借地権の贈与

質問

借地上に住宅を所有して、そこに住んでいる叔母がいます。その叔母は、主人に先立たれ、子どもがいないため、法定相続人は、叔母の弟(既に死亡)の子ども（叔母からみて姪）2名となります。このたび、借地契約が更新時期を迎えました。本人は今後もそのまま、いまの借地上の住宅に住み続けます。叔母はこのまま自分名義で借地契約を更新することも考えたのですが、高齢だということもあり、自分が亡くなった後のことも考えました。通常であれば、叔母が亡くなった後は、姪たちが法定相続人として借地権を相続することになります。ただ、叔母としては姪たちとは疎遠になっているし、既にマイホームを持っている姪たちが借地権を相続するより、近所に住んでいる叔母の弟の子ども(以下、Ａといいます)に借地権を譲って、自分が亡くなった後はＡに住んでもらいたいと考えました。遺書にその旨を書けばいいのでしょうが、叔母としては確実に(自分が生きている間に実感として)借地権をＡに譲りたいため、今回の更新の際に、借地人をＡ名義に変更して借地契約を更新しようと考えました。地主の了解も得られています。ただ、Ａとしては嬉しい反面、次のような不安があります。(1)叔母は亡くなるまで、今の住宅に住み続けるので、その間は、「転借地」ということになるのではないか。とすると、地代はＡが叔母から受け取り、Ａが地主に支払うという形態をとらざるを得ないのかどうか。(2)住宅は叔母名義のままでいいのか、借地人となるＡ名義に変更する必要があるか？叔母名義のままとした場合の問題点は？(借地権の登記はしていないので、借地権の対抗力が発生しない？)(3)「借地権」という財産の生前贈与にあたらないか。贈与税がかかるのか？かかるとすればいくら位か？　叔母の気持ちは有り難いのですが、安易に行け入れて、逆に叔母に不都合が生じてもと悩んでいます。よろしくお願いします。

回答No.3

matthewee

１．借地法で保護される「借地権」というのは、「建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」（借地法１条）ので、通常の不動産取引では「借地権付き建物」として建物の所有権が移転すると同時に「借地権」も付いてくるケースが多いと思います。
　建物から分離して、「借地権」だけが単独の取引対象となることは、ほとんどありません。

※ 平成４年に法改正があり、借地に関する法律関係は「借地借家法」に規定されましたが、それ以前の借地契約は、いわゆる「旧法」といわれる「借地法」が適用されます。

　質問文のＡさんが地主と借地契約をすることは可能ですが、それは単なる賃貸借契約であり、借地人の保護を目的とする借地法上の「借地権」とは異なる権利です。

　ですから、Ａさんが叔母の住宅に住みたいのであれば、叔母の建物の所有権を得て、同時に地主の承諾をもって借地法上の「借地権」も得るという方法を取るべきだと思います。

２．生前贈与をすれば、贈与税の課税対象になります。「借地権」が独立の取引対象となる慣行のない地域では、「借地権」単独の譲渡は不可能だと思います（＝要するに、建物の所有者が異なるので借地法上の「借地権」が消滅し、単なる「賃借権」になってしまう）。
　おそらく、「借地権付き建物」としての譲渡価格を出すことになると思いますが、高額の贈与税の支払いを余儀なくされるおそれがあります。

　もし、叔母とＡさん、そして地主との間で、叔母の亡き後はＡさんがこの「借地権付き建物」の所有権を得て住むという内諾がなされているのなら、死因贈与契約を叔母とＡさんとの間で結んでおくという方法が考えられます。

　死因贈与契約であれば、贈与税ではなく、相続税の課税対象ですから、叔母の遺産総額が「５０００万円＋１０００万円×法定相続人数」以下であれば、課税されません（＝贈与税なら１１０万円以上が課税対象）。
　ただし、相続とは異なり、不動産取得税の納税義務があり、また、登記の登録免許税も相続に比べて割高になるというデメリットはあります。

　しかし、遺言であれば、相続人全員の同意で遺言そのものを破棄し相続人の総意で自由に相続内容を決められるのに対して、死因贈与契約ならば、契約なので相続人が関与することは事実上不可能です。ただし、相続人の遺留分（民法１０２８条）に抵触した場合は、Ａさんから相続人に対して遺留分相当額を代償分割として別途、渡す必要があるかもしれません。

　姪たちとトラブルを避ける意味でも、死因贈与契約は、公正証書にしておくとよいと思います。

　いずれにしても、このWEB掲示板の内容はヒント程度にとどめ、税務署や弁護士の法律相談で確証を得てから、行動に移されたほうがよいと思います。

　なお、質問文の（１）（２）に関しては、建物所有者が叔母であれば、借地契約も叔母と地主との間で継続すべきです。万が一、地主が破産した場合、建物所有者と借地人とが異なれば、新しい地主に対抗できないからです。

回答No.2

fujic-1990

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

　ただ、土地は貸したことがありませんし、貸す気もありませんので、借地権の贈与については考えたことも調べたこともありません。会社に行って資料を漁れば回答もできますが、今自宅で、したがって、一般人並の知識しかありませんし、借地上の建物の所有権を登記してあるのか、「地主の了解」がどのようなものなのか、姪御さんは同意しているのか、その借地権の値段は、などなど知らないと正確な答えは出ない部分もありますので、多少いい加減な感じですが、お尋ねの範囲でお答えします。

（１）転借だろうがなんだろうが、土地の所有者（貸主）が承諾しているなら、支払方など直接払おうが間接的に払おうがどうでもいいです。ただ、地代の受領証は契約者（借主）の名義で発行してもらうのがいいでしょう。

（２）建物も相続財産ですので、贈与したら将来相続人から苦情が出そうですね。姪御さんたちが、叔母様の意思を尊重してくれる人たちならいいのですが、そうでないと、財産を失うのですから苦情を言うでしょう。名義を書き換えても書き換えなくても、ね。腹を立てると、法律がどうとかは関係ないですから。

　どっちにしても姪御さんとトラブルになる危険はありますので、それは覚悟の上で、建物の名義も、借地人と同じにしたほうがいいでしょうね。叔母様のままなら建物も叔母様のまま。Ａ名義なら、建物もＡ名義に。

　なぜなら、建物が借地権とは別に相続されて姪御さんたちの所有物になれば、借地権は事実上意味がないことになりますから。また建物をＡ名義で登記すれば、建物保護法という法律により、Ａの借地権も対抗できるようになりますから、一緒にしたほうが都合がいいのです。

（３）借地権だけでも独立した財産です。財産を移転すれば、それが免税点を越えていれば、自主申告して納税しないと、「脱税」ということになります。建物所有権も移せばその分も合わせて納税しなければなりません。

　登記を移しますと、必ず税務署の知るところとなります（通知が税務署へ行きます）ので、申告し、納税しましょう。

　但し、これはＡさんの義務です。贈与した叔母様には関係のない話です。

　建物の価値は、固定資産税評価額が基準になるのかな。文を読んだ感じではゼロに近いかなと思いますけど。 (^_^; 失礼。

　借地権が「いくら」と評価されるのかは、わかりません。不動産鑑定士あたりに鑑定してもらうことになるのでしょうねぇ。そうやって出た金額に贈与税率（一定ではなく、贈与の金額によって変わる）をかけて税金の額が決まります。

　基本的な価格がわかりませんので、税率も決まらず、贈与税もいくらになるのか見当もつきません。

　が、贈与税は相続税よりかなり高率なのは間違い有りません。Ａさんとしてはかなりの負担になるでしょう。現金で納めないといけませんからねぇ。

　叔母様に贈与税はかかりませんが、叔母様と姪御さんとのケンカになるかもしれず、質問のケースではどうするのがいいのか分からないですねぇ。

回答No.1

RGB127

(1)形式的には転貸借になると思います。転貸借では転借人(叔母)は転貸人(A)と賃貸人双方に賃料債権を負うことになります。細かい点は省きますが、ようするに土地のオーナーさんに直接払ってもOKということです。(民法613条)
(2)たしかに登記を移さないと見た目上法律関係が複雑になりますね。オーナーと叔母さんとAさんが三者とも納得済みなら実際問題が起こるとも思えませんが。対抗力というのは他に借地権を主張する人か土地のオーナーに対してのみ意味があると考えてよいと思います。
　裁判上でも形式より実質を見ることになりますので、叔母さんが賃貸借契約を結び、それを将来的にAに譲るという予約をした、という解釈をされるかな、と思います。問題がおきたときには複雑になるとは思いますがおきてみないとなんともいえませんね。
　ただ、登記法の本義からいえば当然Aさんに登記は移すべきかと思います。
(3)税金に関しては詳しくないので他の方に譲ります。

お礼

「教えてgoo」を初めて利用させていただいたのですが、こんなにも迅速に丁重なご回答がいただけるとは感激です。本当にありがとうございます。実は地主さんも高齢で、地主さんが亡くなった後の相続人に対して対抗するためには、いまのうちに住宅の所有権をＡ名義にした方がいいかなとも考えたり、Ａ名義にした場合としない場合とで税金のかかり方が違ってくるのかどうかも悩んでいます。なお、質問の文章の中で、Ａは「叔母の弟の子ども」と記載してしまいましたが、正しくは「叔母の亡夫の弟の子ども」でした。つまりＡは法定相続人ではありません。慌てて別の質問として修正させていただきましたが、大変失礼いたしました。