【減価償却の取得価額】 自宅を法人に賃貸

質問

社長個人の中古住宅を自分の法人に一部賃貸する予定です。
その住宅が取得日から数年経過している場合は、 社長個人の不動産所得の減価償却計算における「取得価額」はどうなるのでしょうか。

(1)経過した分だけの減価償却を加味した「取得価額」になるのでしょうか。
　（譲渡所得の取得費のように1.5倍云々）

(2)それとも当初の「取得価額」で計算すれば構わないものなのでしょうか。

どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.2

poor_Quark · ベストアンサー

非事業用資産の耐用年数は事業用資産の１．５倍で計算します。取得当初から中古資産であったなら中古資産の耐用年数の計算方法によります。
http://www.ezkeiri.com/cgi-bin/bbs/ezselect.cgi?a+0+725
（中古資産の耐用年数の計算）
http://www.jfast1.net/~nzeiri/syokyaku/tyuko.htm

最初のページでは通常６年の耐用年数を１．５倍して９年としていますが、１年未満の数字が現れた場合は切り捨てて整数の年数を採用します。また耐用年数で割るのではなくくれぐれも対応する償却率を乗じて（掛けて）償却額を求めます。
（償却率）
http://www.m-net.ne.jp/~k-web/itiranhyou/syoky.htm

いったん事業用として建物の供用が開始すれば、事業按分によって事業として使われない部分の償却のスピードも事業用と同じとして扱います。（未償却残高に影響有り）ですのでその資産の売却が決まっているなら特に事業按分率が少ない場合あえて事業に貸さない判断もあり得ます。

例（２千万円の取得価額で、本来24年の耐用年数の建物を新築から非事業用資産としてちょうど１０年（120月）使用した後に事業資産としてとして事業への供用を開始した場合）

24年×1.5＝36年／36年に対応する償却率０．０２８（定額法）

2,000万×0.9×0.028×10＝504万
未償却残高　2,000万－504万＝1,496万
（それだけ長い期間減価償却費が計上できるというだけの話ですが）

事業へ供用開始後…
耐用年数24年に対応する償却率０．０４２（定額法）
事業占有率30%、使用月数12ヶ月とすると
減価償却費　2000万×0.9×0.042×0.3×12/12
（事業占有率を加味する前の原価償却累計額が取得価額の95％を超えない範囲で毎年の減価償却費が計上できます。）

住宅の一部を事業に貸した場合、水道光熱費など他の経費にも按分の影響がある場合があります。また火災保険の保険料なども役員個人の申告（年末調整）の損害保険料控除などにも事業按分が発生する事態も考えられますのでご注意を。

回答No.1

noname#11945

減価償却費の計算において、原則の定額法で償却するならば、取得価額は、「当初の取得価額」のままです。

貸し付けられた年の償却をした結果、「年末未償却残高」の数字は、変えなければなりません。

取得日以降、「非業務用資産」として「減価の額」を控除した金額を、年初（貸付時点）の未償却残高とするからです。
ちなみに、貸付割合が例えば４０パーセントとして、算出された償却費の４０パーセントを必要経費に算入しても、年末未償却残高を計算する場合、１００パーセントとして計算された償却費を、年初未償却残高から控除します。