相続時精算課税と居住用財産3千万特別控除の併用

質問

どなたかご教授ください。

母と共同でこの春完成の二世帯住宅を新築している者です。
支払いは、建物の方の施工会社に支払う２５００万円のみ残っています。

当初この返済には、実家の売却代金をあてるつもりでしたが、いまだに買主が見つかりません。そこで当面は、実家が売れた時点で残金を繰り上げ返済する前提で、私が住宅ローンをくむことになりました。

ここで気になるのは、うっかり対応を間違えると母もしくは私が、多額の税金を支払う可能性があるのではないかということです。

そこで私が考えた支払い方法は、以下のようなものです。
○１．まずは実家を相続時精算課税で私が相続する。
ちなみに、母は６５歳以上、私も２０歳以上です。
実家は築２１年軽量鉄骨。取得時、土地１８００万＋建物３２００万です。

○２．実家を売却。本年度の確定申告にて「居住用財産の３０００万円特別控除」を申請する。

○３．実家の売却益を住宅ローンの繰上げ返済にあてる。

この方法で、贈与税や不動産売却利益にかなる税金をゼロに出来るでしょうか？特に１、２の併用が可能かどうかが気になります。

さらにもっと良い方法をご存知の方がいらっしゃいましたら、ご教授いただけたら助かります。

回答No.3

walkingdic

>けど評価額ってどうやって調べればいいのだろうか、、、
相続税評価額は税務署で教えてもらえます。
建物の固定資産税評価額をお持ちになり相談下さい。

回答No.2

walkingdic

>彼女が住民登録しているアパートに半年ほど同棲していますが、私の住民登録は実家のままで月に一度程度帰っています。

厳密にいうと少々難がありますけど、、、まあとりあえずご質問者も特例が受けられるということですね。

>実家以外にも不動産を持っている関係で、万が一にも将来の相続時に相続税がかからないようにしたいな
それなりに相続財産があるということですね。
確かに土地に関しては圧縮効果はありますけど、建物は以外と市場価格が築年数が古いと低くなるからそんなに差はない可能性もあるし、あと一度贈与してからの売却では贈与登記の費用（登録免許税は自分でやってもかかります）は余計にかかるのでそのあたりも本当にそれがよいのか損得は考えた方がよいです。

きちんと相続財産が相続税非課税枠に入っているのか、入っていなければどの程度になるのかということを考えた方がよいです。

お礼

なるほど、贈与登記の費用なんてものもあるのですね。そこらへんと評価額を含めてなるべく早いうちに計算してみます。

けど評価額ってどうやって調べればいいのだろうか、、、

回答No.1

walkingdic

>○１．まずは実家を相続時精算課税で私が相続する。
>ちなみに、母は６５歳以上、私も２０歳以上です。
>実家は築２１年軽量鉄骨。取得時、土地１８００万＋建物３２００万です。
相続税評価額がどの程度になりますかね。２５００万に入らなければ贈与税の支払いが必要になります。（軽減された税率ですけど）

>○２．実家を売却。本年度の確定申告にて「居住用財産の３０００万円特別控除」を申請する。
いま実家にはご質問者は居住しているのでしょうか。
母はいま居住しているだろうから適用されますけど、ご質問者が居住していないのであれば適用されませんよ。

>さらにもっと良い方法をご存知の方がいらっしゃいましたら
何故普通にやらないのでしょうか。
つまり、普通にご質問者がローンを組んで二世帯住宅を建築する。
実家は母が居住しなくなってから３年以内に売却する（３０００万特別控除を受けるため）。
母が売買代金を手にしたら、相続時清算課税制度により２５００万まで贈与を受ける。
その贈与してもらったお金でローンを返済する。

それでかまわないと思いますけど。

お礼

早速のご回答ありがとうございます！

相続税評価額ですが、この実家を母が父から相続した際に、これよりも高額な他の不動産もあったにもかかわらず非課税だったことを考えると２５００万より上ということはないと思っています（勿論、正確な額を早急に調査する予定です）。

居住に関しては、彼女が住民登録しているアパートに半年ほど同棲していますが、私の住民登録は実家のままで月に一度程度帰っています。

＞何故普通にやらないのでしょうか。
これに関しては、現金で相続するよりも不動産で相続した方が相続税の計算の際に相続金額を低く計算することが出来ると思ったからです。実家以外にも不動産を持っている関係で、万が一にも将来の相続時に相続税がかからないようにしたいなと思いましてこのような方法を考えました。