ったもんですね

いろいろなお答えが出ているので
違った答えを　　書きます ね

無期限の使用了解　　これは無いと思いますょ
飛びっきりの友人でも　これは無と思います

今まで貸してもらったのだから
ある程度の猶予期間をお願いして
気持ち良く返して上げた方が　良いと思います

屋台とゆうことで気安く貸してもらえたのかも分かりません

私なら　ある程度　次のめどが出来るまで何とか
お願いします　　でも　1年以内には返します
もしかしたら　　今まで親切で貸していてくれたのかも分かりません

貸してもらった　　借りてもらった　　そんな気持ちで解決したい
権利　義務　　の争いはしたくない　　　生活かかっていても

お礼

ご回答有難うございます。質問に不足がありました。屋台と書きましたが店舗になっている屋台ふうのものです。説明不足ですみません。それなりに投資もしています。地主は同じ敷地で商売をやっていたため屋台も客よせに貢献してきたのです。そのため利益をもたらす間の無期限借地と言っていたのだと思います。今回地主の店は閉店したため今回の立ち退きとなりました。倒産ではありません。相手は資産家です。泣き寝入りはしたくありません。

回答No.2

shoyosi

すみません。
借地期間は最低２０年（屋台が可動式ですと、１年前の通告）とされています。→Ａさんの場合、無期限ということが証明できなくても、最低３０年間（屋台が可動式でなければ）になります（借地法２条1項）。

お礼

再度有難うございます。よくわかりました。参考ページもみました。早速専門家にご相談したいと思います。感謝します。

回答No.1

shoyosi

Ａさんの場合、１５年前ということですので、旧借地法が適用されます。それによりますと、屋台でも建物がありますと、借地期間は最低２０年（屋台が可動式ですと、１年前の通告）とされています。また、出ていくためには、地主の正当事由が要ります。その場合でも、建物の買い取り請求ができます。契約書がなくても構いません。相手が、家賃を受け取っていないと主張しない限り、問題ありませんし、銀行振込を利用していれば、支払ったという証拠になります。家賃を延滞しないようにして、早い機会に弁護士のアドバイスを受けてください。下のＨＰを見てください。

参考URL：

http://www2.justnet.ne.jp/~soyokaze/q&a30-2.htm

お礼

早速のご助言感謝いたします。教えていただいた情報を元に対策をいたします。いつも拝見していますが適切、親切な回答は驚きと尊敬を致しております。有難うございました。