不動産売買に関しまして

質問

今回、弟が所有の住宅（土地建物）を残りの住宅ローンの支払いを引き継ぐことにより購入を考えております。
弟は十数年前に離婚しており現在、空き家で所有権は分かれた元妻と共有になっております。
そこでお尋ねさせていただきたいことといたしまして
1、登記名義人に関しまして
　住宅ローンの完済まで約15年のため、元妻の名義だけでも所有権移転ができますでしょうか？
2、税制上の問題
　完済後に所有権移転登記を予定しておりますが毎月の支払いはカードを預かり入金する方法または私名義での振り込みがよろしいでしょうか？
3、契約書類に関しまして
　現状で作成すべき書類はどのような内容がよろしいでしょうか？
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

> 元妻の名義だけでも所有権移転ができますでしょうか？

　元妻の同意がなければ、元妻分の所有権移転は無理です。

　また、十中八九、銀行のために「抵当権」が設定されています。

　元妻の同意を得て所有権を移転しても、銀行の抵当権実行が優先しますので、なにか問題がおきれば、質問者さんは所有権を失うことになるでしょう。

> 2、税制上の問題

　「毎月の支払いはカードを預かり入金する方法」とは、元妻名義で銀行に支払うという意味でしょうか？

　その時点ではまだ所有権は移転しないらしいですし、元妻との間の「金銭消費貸借」契約もないので、質問者さんから元妻への贈与を認定されるカモしれません。

　贈与だとなれば、贈与税が元妻にかかりますから、苦情が来るでしょう。元妻が申告せず、無視すれば、脱税になるかもしれません。

　質問者さんの名義で振り込めば、「贈与ではないか」という勘違いは避けられますが、銀行の同意なくして勝手に質問者さん名義で支払うことはできませんので、事前に銀行との相談・調整が必要です。

　その際、銀行は元妻の同意書などなどを質問者さんに要求するでしょう。

　そのほか、弟さんやその元妻が、銀行ローンの申告をする際に、減税などの優遇措置も受けている可能性もあります。所有権を手放すなら、その優遇をどうするのか考えて、適切に処置しなければなりません。

　つまり、質問者さんの書かれた内容だけでどうするのがいいのかは分かりません、決まりません。

　銀行との相談が不可欠です。場合によっては税務署との相談も必要です。

> 3、契約書類に関しまして

　『完済後に所有権移転登記を予定して』いて、まだ所有権移転登記をする気はないということなので、

　現状で作成すべき書類は、弟とその元妻を交えた三者会談をして、「売買予約の契約」をするのが一番分かり易いのではないかと思います。

　その上で、「仮登記」をすることですね。

お礼

お忙しいところご丁寧で詳細はご回答をいただき
誠にありがとうございます。
お陰様で大きく参考になりました。
ご教授いただきました内容に基づきより
慎重に検討させていただきます。
貴重なご意見に重ねて感謝申し訳ございません。