市による土地買収と借地権について

質問

お世話になります。

戦前からの借地に３軒の家を建てて、代々の家族が生きてきました。
古くから市による道路拡幅の話がある土地でしたが、いよいよ来年以降、話が具体化しそうです。

四角い土地の手前（道路沿い）に２軒、奥に１軒の形で家があり、立ち退きの対象になるのは手前の２軒になります。建物の登記はすべて私の名義になっています。

問題は借地権で、実は８年前に前回（1980年契約　手前の１軒を新築に伴い）の20年間のものは切れており、以後地主さんとこちらの関係は、いわゆる人間関係（家族が毎月収めに伺い、会話も交わす良好なもので、とても人柄の良い地主さんです）の下に、契約更新がないまま今日に来ております。
なお、前回時も契約書等をもらうことは一切なく、口約束になっていたようです。またこの時のものは旧家屋の取り壊しと、新築の許可のようなものとも考えられます。

この件については市の動き次第であることもあり、良くも悪くも暗黙の了解のまま来てしまってもいます。

この場合、市に買い取られる土地のお金から、私ども土地の借主に渡る割合はどのくらいになるものなのでしょうか？
亡くなった先代からは、借主６：地主４　と聞いたことはあります。
正式な借地契約がないということで、ゼロも考えられるのでしょうか。

なお、今後の住まいについては拡幅後も残る奥の土地に、新築をして住み続けたいと思っています。ちなみに市による２軒分の買収は、新築して家族が住み続けられるだけのものになるのでしょうか？

ご回答をよろしくお願い申し上げます。

回答No.1

63ma

ご質問は、借地権と割合の事と移転補償金の事思います。
借地権ですが、書類の取り交わしが無くても、月々の借地料を地主が受け取ってますので借地関係は更新されていますので、借地権はあると思います。
また借地権と底地との割合ですが、一般的には当事者間で話し合いにより決めるものと思えますが、決まらない場合は、近隣の実勢割合が参考になると思います。
今回は、＞亡くなった先代からは、借主６：地主４　と聞いたことはあります＜とありますから、これが参考になると思います。

次に移転補償金の事ですが、建物は買収しませんから事業にかかる建物２軒分の新築価格相当の補償金は出ません。
２軒分の家屋の復元に要する費用が補償されます。

仮に借地権割合が、地主４：借地人６で決まった場合、市から支払われる土地買収代金の６％が借地人に来ます。
建物２軒分の補償金と、借地権放棄の補償金とを併せた額で建物を新築すれば、かなりの豪邸が可能かと思います。
ちなみに、土地に関する補償金を必ずしも土地に使用しなくてはならない事はありません。