敷金と、明細について

質問

自分はこういうことには無知なので、どなたか詳しい方教えてください。

賃貸マンションに住んでいます。
管理会社が変わり・・・と言いましても、社名が変わり他の不動産会社の傘下に入ったようですが、代表者名は苗字のみ変わりましたので、息子さんか誰か親族の方だと思います。
私の契約が更新月になりました。
契約書が昨日郵送されてきました。
内容が上記変更が有ったから（？）だと思いますが、書式、文言等変わりました。

（契約の締結）というところに
畳、襖、障子、カーペット、床、壁、天井、ガラス、室内設備及び付属物などの通常程度の損傷、汚損に対する原状回復費用、並びに、退去時の室内清掃・消毒費用は「賃料の2ヶ月」とする。

と、ございました。敷金は2か月分預けて有ります。

前置きが長くて済みません、質問です。

後の方の（特約条項）という欄に
1.入居期間に関わらず、甲（貸主）は解約時に敷金より家賃の「2か月分を控除」し、乙（借主）へ返金するものとする。
その際、乙は「敷金精算の内訳について詳細を甲へ請求しないものとする」。

「　　　」は私が勝手につけましたが、これは敷金は敷金内で納まったにしろ「差額は返金しません」しかしその、内訳は「請求するな」ということでしょうか？
この敷金は私が預けたもので、その預け金をなにに遣おうが訊いてはいけないのでしょうか？
勿論1円でも多く料金が発生したら「私が」支払わないといけない旨はその下の方に記して有ります。
ということは、足りないときは請求するが、あまりが出たら「コッチのもの」（言い方悪くて済みません）との解釈をしてしまいます。

自分のお金なのに、どうして内訳を請求してはいけないのかが分らず、またおかしいと思い、質問させていただきました。
これが普通なのでしょうか？
どこかで、普通に劣化した壁のしみ等は、貸主側の負担・・・とも訊いたことがあるのですが・・・。
勿論、それが通用しなくて全部取り替えるのでしたら、それはそれで結構ですが、それに関わった内訳は知りたいです。
そういうことを言うと、綺麗な数字にされてしまいますか？

あと、部屋には取り外し可能な空気清浄機がついておりましたが、入居の際、担当者に、タバコもすわないしペットもいないので、必要ない旨を伝え、退去時のフィルター交換代1万円のところは削除していただきましたが、今回は明記されております。
これも交渉してよろしいでしょうか。

前述しましたが、こういったものの知識が皆無です。
明日、不動産屋さんに出向き、説明をしたいと思いますがどのように話をもっていけばいいのか分らず、あまりこういうのは言ってはいけないのかな・・・とか、こっちが支払う側なのに、考えてしまってます。勿論波風はあまり立てたくないですが、通路灯も、飛び飛びに消されていたり・・・、私の玄関の上が消されてたり、エレベーターホールの電気が消えていたり・・・、省エネのためなのかな・・・？夜、鍵穴探すのに苦労しました。保安上のこともあり、それは対応していただけました。

どうも新しい体制になってから、親切ではなくなったように思われます。出て行かれる方も結構多いのですが、私としてはここが仕事の面においても、日常生活にしても気に入っておりますので、出て行くというのは考えてはおりません。
蛇足ですが、もちろん滞納はコレまで一回もしていません。

うがった見方ですが、どうせ数字を合わされるから、内訳貰っても仕方ないのと思ってこのまま契約更新したほうがいいのでしょうか・・・。
申し訳ございませんが、素人の私でも分りやすく教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.1

caf-caf · ベストアンサー

兼業大家です。「敷引き」をご理解されれば、このご質問は全て解決するでしょう。

「敷引き」は、敷金の一定額（家賃の３．５倍以内）を、敷金の一部または全部として大家に預けて、退去時に敷引き額を無条件に原状回復として充当するという契約です。
関西以西の特定地方の習慣で、関東以北ではあまり見かけません。

ですから、明細などもなく、礼金のようなものと考えると良いでしょう。

＞退去時のフィルター交換代1万円

交渉したほうが良いです。削除してもらいましょう。

契約更新は双方が納得したうえですべきですから、納得できない項目については交渉されると良いと思います。

お礼

caf-caf様

早速ご回答有り難うございました。
大屋様とのこと、心強いご回答です。

礼金のようなもの・・・ですか。そういわれれば納得いきます。
でも、失礼を承知で伺わせてください。
嫌味とかじゃなくて単なる純粋な疑問です。
普通は、お金を払う方、例えばレンタルの衣装や車等は、お客様があって商売が成り立っていますから、利用させていただいたときは、感謝されますが、こういう不動産賃貸は反対なのでしょうか？
お金を払ったほうが、貸してくれてありがとう・・・とお礼をするということになるのでしょうか。
例えば友達間で、無料や格安で何かを借りた場合は充分考えられますし、それが当たり前のことだと思いますが、そのぶんの「料金（お家賃）」をちゃんと支払ってて、オーナー側の業者さんが見積もりもなくきれいにしてくださって仮にあまりが出たらそれを、「お礼」とする・・・というのは・・・と疑問が浮かびました。
再度申し上げますが、それが常識なら（本当に済みません分らなくて）もちろんそうさせていただきます。
本当にただ単に、普通の買い物だったら、お金払うほうが・・・って思ってしまったものですから。
せっかくお答えくださったのに、非常識な質問返してしまって、もしご気分害してしまわれたなら、心よりお詫びいたします。

フィルターの件は、交渉いたします。本当に助かりました有り難うございました。

回答No.5

in_go_landload

in_go_landload　です。
　『お礼』拝読いたしました。

　質問者様に『この契約書には同意できません。大家さんも合意している最初の契約時の『契約書』にもどしてください。』と主張され、家賃の受け取りを拒否しても『供託』されれば、裁判なんて大家側からは起こせません。両者の合意が得られなければ元の契約の継続なのです。大家は『揉めただけ損』ということです。（笑）

お礼

in_go_landload様

再度私側の立場で物事をお考え下さりありがとうございました。にもかかわらず、お礼が遅くなり申し訳ございませんでした。

今日、不動産屋さんに行く予定でしたが、独居しております母が具合が悪くなり、入院となりまして一日中バタバタしてしまいました。
かく言う私も、暑さにあたったのか、若干疲れ気味です、体力が本当になくなりました。

土日祭日が不動産屋さんお休みなもので、火曜日に伺う予定です。
主張、ドキドキで不安ですが、頑張ってやってみます。
色々有り難うございました！！

回答No.4

in_go_landload

大家しています。

＞　これが普通なのでしょうか？

　普通じゃありません。基本的には『更新』と言うのは期間が満了した『賃貸借契約』を“そのまま”新たな期間に『更新』するもので、借主・貸主両者の合意がなければ一字一句変えることが出来ないものです。

　もし、過去の更新時に家賃の変更がなかったなら、契約時の契約がずっと有効になります。
　質問者様は、「この契約書には同意できません。大家さんも合意している最初の契約時の『契約書』にもどしてください。」と主張できますし、裁判所でも通る主張です。

お礼

in_go_landload 様

心強いご回答、有り難うございますっ！
自分の考えを後押ししてくださるようで、嬉しかったです。
でも、悲しいかな、時間が出来た時、こういうような内容の質問を見てみましたが、普通の人には「裁判」を起こす財力もないし、私などは途中で心が折れちゃいそうで・・・。
in_go_landload 様のような個人の優しい大家さんとは違い、私の場合は地場では大手の会社がもっているマンション、管理人も大手の会社です。
そうなると、このような案件は多々有るでしょうし、こなしてくれる弁護士さんもいらっしゃるでしょうし・・・と、だんだん後ろ向きになってしまいます。
でも内訳ぐらいはせめて貰おうと思っております。あと、空気清浄機の欄は削除していただきます。

こうなれば、建物古くなったから出て行ってくれ・・・まで居座っちゃおうかナァ・・・。

本当に有り難うございました。

回答No.3

caf-caf

１です。お礼をありがとうございました。

借主さんは、その建物の建築費用、維持費や保険（物件だけでなく、駐車場、駐輪場などの敷地全ての保険。敷地内事故の場合、管理者にも責任ありとなるケースもあるので、その賠償保険などです）その他の費用について、あまりお考えにならない方も多いですね。

例えば、ボロめの木造の中古アパート（４世帯～６世帯）で、４０００万～５０００万円程度が相場ですが、家賃収入６世帯で３０万円／月額＝年３６０万円程度ですから、経費を引くと年３００万以下となります。
中古を手に入れて１０年経ってもアパートそのものの支払いは足りないくらい、中古ですと手に入れてから１０年～２０年程度の大改修も実費でしょうが、家賃は周辺相場に合わせるのであまり高くはできないのが現状ですね。

１億くらいのアパート（マンションタイプ）で、月５０万円～８０万円ですから、こちらも１０年で支払いきれない程度です。
１億ですと、頭金も１０００万以上～３０００万程度は用意せねばなりません。
マンションタイプで２０年～３０年で大改修が実費ですから、２０年満室で貸して元がとれれば儲けものといったところです。

賃貸物件の借主さんの多くは「家賃収入＞物件の取得費用」とお考えでしょうが、完全赤字経営の物件も多々あると聞きますし、貸す側よりも借りる側のほうが支出の負担も責任も軽いことがお分かりになるかと思います。
大家にとっては契約の家賃＋家賃さらに半分または１か月分程度で契約したいところ、それもできず、借主にとっては大安売りで入居しているような形ですね。
借主様はお客様ですからお礼をしなければならないのは大家側ですが、上記だからこそ貸してあげていると考える大家も多いものです。

以前、大家の集会で「５年住んでもらえばお客様、１０年住んでもらえたら神様」というような話が出ましたが、礼金や敷引きの少ない物件の大家ならではの本音だなと感じました。

お礼

caf-caf様

失礼な質問にも立腹されず反対に、丁寧なご説明有り難うございます。
送信してから、ずっと気にしておりました、。本当に失礼いたしました。

立場が違うと捉え方感じ方、違ってくるのですね。勉強になりました。
caf-caf 様のような方が大屋さんだったら良かったのに・・・とつくづく思っています。

最初の質問にも載せましたが、電気代節約のためでしょうか、通路灯は飛び飛びで、私のドアのところは消灯、空き室の隣は点灯、ドッグランの毎年綺麗に咲いてくれるつつじは、花壇が草でいっぱいのため、草の間から咲いてる・・・可哀想な状態でした。
除草して欲しいですが、これも悪いかな・・・と言えないまま、草はますます栄えてきてます。
これも、頑張って明日話してみます。

caf-caf 様、本当に有り難うございました。
また、失礼な質問も申し訳ございませんでした。

回答No.2

chie65536（@chie65535）

＞これが普通なのでしょうか？

「普通か、普通じゃないか？」と言われれば「普通かな？」と言えます。

例えば、関西では「保証金・敷引き」と言う方式が取られていて「退去時は保証金（関東で言う敷金）から一定額を控除して返金する」と言う仕組みになっています。

これを「不当だ」として「実費からの差額を返金しろ」と裁判する事も可能ですし、「納得できない」として「更新しないで退去する」と言う方法を取る事も可能です。

「敷金無しの礼金２ヶ月」に変更になった、と思えば、腹も立たないのではありませんか？「敷金と言う名目で礼金を２ヶ月請求された」と思えば…。

お礼

chie65535様

お忙しいところ有り難うございました。
関西と関東では仕組みは同じでも名目が違うのですね。

質問にも載せましたが、敷金が返ってこないのでしたらそれはそれで構わないのですが、「内訳は請求するな」がひっかかってしまいました。
一番最初にお答えくださった方もそうでしたが「お礼」とみなすのがいいのでしょうね。

年間、百万単位のお金を支払っているのに、お礼だったら反対では・・・などと、無知なだけ恥ずかしい疑問が出ました。
それでも、余ったお金はお礼でもいいから、内訳欲しいナァ・・・などと思ってしまいます・・・、駄目ですねぇ・・・。