借金返済期日をすぎた抵当物件の所有権の所在

質問

不動産を抵当にして借金して、○月○日までに返済するという契約を交わしたとします。この場合、○月○日までに返済できないと、抵当物件は無条件で債権者のものになってしまうのでしょうか？　支払期日を延期してもらうといったような措置は可能でしょうか？

回答No.3

sinobu_wednesday · ベストアンサー

> 担保割れとはどのような状態のことを言うのでしょうか？

残債に対して物件の担保能力が足りない状態、つまりその物件を売却しても残債を完済できない状態です。

> もう少し具体的に説明していただけるでしょうか？

事業用の不動産を担保に銀行Aから1億円を借りた人Bがいるとして、その後、返済を続けた結果、残債（借金の残り）が5000万円になっていたとします。借金を借りた当時、担保となった不動産の価格（市価）が1億5千万でした。しかし、その後不動産市況が急落し、今では3000万円でないと買い手が付かない可能性が高いと見られているとします。つまりその不動産の担保能力は3000万円です。
Bの資金繰りが悪化し、債務不履行の状態に陥りました。この時、銀行Aには以下の2つの選択肢があります。

(a)抵当権を実行にうつし、不動産を競売にかけ債務を回収する
(b)抵当権を当面実行せず、Bの資金繰りが回復し返済が再開するのを待つ（必要に応じてBに追加融資する）

銀行Aが(a)を選んだ場合、不動産の競売となりますが、およそ3000万円でしか売れませんから、およそ2000万円の債務が残ります。しかし、事業用の不動産を競売にかければ、当然Bの事業は破綻することが予想され、その場合はBに2000万円の返済をする能力がない可能性が高いです。最悪の場合、この2000万円は回収不能となり、損金として処理するしかないかもしれません。つまり、銀行にとっては2000万円焦げ付き、というリスクのある選択肢ということになります。

銀行Aが(b)を選んだ場合、Bは当面の破綻を免れ、資金繰りの良化が見込めれば、Aにとっては債権回収が再開する期待が抱けます。しかし、Aとしてはこの債権を第2分類（回収に注意を要する）、第3分類（回収に重大な懸念がある）として引当を積み増さねばなりませんし、利息の回収すら滞っているとさらにBに対するリスクが上昇します。Bの資金繰りが良化する見込みがなければ、不良債権の処理を先送りにするだけで、Bの破綻時の傷を広げる結果となるでしょう。Aにとってはそういったリスクがあります。

よって、銀行AはBの事業の見通しから(a)と(b)のリスクを計算し、リスクの小さい方を選ぶと思われます（Bの事業の見通しが良ければ良いほど(b)が選ばれる可能性が高くなる、すなわち抵当権を実施しない可能性が高くなる）。

しかし、当該不動産の市価が6000万円であったとすると、(a)を選んだときのリスクが小さくなるため、銀行Aは(a)を選ぶ可能性がより高くなるかもしれません（いわゆる貸し剥がし）。もちろん、不動産の担保能力が高ければ追加融資を行いBを救済するリスクも小さくなりますから、結局のところBの業績についての銀行Aの評価次第と言うことには変わりはありません。

補足

ご丁寧な解説ありがとうございました。大変よくわかりました。

最後に一つ質問があります。債務者が支払期日までに返済できないで、
競売にかけるのを待ってほしいと言ったが、債権者が待てないと言った場合、
法律的にはどちらの権利が認められるでしょうか？

回答No.4

sinobu_wednesday

> 競売にかけるのを待ってほしいと言ったが、債権者が待てないと言った場合、
> 法律的にはどちらの権利が認められるでしょうか？

一般的に言えば債権者の主張だと思います。債務者については、民事執行法では担保権の不存在または消滅を理由とする競売開始決定への執行抗告または執行異議を申し立てられるとありますが、それ以外に債務者が債権者の抵当権実行への異議を申し立てることはできないと思います。

回答No.2

sinobu_wednesday

どちらかというと、「教えて!goo」のような質問に対する一般的な回答を得られるサイトで相談することよりも、その抵当権者に直接相談すべき内容のように思います。

法的に言えば、債務不履行の場合には抵当権者はいつでも競売を実行できることになっています。ただし、「すぐに競売を実行しなければいけない」という規定はありませんから、逆に言えば抵当権者が待つ気にさえなれば、待ってもらうこと自体は不可能ではありません。例えば当該不動産が既に担保割れしている状態であったとして、3日待てば（債務者に収入が予定されており）ちゃんと返済が続くにもかかわらず、それを待たずに債務不履行と同時に競売にかければ、抵当権者はその債権を回収できない可能性があります（もちろん通常のリコースローンであれば残債は債務者につきまといますが）。であれば、競売を3日待っても、債務者に返済を続けてもらう方が分が良いと判断する可能性はありますよね。

が、当該不動産の担保価値が残債より大きければ、即日抵当権を実行して競売にかける方が分が良い場合が考えられ、どちらにしても、その判断は抵当権者の専権ということになります。

銀行などは債務者に自己破産されるよりは、何とか債務者がやりくりを続けながら返済を続けてくれる方がトータルで見れば良い場合も多いでしょうから、苦しいときは返済計画の見直しなどについて柔軟に相談に乗ってくれるかもしれません。が、ひとえにそれは銀行の匙加減であって、「教えて!goo」で回答者が「大丈夫だよ」と言ったから安心できる、というような類のことではありません。

補足

ご教示ありがとうございました。私が債務者ということではなく、一般論としてお聞きしています。

>当該不動産が既に担保割れしている

　担保割れとはどのような状態のことを言うのでしょうか？

>当該不動産の担保価値が残債より大きければ

　もう少し具体的に説明していただけるでしょうか？

回答No.1

noname#14541

抵当権は「借入金が返済できない場合には競売にかけてその売却金から優先的に返済を受ける」ために設定するものです。
期限までに返済が行われなかったとしても、所有権が移転するようなことはありません。
債権者が出来るのは「競売」にかけることです。

支払期日の延期については抵当権とは関係がありません。
債権者が延期してくれるかどうかと言うだけの話です。

補足

ご教示ありがとうございます。追加質問があるので、よろしくお願いします。

>抵当権は「借入金が返済できない場合には競売にかけてその売却金から優先的に返済を受ける」ために設定するものです。

　抵当物件を競売にかけて、それを債権者が落札することは可能でしょうか？

>期限までに返済が行われなかったとしても、所有権が移転するようなことはありません。

　期限までに返済が行われない場合に、所有権が債権者に移転するような契約は可能でしょうか？

>支払期日の延期については抵当権とは関係がありません。
>債権者が延期してくれるかどうかと言うだけの話です。

　支払期日までに返済できないで、競売にかけるのを債務者が待ってほしいと言い、債権者が待てないと言った場合、法律的にはどちらの権利が認められるでしょうか？