マンションオーナーでの節税について教えてください。

質問

私は今マンションオーナーの節税について勉強しているのですが、自分はよくわからないのですが節税にもいくつか種類があるらしく、減価償却費、火災保険料、固定資産税、支払い利息などがあると聞いたのですが、いまいちよくわかりません。
タクシーや、外食、パソコンを買ったときなどでも、経費として落せば節税になると聞きました。

自分の勉強不足ではありますが、マンションオーナーでの節税でのポイントを教えてください。お願いします。

回答No.5

coxacoxa

No.4の方の回答に補足しますが、売買契約等で売買価額が建物と土地で分記されている場合や、建物に係る消費税額が判明している場合は、その価額を建物の取得価額として減価償却費を計算すべきです。

売買契約等で建物部分の取得価額が判明しているのに、納税者が勝手な計算をして建物の取得価額を高めに算出しても、税務署はそれを認めません。（よほどの事情があれば別でしょうが）

回答No.4

moonliver_2005

＞マンションオーナーでの節税でのポイントを教えてください。

一口でいうと、（家賃収入-必要経費）を赤字にすることです。マンションオーナーとしての所得は「不動産所得」で、不動産所得の赤字は他の所得、例えば給与所得と合算する「損益通算」ができるのです。そうすると給与所得税として納めた税金の幾らか確定申告で取り返せて、節税を目に見える形で実現できるわけです。

株の売買で赤字になっても「損益通算」は認められませんから、「株で節税する」ことはできないわけです。

＞タクシーや、外食、パソコンを買ったときなどでも、経費として落せば節税になると聞きました。

「不動産収入を得るために必要な経費であること」という条件が付きます。タクシー等交通費については、日時、出発地、目的地、用件、行く先をすべて記録しておきます。外食の場合も同様に必要事項を細かく記録しておきます。
　これは、金額の割りに意外に労力の要る作業ですから、マンション１つ２つ程度ではやっても仕方が無いと私は思います。

パソコンは白色申告から青色申告に切り替えたとき「Office」「弥生会計」と共に必要経費に入れました。それ以前は仕事との関連性うすいので経費にはしていませんでした。

＞節税にもいくつか種類があるらしく、減価償却費、火災保険料、固定資産税、支払い利息・・

これらは、不動産所得の必要経費として税務署が公認している経費を列挙したもののようです。

修繕費、クーラなどの設備購入費、マンションの管理組合に払う管理費、不動産屋に支払う手数料などほかにも沢山あります。

タクシーや、外食、パソコンなどはどうでも良く、税務署が公認する、またはできる必要経費は何かをしっかり押さえなければなりません。

最初の難関は、マンションの「取得価格の計算法」です。不動産屋から買った値段を取得価格とするのでは節税ではなく当たり前でしょう。所得税法の本を買ってきてしっかり勉強できます。目からウロコです。

マンションの土地の価格と建物の価格を上手に計算するのも次の難関です。消費税額から逆算した価格で建物価格を計算する人が多いですが、これでは節税になりません。

建物の価格は減価償却費の基礎となる価格ですから、金額は大きいものです。タクシーや外食費はゴミ経費です。

これには「土地の価格とは？」から入ると税務署をうならせる計算が可能になります。

あと節税を言う前に「事業採算性」がきちんと計算できる勉強もしましょう。FPの入門本で不動産投資の採算性をどうはかるか勉強しましょう。そうするとマンション買ったら採算性がどうなるか計算するプログラムをExcelで作れます。不動産屋から物件紹介あったとき、すぐこのソフトで採算性を計算し、買うか買わないかの判断に役立てることができます。

全部書くと本になってしまいますからこれでやめます。

回答No.3

coxacoxa

(1)必要経費をたくさん集めれば、それだけ節税になります。
・減価償却費、火災保険料、固定資産税、支払利息
これらのの経費は必ず発生するでしょう。
契約書、領収書、納付書の類をきちんと保存してください。
減価償却費の計算法は勉強する必要があるでしょう。

・タクシー代、外食、パソコン
業務に関連して生じたのであれば経費になります。
領収書に行き先をメモするなどしておけば完璧です。
パソコンなどは、私用でも使う場合は全額を経費にすることはできません。

(2)帳簿を付けて青色申告をすれば節税になります。
帳簿の付け方なんて分からなくても、白色で確定申告はできます。
しかし、きちんと帳簿を付けている場合には、特典として税務署が税金を安くしてくれます（青色申告特別控除10万円or65万円）。
帳簿の付け方、青色申告承認申請の出し方、などを学ぶ必要があります。

(3)消費税を還付してもらう
マンション購入時に支払う消費税を還付してもらうことができます。
高度なテクニックが必要とされるので、素人が手を出すべきではありません。経験豊富な会計士に頼みましょう。

回答No.2

Duchs176

元税理士事務所の職員です。

失礼ですが、
＞減価償却費、火災保険料、固定資産税、支払い利息などがあると聞いたのですが、いまいちよくわかりません

あなたは節税を勉強する前にまず簿記の初歩を勉強すべきです。お近くの書店にて、日本商工会議所主催簿記検定３級の教科書をお買いになり、よく勉強してください。

生兵法は怪我の元、あなたの知識で下手に手を出したら大怪我をします。お気をつけて。

以上、老婆心ながら。ご参考に。

回答No.1

tnt

もしかして、サラリーマン向けの投資マンション？
だったら絶対に手を出してはいけません。
だって、売っている方だってサラリーマンなんです。
自分で売っている時点で、話しに無理があります。

さて、ご質問ですが、
参考ＵＲＬを御覧下さい。
ちなみに、最近の税制の変更は
ワンルームマンション業者からのしつこい勧誘で
怒った国税庁職員が
率先して税制を変えたという噂すらあります。
（この手の業者はローンが組みやすい公務員を
　無差別攻撃します）

参考URL：

http://www.ceres.dti.ne.jp/~gengen/tel.html