抵当権に詳しい方（不動産、金融関係の方）

質問

６２０万の抵当権を設定された土地があります（約10年間の期間で毎月￥92000支払い中、現在1年経過）。この土地は時価￥1500万位の価値があります。こういった場合、土地を売り、その代金で返済すればいいのですが(1)抵当権設定物件でも売れるでしょうか、(2)今まで支払った分はどうなるのでしょうか　(3)支払えなければ￥620万の借金でもこの土地は抵当と言う事で貸主に取られてしまうのでしょうか。(4)率直に言ってこういう場合、どういった方法がいいでしょうか、借金全額支払いは無理と思います。

回答No.3

oska · ベストアンサー

＞抵当権設定物件でも売れるでしょうか

抵当権設定額若しくは借金残高以上の不動産評価額があれば、売却可能です。
今回は、十分可能でしようね。

＞今まで支払った分はどうなるのでしょうか

これまで支払った返済額合計から「利息分を差し引いた元本分」が、借金から相殺されます。
つまり、毎月の返済額の元本分は「借金返済済み」となって借金が減額していますよ。
※金融機関から貰った返済予定表（償還予定表）に、毎月の借金残高が記載しています。

＞支払えなければ￥620万の借金でもこの土地は抵当と言う事で貸主に取られてしまうのでしょうか。

その通りです。
債権者が、抵当権を法的根拠として裁判所に競売を申し立てます。
競売結果、落札金額から借金残高・利息・手数料を差し引いた額が債務者（質問者さま）に戻ります。
土地は、落札者の所有となります。裁判所の職権で、抵当権は抹消。

＞率直に言ってこういう場合、どういった方法がいいでしょうか、借金全額支払いは無理と思います。

担保に出している土地の評価額が、借金の２倍ある訳です。
金融機関としては、貸し倒れ（回収不能）を非常に嫌がります。
融資を受けている金融機関に、「返済計画見直し」を申し込むのです。
「毎月の返済額を少なくしたい。もちろん、返済期間は延びるが仕方が無い」
金融機関としては、利息が入るだけでも「丸儲け」なんですね。
最悪の場合、抵当権を元に競売する事も出来るのですから多少の無理はＯＫです。
元本の支払いをゼロにして、毎月の利息だけを払っている方も案外多いのです。
先ずは、債権者と「返済計画見直し」を相談する事です。
その結果次第で、別の対策を考えれば良いのです。

お礼

非常に参考になりました、ありがとうございました。

回答No.4

doraemonhimitu

手続き上は全く問題はありません。所有する土地は時価で売却可能です。

手順
１.　不動産業者に売却を依頼し、購入者が現れてから。契約日、残金決済日の取り決めをして契約します。
２.　買い手側がローンを使用する場合は銀行のローン実行承認を得ます。
３.　ローン実行承認かあり次第、銀行に売却、返済の連絡をし、抵当権放棄証書の作成を依頼します。
４.　残金決済日に関係者全員が集合して残金の決済をする。この場合は買い手の銀行のローンセンターで取引する場合が　　　殆どです。借り入れ銀行には事前に決済場所を連絡して、銀行の方に同席を要請し、決済時に返済と抵当権放棄証書を　　交換すれば完了です。但し、期限前返済は手数料がかかる場合がありますので、同時に支払います。

返済額は今までに支払った金額から利息分を差し引いた実質の借入金残高を返済すればいい。ローン実行時にローン返済明細書が交付されていますので、現在の借入金残高が確認できます。

お礼

非常に参考になりました、ありがとうございました

回答No.2

nobu1717

#1です。

今まで支払った金額のうち、元金の返済に充当した分は当然借入金から減っています。

現在の借入分だけ売却代金から返済分として渡すことになります。
その他、印紙代や手数料を引いて残ったお金が貰えます。

まずは、不動産屋に土地の謄本を持っていって1500万で売りたいと相談しましょう。

お礼

非常に参考になりました、ありがとうございました。

回答No.1

nobu1717

土地を売った代金で返済することになります。

買う方は当然抵当権が外れなければ買いません。
抵当権を設定している債権者は返済してもらわなければ、当然抵当権ははずしません。

ですから、全部同時になります。
全員が集まって売買契約、返済、抵当権の抹消を司法書士を交えて書類交換、決済までやり残金があれば、その場で貰います。

銀行や司法書士、不動産屋は普段やることなのでその旨希望すれば手配してくれますよ。

お礼

非常に参考になりました、ありがとうございました