宅建の問題で抵当権（物上代位権）について教えて下さい。

質問

宅建の問題で抵当権（物上代位権）について教えて下さい。
平成１５年第５問で「Aは、B所有の建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした。Cは、この契約時に、賃料６ヶ月分相当額の３００万円の敷金を預託した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（肢４）Aが物上代位権を行使して、BのCに対する賃料債権を差し押さえた後、賃貸借契約が終了し建物を明け渡した場合、Aは、当該賃料債権について敷金が充当される限度において物上代位権を行使することはできない。・・・・答え「正しい」
上記問いに対して（肢４）は正しいと解答してあります。　「当該賃料債権について敷金が充当される限度において」とは賃料の精算部分（例未払賃料５０万円であれば）であるので、敷金が賃料債権に充当される部分（敷金３００万円のうち５０万円）については物上代位権を行使できるのではないかと考えますがいかがでしょうか。　それとも支払前の差し押さえができないから物上代位権が行使できないということでしょうか。
解説では「賃貸借契約関係から生じる債権との決済が優先されるべきなので、（物上代位権が行使されたとしても、賃料債権への充当が優先され、その限度において物上代位権が行使できないことになる）」とありました。　できるだけ分かりやすい説明をお願いいたします。

回答No.1

ted2010 · ベストアンサー

こんにちは

判例の理由を考え始めるときりがないので、
（どうも態度が異なると思われる最高裁の判例もある位、難しい話）
問題のポイントと、判例の趣旨・結論を書きたいと思います

この問題は何を聞かれているかというと、
大原則として、
差し押さえがあった場合において、
抵当権の効力は賃料債権に及ぶ
（言い換えれば、賃料債権は物上代位の対象となる）

では、賃貸借契約が終了したにもかかわらず、賃料債権が残っている
（賃料につき、一部未払いがある）ため、
敷金で充当された/相殺された賃料
（噛み砕いて欠けば、敷金によって支払われた賃料）
につき、抵当権の効力は及ぶのか？

（言い方を換えれば、差し押さえすれば、
賃借人が賃貸人に直接支払った賃料については、抵当権の効力は及ぶが、
直接支払ったわけではなく、予め支払っていた敷金が充当された部分の賃料について、
抵当権の効力は及ぶのか？ということ）

判例によれば、
「賃料債権に対する物上代位権の行使として差押えがあった場合において，当該賃貸借契約が終了し，目的物が明渡されたときは，賃料債権は，敷金の充当によりその限度内で消滅し，敷金の充当により消滅した賃料債権については抵当権者は物上代位権を行使することはできない。」(最高裁・平成14.3.28)

とされていて、
敷金によって充当/相殺された賃料、質問文でいえば50万円の部分については、
物上代位できません

その理由が、お書きになった
「賃貸借契約関係から生じる債権との決済が優先されるべきなので、（物上代位権が行使されたとしても、賃料債権への充当が優先され、その限度において物上代位権が行使できないことになる）」
であり、

他の理由として、
「抵当権者は、賃料債権を差し押さえる前は、原則として
抵当不動産の用益関係に介入できないのであるから、
差し押さえる前に締結された、敷金契約については、
抵当権設定者が権利を主張することが出来る」
とも言われています

少し表現が冗長になっている気もしますが、
できるだけ分かりやすい説明をしたつもりではいるので、
参考になれば幸いです

お礼

有り難うございます。

その他インターネット上で調べて自分なりに理解できました。