信用保証・物上保証人・根抵当等

質問

信用保証制度や物上保証について、皆様に質問したく思います。

私の経営する同族会社・不動産会社Aは地主として、法人Bに土地を30年以上貸しております。賃料は月々およそ40万円くらいです。これまでのところ、法人Bが賃料が滞ったことはありませんが、業績が良いということではなさそうです。

法人Bは運転資金を調達するために銀行Cから融資を受けていますが、同時に私の土地にはこの融資を保証する根抵当権が付けられております。極度額は10億円にもなります。物上保証のほかにも、連帯保証人である法人Dが存在します。

元々の賃貸契約の期間は30年間であったために、現在契約を更改・更新することになったのですが、こちらからの再三の要請に基づき、法人Bはこの機会に根抵当権を解除することに同意しました。

この状況を踏まえ、私の質問は以下のようなものです。

(1)30年間以上、融資を保証していたことについて、法人Bに対して相当程度の対価を請求することはできるか（３０年前に銀行C根抵当権を設定した折には、法人Bとの間で対価に関する契約書は締結しておりません。）
(2)対価を請求できるとすれば、その根拠（名目）は何とすべきでしょうか。私は、この点について全国の信用保証協会が提示する「保証料金」と同じ考え方に基づくものとして、保証料率を計算できないかと考えておりますが、どうでしょうか。
(3)もし直接的対価を請求できない場合は、新しい賃貸借契約の中で賃料に対価を上乗せする形で間接的に請求することはできるでしょうか。新しい賃貸借契約の期間は再び３０年間になる予定ですので、算出した対価を３０年×12.か月に均等して月々払ってもらうという案です。

なお、不動産会社Aと法人Bの過去の関係は、親族同士ではないものの地方の特有の強い人脈で結びついており友人関係に基づくもののようでした。こうした関係に基づき物上保証人を引き受けたようですが、30年を経てその関係は希薄になり、私の代からはビジネスライクに経営していこうということになっております。法人Bと連帯保証人Dとの関係は、組合員と組合との関係にあります。

スキーム案を幾つかまとめてから弁護士・税理士に相談する予定ですが、皆さまの中で考えられる問題点がありましたら、教えて頂きたく思います。

宜しくお願いします。

Christmasman

回答No.2

yumeiroyamaneko · ベストアンサー

保証人と債務者との関係には２つあって，
１つは，債務者から保証人に対して保証委託があるもの，
もう１つは，それがないものです。
この違いは，保証債務が履行された後の求償権の範囲に影響し，
保証委託がない保証に場合であっても，
その保証が債務者の意思に反しないものである場合と，
債務者の意思に反した場合とでは求償権の範囲が異なります。
それはさておき。

物上保証（不動産担保提供）の場合，そのリスクの大きさからすると，
保証委託があったものと考えるのが普通かと思われますが，
業として保証を行っている者以外がする保証に際して，
そのような委託が契約であるなんてことを考えるほうが少ないように思われます。
現行法では保証契約は書面でしなければその効力を生じないとされていますが，
それも平成16年の民法改正後のことです。
それ以前の，ましてや保証委託契約に関しては，
契約書などないのがむしろ普通なのではないでしょうか。
今回のことをきっかけに，それを書面化し，
あわせて保証料の定めを設けるのも良いかもしれません。

契約にない（過去の）保証料を請求することは当然にはできませんが，
合意によるならば，それを定めることもできるのではないかと思われます。
債務者は，不動産担保提供をしてもらうことにより，
無担保融資では得られなかった額と利率の融資を受けられたはずです。
無担保融資との差額は，見えないでしょうが利益として存在するので，
他に担保提供者に何がしかの利益があるのであればともかく，
そうでない場合には，その利益相当額を保証料として求めることは，
不当であるとはいえないように思われます。

ただ，お金に関する特別なことには税務署も着目するでしょうから，
両者にとってまずいことにならないように調整する必要がありますね。

他の問題として，根抵当権の解除がありますが，
根抵当権は，根抵当権者と根抵当権設定者（担保提供者）との合意で
設定するものですから，債務者が同意しようが反対しようが関係なく，
根抵当権者が同意してくれるかどうかが問題になります。
また不動産担保＋人的担保を人的担保のみに縮減しつつ，
極度額10億円規模の融資を受け続けるのは簡単なことではありません。
しかも5年前に極度額を増やしたんですよね？
債務者は，それなりに融資を受けていたということです。
根抵当権の当事者として，債務者の言い分だけを聞いていないで，
直接寝抵当権者である銀行と話をさせてもらったほうが，
先行きがもっとわかるのではないでしょうか。

お礼

Yumeiroyamaneko 様

アドバイスを本当に有難うございます。

(1) 保証委託
これまで保証委託という概念について考えをめぐらしたことがありませんでした。保証契約ではないのですが、本件土地に関する30年前の賃貸借契約を読むと「（賃貸人＝債務者の）懇請により、本件土地について・・その賃貸借の諸準備を行った、信頼関係により契約が締結された」という前文があるので、保証についても、債務者からの口頭での依頼・要請はあったと思います。債務者と保証人は完全なビジネスではなく、古い友人関係にありましたが、家族や親せきというわけではありませんし契約書面上は会社同士の関係です。

(2) 保証料
予め契約・合意していない限り金銭の請求は絶対に無理と考えてきましたが、おっしゃる通り、法律上当然には無理でも交渉により過去の保証料を求めていけないかと考えております。ただ、交渉をするにあたっても、合理的な理屈（名目）が必要ですから、それを何とするべきかについて苦心しております。

これまでは、根抵当権設定の要請にあたって根抵当権のリスクに関する十分な説明がなされていなかったこと（現在生きている当事者の数人に聞くとリスクについてはほとんど理解していないということでした。）、そして５年前に無断で極度額を上げられたこと（しかも10億円マックスまで借り入れをしていた模様）による「迷惑料」もありかと思ってきましたが、当時契約交渉・手続きを行っていた主要当事者は既に他界しているので証明が難しいと思われます。

そこで「融資にかかる協力金（＝保証料）」という切り口で考えられないかと思い、信用保証協会の料金表や算出の仕方を調べておりました。Yumeiroyamaneko様のアドバイスの通り「債務者は，不動産担保提供をしてもらうことにより，無担保融資では得られなかった額と利率の融資を受けられたはず、見えないが存在する利益＝無担保融資との差額」これをどううまく表現して先方を説得できるか考えてみたく思います。

税務上の問題については私も心配しており、実際は、保証料と賃貸契約時に収められた保証金(敷金)の全額又は一部と相殺できないかと考えております。相殺、といってもこちらから先方への債権が何か認定しないといけないので難しいかと思いますが・・

(3) 根抵当権の解除(銀行との関係)
今のところ直接交渉は試みていないものの、債務者からの連絡によると新しい契約書を締結することを条件に、根抵当権を解除することについては銀行も了解済みだということです。しかし、銀行側は、こちらが現在思案中の「保証料請求」の件については何も知らないため、この件が根抵当権の解除にどのような影響を及ぼすか若干不安です。

（なお、仮に根抵当権を解除できない場合、30年前から現在にかけての保証料は無理でも、今後未来に向かっての保証料を土地賃貸借料金に加算することができるかもしれませんが、今のところは根抵当権の解除を優先していくつもりです。）。

いずれにせよ、新年早々アドバイスを本当に有難うございました。この場ではお礼しかできませんが、私がYumeiroyamaneko様から頂いたアイデアやインスピレーションは非常に大きなものです。
今年がYumeiroyamaneko様にとって幸せな年でありますように。

Christmasman

回答No.1

tk-kubota

「保証」は保証で、対価と言う概念はないです。
あるとすれば、それは「保証料」と言う名目で契約に基づくものです。
契約自由の原則から、双方合意の基で成立するので「保証の対価」と言う法律上当然と発生するものではないです。
貸金ならば、利息の約束がなくても法定利息の請求権は発生しますが、これは、貸さなければ自己で自由に利用できますし、銀行に貸してもいいわけです。
一方の保証は、債務者が返済しない場合に限って代弁すると言う、条件付きですから、保証時において代弁を前提とした契約ではないです。
従って、法律上当然と対価は発生していないのです。
なお、新規に契約する場合は、双方が合意すれば成立することです。
それは、例え、賃料に保証料を上乗せしてかまわないとなれば、いいだけのことで、反対があれば契約は成立しないだけのことです。
それよりも私は「法人Bはこの機会に根抵当権を解除することに同意しました。」と言うことが実行されるか否かが心配です。
Bが解除に同意しても債権者が同意しなければ抹消はできないですから。

お礼

tk-kubota様

早速のレスポンスを本当に有難うございます。

おっしゃる通り、貸金とは異なり保証するだけでは法的に対価は発生せず、根抵当権を設定した時点で「保証料」に関する取り決めを結ばなくては、後付の理論で金銭を請求することは無理そうですね。

またご指摘の通り、法人Bが実際に根抵当権を解除してくれるか、私も心配しておりますが、債権者たるC銀行は根抵当権解除の予定については今のところ概ね合意してると聞いています。他に連帯保証人がいることが要因かと考えています。もっともあらかじめ取り決めのなかった保証料を請求することにより交渉が難航し根抵当権が解除されないことがあっては元も子もありません。

念の為、背景を補足しますと、契約締結時の状況を知っている者から話を聞くと、賃貸借契約を締結すると同時に根抵当権を設定するということのリスクについては、こちらに十分な説明がなされていなかったらしいこと（当事者は既に亡くなっており証明は難しいです）、５年程前に物上保証人に正式の通知もなく追加融資を行い根抵当権の極度額を１０億円まで引き上げていた経緯があることなどを考え、長年不安定な立場でリスクを取っていたことに対して何らかの対価を求められないかと思案していた次第です。

いずれにせよ、今後の方針については再考が必要そうですが、関係者と協議を継続してみます。
年末にも関わらず迅速に私の相談に乗って頂いて本当に有難うございました。良いお年を。

Christmasman