離婚時の住宅ローンの取り扱いについて

質問

現在離婚協議中です。住宅ローンの扱いについての質問です。
私名義の住宅に今後妻と子ども(親権も妻）が住む場合、
１）所有権移転登記（私から妻へ）をした上で、ローンの支払いを妻が引き継ぐ
２）所有権移転登記（私から妻へ）をした上で、ローンの支払いは私が行う
３）所有権移転登記はローン完済までせずに、ローンの支払いは私が行う

上記のうち、どれが一番後々の税金等も含めて有利なのでしょうか？
１）２）は銀行が許可しない可能性がある？
３）はローン完済後の所有権移転は、贈与税等の対象になる？　などの疑問があります。

他に何か良い方法があればそれも教えていただきたいです。

ちなみに、養育費や財産分与などのその他の条件は合意できています。

以上、よろしくお願いいたします。

回答No.4

0234hiyo · ベストアンサー

1）に関しては、奥様がローンを組める収入があると銀行に認められれば借り替えと名義変更が可能です。また、財産分与として負債付き不動産を奥様に渡すと公正証書による離婚協議書を作成しておけば贈与税は課せられません。（財産分与としては過当と判断されれば、その過当な部分に対してのみ贈与税の発生する余地はありますが）

２）に関しては完済前の名義変更はローン約款に違反する可能性がありできないことが多いです。

３）に関して、公正証書による離婚協議書で、自宅を奥様に財産分与する旨、ただし名義変更はローン完済を条件とする旨記載すれば可能です。
ローン債務者が居住しなければならないという要件は必ず入っているものでもありません。資産運用として不動産を購入する方も多いので。ローン約款を確認してください。

この場合、離婚成立後～ローン完済の期間の返済についてのみ贈与税が発生する可能性があります。
将来、登記変更の際の理由は財産分与を理由とする変更とすることができます。（将来の移転登記の際は、財産分与である証拠として公正証書が必要です）

お礼

詳細な回答、ありがとうございます。

もう一度、ローン約款を確認してみます。

回答No.3

name9999

(1)しかありません。しかも、奥様名義で住宅ローンを組み直さなくてはなりません。あなた名義のローンを奥様が支払った場合は、奥様からあなたへの贈与になります。

(2)(3)は債務者が住まないということで違反です。銀行に一括返済を求められます。
(2)が可能だとしても、完全な贈与ですので贈与税がかかります。（そもそも抵当権がありますので登記の移転はできませんが。）

(3)にして、奥様と賃貸借契約を結び、安い賃料を振り込んでもらうのなら可能です。が、その家はローン完済後もあなた自身の財産ですので、奥様の物になることはありません。

ローンの残る家を残しての離婚って難しいんですよ。
私も離婚経験者ですが、私は売却し、ローンを完済して（売却代金が残債に足りなかったので差額は現金で用意）、イチからの再出発としました。

お礼

ありがとうございます。

「売却」というわけに行かないので、ちょっと苦労しています・・・。

回答No.2

kadakun1

予想通り、登記の変更は難しいでしょうね。
根抵当権がついていますから、変更するにはローンの完済が基本です。そうしないと、担保がないのにローンを組んでいることになってしまいますからね。
贈与税の事もその通りでしょう。しかも、離婚後であれば赤の他人ですから夫婦間の贈与の特典もありません。

一番良いのはこのままにして、あなたが住むことです。
あるいは、売却してしまうか・・・・

今は良いでしょう、離婚が決まって合意もしているのですから。
しかし、何年も経てば気持ちも変わってきます。その時に住んでもいない家のローンを払っているのが馬鹿らしくなります。
再婚したときも問題になります。景気が悪くなり収入が減ったときも・・・・
と、今後はいろんな事があり得ますよ。なので、離婚するのであればキチッとけじめをつけた方が良いです。
あなたが住まないなら売却すべきです。奥様がローンを受け継ぐと言う手もありますが。。。これも贈与税がからむでしょう。

無料相談で弁護士の意見を聞くのが一番良いとおもいますがね。

お礼

ありがとうございました。

弁護士さんにも一度相談してみます。

回答No.1

86tarou

２と３はあなたが居住しないので、ローン契約に違反する可能性があります。契約者の居住が条件になっていないか確認してください。
１はローンを組み直すことになるので、奥さんの収入がローン残高に対して十分でないと審査を通りません。物件の時価とローン残高によっては、担保価値が足りないことも考えられます（頭金が少なく、まだ支払い年数が少ない場合等）。
贈与税については↓をご覧ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4414.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3114.htm

お礼

ありがとうございました。
契約書を確認してみます。