節税用に中古マンションを買った場合

質問

今、マンションの中古物件を購入し賃貸にしようと思っています。
仮に建築後17年のものを1500万で買い、1300万のローンを組んだ場合、

１．金利が必要経費になるのはわかりますが、1300万にかかる利息が全部みてもらえるのでしょうか？
建物部分だけだとすると、買った金額からどうやって算出すればいいのでしょうか？

２．定率法で減価償却をしたいのですが、中古の場合はどのように計算すればいいのでしょうか？

教えていただければ幸いです。

回答No.3

1620842 · ベストアンサー

鉄筋鉄骨コンクリート造り又は鉄筋コンクリート造りのもの住宅用の新品の場合の法定耐用年数は47年です。そして中古の場合簡便法という残存耐用年数の計算の特例があります。計算式は
(1)法定耐用年数の全部を経過したもの・・・
　　　法定耐用年数×20/100＝残存耐用年数
(2)法定耐用年数の一部を経過したものは・・・
（法定耐用年数－経過年数）＋（経過年数×20/100)=　　残存耐用年数
となります。（減価償却資産の耐用年数に関する省令第三条(1)の２）この計算式に当てはめれば新たな耐用年数がでます。この耐用年数の定額法の償却率を使ってください。当然今年は月割になります。（定額法の計算はお分かりみたいなので省きます）建物の取得価額が相手方より提示されているのならばその金額を取得価額にして問題ないでしょう（相場とかけ離れていない限り）ただ法定耐用年数はしっかり区分を確認してください。なにしろ私のところからは建物自体はみえませんから。ただ大規模な修繕をした上で取得する場合また別計算になりますので注意が必要です（この場合は法定耐用年数もしくは実際に使用できる期間を適正にみつもる）この場合の修繕費は資本的支出というのですがこの額が取得価額の50％相当額を超える場合です。ただ金額が大きいわけですからこのことを頭に入れた上税務署の税務相談室に電話等（なかなかつながらないかもしれません。またある税務署とない税務署があります。）で確認するのもひとつの方法です。もしくはお近くの税務署の所得税課に確認してください。

お礼

くわしく、ありがとうございました。

回答No.4

sauzer

2については回答は出ていますので、1のみ回答します。

まず、借入金の利子を全額経費として不動産所得を収支計算します。
（1）黒字の場合→それでＯＫ（全額経費）
（2）赤字の場合→不動産所得の決算書又は内訳書の所得金額の欄の下に「土地等を取得するために要した負債の利子の額」という欄があります。そこに土地の部分にかかる利子の額を記入します。
土地にかかる利子＜赤字の額→土地部分全額経費にならない
土地にかかる利子＞赤字の額→赤字分が経費にならない

詳細（按分方法等）は↓をご覧下さい。
http://www.e-state.co.jp/sub/02back/task/task12003.html

参考URL：

http://www.e-state.co.jp/sub/02back/task/task12003.html

お礼

くわしく、ありがとうございました。
勉強になりました。

回答No.2

1620842

建物は定額法でしか償却できません。（平成１２年度に改正っされました）また中古資産の償却については算式が定まっています。建築された年とその経過年数及びその建物の造り（鉄骨であるとかないとか）がわかれば簡単に計算できます。

補足

>建物は定額法でしか償却できません。（平成１２年度に改正っされました）

残念！
以前、購入した物件は定率法でやっているものですから、今回も出来ると思っていました。

>中古資産の償却については算式が定まっています。建築された年とその経過年数及びその建物の造り（鉄骨であるとかないとか）がわかれば簡単に計算できます。

建築年：昭和61年（築17年）
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造マンション
建物と土地の比率は半々ということです。
どのような計算式になるのでしょうか？

回答No.1

tokuota

１．金利が必要経費になるのはわかりますが、1300万にかかる利息が全部みてもらえるのでしょうか？
建物部分だけだとすると、買った金額からどうやって算出すればいいのでしょうか？
↓
金利はすべて、経費でOK
その他、購入経費（不動産取得税、取引手数料）
のほかに（固定資産税、修繕費やその積立金）
加えて、賃貸収入を得る為に必要と認められる直接的経費も認められると思います。

２．定率法で減価償却をしたいのですが、中古の場合はどのように計算すればいいのでしょうか？
↓

その建物は築１７年なのでかなり建物費用については
償却はすんでいるものと推察されます。
購入物件の1500万のマンションは区分所有法に基づく
土地の価値と１７年間償却後の現存区画建物の合計金額と解釈できます。
つまり、後者の償却後現存区画建物の評価額を明らかにしませんと償却ベース金額がでないと思われます。
それが解れば、後は計算できると思います。

詳しいことは、会計士やコンサルタントに相談することをお勧めします。

私自身も不動産投資には関心を持っています。
高級車を購入するより
よっぽどいいかもしれませんね。
お互いにお金持ちになる旅に知恵をつけて
出発しましょう。

max_minさんの成功をお祈りいたします。

補足

ありがとうございます。

>金利はすべて、経費でOK

土地の分は駄目だと聞いた事があるのですがわたしのかんちがいですね？